Definitie en historische achtergrond

Bijgevolg zou het gewoonterecht een verbond afdwingen, zelfs als er geen overweging was. In het contractenrecht van de Verenigde Staten wordt een impliciet verbond van goede trouw verondersteld. Convenanten spelen een belangrijke rol in het eigendomsrecht, met name op het gebied van grondgebruik en eigendom. Het concept van convenanten is in de loop van de tijd geëvolueerd, met moderne convenanten die verschillende typen en kenmerken omvatten, zoals onder andere bevestigende en negatieve convenanten, convenanten die met het land lopen en beperkende convenanten. Deze juridische instrumenten zijn onderhevig geweest aan controverses en handhavingsproblemen, wat de complexe aard van het eigendomsrecht weerspiegelt en de behoefte aan een evenwicht tussen individuele eigendomsrechten en bredere maatschappelijke belangen (Wikipedia, nd; Restatement (Third) of Property, 2000).

Verbond versus contract

Een convenant en een contract zijn beide juridisch bindende afspraken, maar verschillen qua aard en toepassing. Een contract is een vrijwillige overeenkomst tussen twee of meer partijen, waarin hun wederzijdse verplichtingen en verantwoordelijkheden worden uiteengezet. Het is wettelijk afdwingbaar en omvat doorgaans een uitwisseling van tegenprestaties, zoals goederen, diensten of geld. Aan de andere kant is een verbond een plechtige belofte om deel te nemen aan of af te zien van een bepaalde handeling, vaak geassocieerd met eigendomsrecht en landgebruik. Historisch gezien werden convenanten onderscheiden van contracten door de aanwezigheid van een zegel, wat duidde op een hoger niveau van plechtigheid en toewijding. In de Verenigde Staten wordt in het contractenrecht een impliciet verbond van goede trouw verondersteld, waardoor de twee concepten verder worden gedifferentieerd. Terwijl contracten over het algemeen gericht zijn op de uitvoering van specifieke taken of verplichtingen, hebben convenanten de neiging om langdurige beperkingen of vereisten op te leggen aan het gebruik van land, vaak met het land mee en bindend voor toekomstige eigenaren (Black's Law Dictionary, 2014; Restatement (Third) of Eigendom, 2000).

Soorten convenanten in eigendomsrecht

In het goederenrecht spelen convenanten een cruciale rol bij het reguleren van het gebruik en beheer van grond. Er zijn verschillende soorten convenanten, waaronder echte convenanten, bevestigende convenanten, negatieve convenanten en beperkende convenanten. Echte convenanten zijn voorwaarden verbonden aan de eigendom of het gebruik van land, die vaak samengaan met het land, wat betekent dat ze ook van toepassing zijn op toekomstige eigenaren. Positieve convenanten vereisen dat een landeigenaar een specifieke actie uitvoert, zoals het onderhouden van een hek of het betalen van vergoedingen voor de vereniging van huiseigenaren. Negatieve convenanten, aan de andere kant, beperken een landeigenaar om bepaalde activiteiten uit te voeren, zoals het bouwen van een constructie boven een bepaalde hoogte of het gebruik van het onroerend goed voor commerciële doeleinden. Beperkende convenanten zijn vergelijkbaar met negatieve convenanten, maar kunnen ook concurrentiebedingen bevatten in het contractenrecht. Deze convenanten kunnen worden afgedwongen door verenigingen van huiseigenaren, en er kunnen controverses ontstaan ​​als gevolg van selectieve handhaving of geschillen over de interpretatie van convenantvoorwaarden (Wikipedia, z.; Eigendomsrecht, z.).

Echte verbonden en hun kenmerken

Echte convenanten in het goederenrecht worden gekenmerkt door hun verband met het eigendom of gebruik van grond. Deze convenanten kunnen ofwel bevestigend zijn, waarbij de convenant wordt verplicht een specifieke actie uit te voeren, of negatief, waardoor de convenant wordt beperkt in het uitvoeren van bepaalde activiteiten op het terrein. Een belangrijk kenmerk van echte convenanten is hun vermogen om "met het land mee te gaan", wat betekent dat de verplichtingen of beperkingen die door het convenant worden opgelegd, van toepassing zijn op alle toekomstige eigenaren van het onroerend goed, ongeacht veranderingen in eigendom. Dit in tegenstelling tot persoonlijke convenanten, die alleen van toepassing zijn op de oorspronkelijke partijen die bij de overeenkomst betrokken waren. Echte convenanten worden vaak afgedwongen door middel van aktebeperkingen of verenigingen van huiseigenaren, en hun handhaving kan na verloop van tijd laks worden omdat de oorspronkelijke belofte niet langer betrokken is bij het land. Het is belangrijk op te merken dat echte convenanten iets anders zijn dan erfdienstbaarheden en billijke erfdienstbaarheden, hoewel ze enkele overeenkomsten vertonen wat betreft hun functie en handhavingsmechanismen (Restatement (Third) of Property, 1986; Torrens titel, Gemenebestlanden).

Positieve en negatieve convenanten

Positieve en negatieve convenanten zijn essentiële onderdelen van het goederenrecht, met name in de context van echte convenanten. Positieve convenanten, ook wel positieve convenanten genoemd in Engeland en Wales, vereisen dat de convenant een specifieke actie uitvoert, zoals het onderhouden van een gedeelde oprit of het betalen van vergoedingen voor de vereniging van huiseigenaren. Aan de andere kant leggen negatieve convenanten beperkingen op aan het gebruik van het onroerend goed door de convenant, waarbij bepaalde acties of grondgebruik worden verboden, zoals het bouwen van een constructie boven een bepaalde hoogte of het gebruik van het onroerend goed voor commerciële doeleinden. Deze convenanten kunnen met het land lopen, wat betekent dat ze toekomstige eigenaren van het onroerend goed binden, of persoonlijk van aard zijn en alleen van toepassing zijn op een bepaald individu. Hoewel bevestigende convenanten onder de Engelse wet doorgaans niet met het land gelden, onderzoeken de Verenigde Staten dergelijke convenanten nauwkeuriger en hebben ze, met uitzonderingen, toegestaan ​​om met het land te werken (Friedman, 2005)[1].

Verbonden lopen met het land

Convenanten die met het land lopen, zijn een cruciaal aspect van het eigendomsrecht, omdat ze rechten of beperkingen opleggen aan het gebruik van land, ongeacht de eigenaar. Deze convenanten zijn juridisch bindende overeenkomsten die "lopen" met het land, wat betekent dat eventuele toekomstige eigenaren zich ook moeten houden aan de voorwaarden die in het convenant zijn uiteengezet. Ze kunnen bevestigend zijn, een specifieke actie vereisen, of negatief zijn, waardoor bepaald gebruik van het onroerend goed wordt beperkt. Verbonden die met het land lopen, worden vaak gesloten door middel van aktebeperkingen of verenigingen van huiseigenaren, om ervoor te zorgen dat het land wordt gebruikt op een manier die consistent is met de oorspronkelijke bedoeling van de verbondsgever (de partij die de belofte doet) en de verbondsnemer (de partij die de belofte ontvangt) ( Wikipedia, nd). Handhaving van deze convenanten kan in de loop van de tijd laks worden, wat leidt tot controverses rond selectieve handhaving en de mogelijke inbreuk op sociale en economische mensenrechten (Wikipedia, zd).

Beperkende convenanten en erfdienstbaarheden

Beperkende convenanten en erfdienstbaarheden zijn beide juridische instrumenten die in het eigendomsrecht worden gebruikt om het gebruik en genot van land te reguleren. Ze verschillen echter in aard en toepassing. Beperkende convenanten zijn beloften van een landeigenaar om af te zien van bepaalde acties of landgebruiken die een negatieve invloed kunnen hebben op naburige eigendommen. Deze convenanten worden doorgaans opgelegd door middel van aktebeperkingen of verenigingen van huiseigenaren en kunnen "met het land meegaan", waardoor toekomstige eigenaren aan dezelfde beperkingen worden gebonden (Restatement (Third) of Property, 2000)[1].

Aan de andere kant verlenen erfdienstbaarheden een bezitloos belang in andermans land, waardoor de houder van de erfdienstbaarheid het land op een specifieke manier kan gebruiken of de landeigenaar ervan kan weerhouden het op een bepaalde manier te gebruiken. Erfdienstbaarheden kunnen bevestigend zijn, waarbij het recht wordt verleend om het land te gebruiken, of negatief, waarbij het gebruik door de landeigenaar wordt beperkt (Symposium, 1986)[2]. In tegenstelling tot beperkende convenanten leggen erfdienstbaarheden geen verplichtingen op aan de landeigenaar, maar verlenen eerder rechten aan de erfdienstbaarheidhouder.

Samenvattend leggen restrictieve convenanten beperkingen op aan het landgebruik om aangrenzende eigendommen te beschermen, terwijl erfdienstbaarheden specifieke rechten of beperkingen toekennen aan een bezitloze partij. Beide instrumenten dienen om landgebruik te reguleren en eigendomsbelangen te beschermen, maar ze verschillen in hun toepassing en handhavingsmechanismen.

Impliciet verbond van goede trouw in het Amerikaanse contractenrecht

Het impliciete verbond van goede trouw is een fundamenteel beginsel in het contractenrecht van de Verenigde Staten, dat ervan uitgaat dat partijen bij een contract te goeder trouw tegenover elkaar zullen handelen. Dit betekent dat ze niet opzettelijk de rechten en belangen van de andere partij zullen bedriegen, misleiden of ondermijnen, maar in plaats daarvan zullen samenwerken om de doelstellingen van het contract te bereiken. Het convenant staat niet expliciet vermeld in het contract, maar wordt beschouwd als een inherent onderdeel van elke contractuele relatie. Rechtbanken kunnen het impliciete verbond van goede trouw gebruiken om dubbelzinnige contractvoorwaarden te interpreteren, hiaten in de overeenkomst op te vullen of geschillen op te lossen die voortvloeien uit het gedrag van de partijen. De reikwijdte en toepassing van het convenant kunnen echter variëren, afhankelijk van het rechtsgebied en de specifieke omstandigheden van elk geval. Het is belangrijk op te merken dat het impliciete verbond van goede trouw uitdrukkelijke contractuele bepalingen niet terzijde kan schuiven of nieuwe verplichtingen kan creëren die niet door de partijen zijn overeengekomen (Eisenberg, 1995; Burton, 1980).

Niet-concurrentiebedingen en beperkende convenanten in contractenrecht

Niet-concurrentiebedingen en beperkende convenanten zijn bepalingen in het contractenrecht die tot doel hebben de legitieme belangen van een partij, meestal een werkgever, te beschermen door de acties van een andere partij, meestal een werknemer of aannemer, te beperken. Niet-concurrentiebedingen beperken het vermogen van een persoon om voor een concurrent te werken of deel te nemen aan concurrerende activiteiten gedurende een bepaalde periode na de beëindiging van hun dienstverband of contractuele relatie. Beperkende convenanten leggen daarentegen beperkingen op aan het gebruik van vertrouwelijke informatie, handelsgeheimen of intellectueel eigendom dat in de loop van de relatie is verkregen. Deze bepalingen zijn bedoeld om oneerlijke concurrentie te voorkomen en de waardevolle activa van een bedrijf te beschermen. De afdwingbaarheid van niet-concurrentiebedingen en beperkende convenanten verschilt echter per rechtsgebied, aangezien rechtbanken vaak de belangen van de betrokken partijen tegen elkaar afwegen en rekening houden met factoren zoals de redelijkheid van de beperkingen, de duur en de geografische reikwijdte (herformulering (tweede) van Contracten, 1981; Blake, 1960).

Schending van het convenant en verbeurdverklaring van de huurovereenkomst

De relatie tussen het verbreken van een convenant en het verbeuren van de huurovereenkomst ligt in de gevolgen die kunnen ontstaan ​​wanneer een convenant, een plechtige belofte om een ​​bepaalde handeling aan te gaan of na te laten, wordt geschonden binnen de context van een huurovereenkomst. In het eigendomsrecht zijn convenanten vaak gekoppeld aan de eigendom of het gebruik van land, en de schending ervan kan leiden tot verbeurdverklaring van pachtovereenkomsten, met name in erfpachtlandschappen. Verbeurdverklaring komt meestal voor in geval van ernstige schendingen, waarbij het verbond om huur te betalen een van de meer fundamentele convenanten is. De verbeurdverklaring van een privéwoning kan een inmenging in de sociale en economische mensenrechten met zich meebrengen, wat in sommige rechtsgebieden aanleiding geeft tot hervorming van het erfpachtrecht (Friedman, 2017). Het is belangrijk op te merken dat de inbreuk belangrijk genoeg moet zijn om verbeurdverklaring van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, aangezien rechtbanken over het algemeen proberen de belangen van beide partijen die betrokken zijn bij de huurovereenkomst in evenwicht te brengen (Harpum et al., 2012).

Echte convenanten in aktebeperkingen en verenigingen van huiseigenaren

Echte convenanten spelen een belangrijke rol bij aktebeperkingen en verenigingen van huiseigenaren, omdat ze voorwaarden stellen aan het gebruik en eigendom van grond. Deze voorwaarden, ook wel convenanten, voorwaarden en restricties (CCR's) of aktebeperkingen genoemd, kunnen het gebruik van de grond beperken (negatieve convenanten) of specifieke lopende acties vereisen (affirmative convenanten) (Restatement (Third) of Property, 2000). Wanneer een verbond "meeloopt met het land" (convenant appurtenant), bindt het toekomstige landeigenaren aan de voorwaarden ervan, en zorgt het ervoor dat het gebruik van het land in overeenstemming blijft met de oorspronkelijke bedoeling (Engelse wet, 1986). Verenigingen van huiseigenaren dwingen deze convenanten vaak af om de esthetische en functionele normen van de gemeenschap te behouden, de waarde van onroerend goed te behouden en een harmonieus leven tussen bewoners te bevorderen (Symposium, 1986). Er kunnen echter controverses ontstaan ​​als gevolg van selectieve handhaving of lakse implementatie naarmate de tijd verstrijkt en de oorspronkelijke belofte niet langer betrokken is (Restatement (Third) of Property, 2000). Echte convenanten dienen dus als een cruciaal instrument bij het reguleren van landgebruik en het handhaven van de integriteit van aktebeperkingen en verenigingen van huiseigenaren.

Handhaving van het convenant en controverses

Handhaving van convenanten in het kader van aktebeperkingen en verenigingen van huiseigenaren is onderwerp van discussie en controverse geweest. Een van de belangrijkste problemen is de selectieve handhaving van convenanten, wat kan leiden tot beschuldigingen van discriminatie en vriendjespolitiek onder huiseigenaren (Peppet, 2004). Bovendien, naarmate de tijd verstrijkt en de oorspronkelijke belofte van het convenant niet langer betrokken is bij het land, kan de handhaving laks worden, wat leidt tot geschillen tussen huiseigenaren en mogelijke juridische strijd (Frans, 2001).

Een andere zorg is de mogelijke inbreuk op individuele eigendomsrechten, aangezien restrictieve convenanten het gebruik en genot van iemands eigendom kunnen beperken (Alexander, 2011). Bovendien kan het afdwingen van convenanten ook onbedoelde gevolgen hebben voor de gemeenschap, zoals het belemmeren van innovatie in landgebruik en ontwikkeling, en het in stand houden van sociaal-economische segregatie (Ellickson, 1986). In het licht van deze kwesties hebben sommige rechtsgeleerden opgeroepen tot een herevaluatie van de rol van convenanten in het eigendomsrecht en tot een meer evenwichtige benadering van de handhaving ervan (Lewinsohn-Zamir, 2013).