Definitie en overzicht van akte in plaats van afscherming

Deze methode biedt verschillende voordelen voor beide betrokken partijen. Voor de lener biedt het onmiddellijke bevrijding van de meeste of alle persoonlijke schulden die verband houden met de in gebreke blijvende lening, vermindert het de negatieve impact op hun kredietscore in vergelijking met een executieverkoop en vermijdt het de publieke bekendheid van executieprocedures. Voor de geldschieter vermindert het de tijd en kosten van terugneming, verlaagt het risico op wraak door de lener (zoals vandalisme) en biedt het extra voordelen als de lener later faillissement aanvraagt. Als er echter ondergeschikte pandrechten op het onroerend goed zijn, wordt een akte in plaats daarvan een minder aantrekkelijke optie voor de geldschieter, omdat ze de aansprakelijkheid van deze pandrechten misschien niet op zich willen nemen en er de voorkeur aan geven om af te schermen om de titel te wissen (Wikipedia, nd ).

Voor- en nadelen voor leners

Een akte in plaats van afscherming biedt verschillende voor- en nadelen voor leners. Een belangrijk voordeel is de onmiddellijke bevrijding van de meeste of alle persoonlijke schulden die verband houden met de in gebreke blijvende lening, wat verlichting biedt van financiële stress. Bovendien vermijden leners de publieke bekendheid van executieprocedures en kunnen ze gunstigere voorwaarden krijgen dan bij een formele executie. Bovendien heeft een akte in plaats van afscherming een minder nadelige invloed op de kredietscore van de lener in vergelijking met een afscherming.

Er zijn echter ook nadelen voor leners. Als er ondergeschikte pandrechten op het onroerend goed zijn, is een akte in plaats daarvan mogelijk geen haalbare optie, omdat de geldschieter er misschien de voorkeur aan geeft af te schermen om de titel te wissen. Bovendien kan de lener elk potentieel eigen vermogen in het onroerend goed verliezen, aangezien de schikkingsovereenkomst een totale vergoeding moet hebben die gelijk is aan de reële marktwaarde van het onroerend goed dat wordt overgedragen. Ten slotte kan het vrijwillige karakter van de akte in plaats van afscherming ertoe leiden dat de lener onderhandelingen moet beginnen, wat in sommige gevallen als een nadeel kan worden ervaren (Wikipedia, nvdr).

Voor- en nadelen voor kredietverstrekkers

Een akte in plaats van afscherming biedt zowel voor- als nadelen voor geldschieters. Aan de positieve kant profiteren geldschieters van een vermindering van de tijd en kosten die gepaard gaan met terugneming, aangezien het proces over het algemeen sneller en goedkoper is dan een formele executie (Elliehausen & Staten, 2004). Bovendien lopen geldschieters een lager risico op wraak door de lener, zoals vandalisme of diefstal van eigendommen, die kunnen optreden tijdens executieprocedures (Harding, Rosenblatt, & Yao, 2009).

Er zijn echter ook nadelen voor geldschieters bij het accepteren van een akte in plaats van executie. Een belangrijk nadeel is de mogelijke aanvaarding van aansprakelijkheid voor eventuele onderpanden op het onroerend goed, waardoor afscherming een aantrekkelijkere optie kan worden om de titel te vereffenen (Gent & Kudlyak, 2011). Bovendien kunnen geldschieters aarzelen om door te gaan met een akte van betaling als de uitstaande schuld van de lener de huidige reële marktwaarde van het onroerend goed overschrijdt, aangezien ze in dergelijke gevallen verliezen kunnen lijden (Pennington-Cross, 2006).

Vereisten voor een akte in plaats van afscherming

Een akte in plaats van afscherming vereist dat aan verschillende vereisten wordt voldaan om als geldig en afdwingbaar te worden beschouwd. Ten eerste moet de schuld worden gedekt door het onroerend goed dat wordt overgedragen, waarbij ervoor moet worden gezorgd dat het onroerend goed in kwestie rechtstreeks verband houdt met de lening in gebreke. Zowel de lener als de geldschieter moeten de transactie vrijwillig en te goeder trouw aangaan, zonder enige dwang of druk van een van beide partijen. De schikkingsovereenkomst moet een totale vergoeding bevatten die ten minste gelijk is aan de reële marktwaarde van het onroerend goed dat wordt overgedragen, wat helpt bij het bepalen van een billijke oplossing voor beide betrokken partijen (Peppercorn, 1996).

Bovendien verlangen kredietverstrekkers vaak een schriftelijk aanbod van de kredietnemer, waarin expliciet wordt vermeld dat het aanbod om in onderhandeling te treden vrijwillig wordt gedaan. Dit schriftelijke aanbod voert de parol evidence-regel uit, die de geldschieter beschermt tegen mogelijke claims van kwade trouw of ongepaste druk uitgeoefend op de lener tijdens het schikkingsproces (Whitman & Milnikel, 2007). Door aan deze vereisten te voldoen, kan een akte in plaats van afscherming dienen als een alternatieve oplossing voor het afschermingsproces, wat zowel leners als geldschieters op verschillende manieren ten goede komt.

Vrijwillige onderhandeling en de Parol Evidence Rule

Vrijwillige onderhandeling speelt een cruciale rol in de akte in plaats van het executieproces, omdat het ervoor zorgt dat zowel de lener als de geldschieter vrijwillig en te goeder trouw de transactie aangaan. Deze wederzijdse overeenkomst is essentieel om de akte in plaats van afscherming als geldig en afdwingbaar te beschouwen. De parol-bewijsregel dient daarentegen als een juridische waarborg voor de geldschieter. Door een schriftelijk aanbod van de lener te verkrijgen waarin expliciet zijn vrijwillige intentie om onderhandelingen aan te gaan wordt vermeld, kan de geldschieter zichzelf beschermen tegen mogelijke claims van kwade trouw of dwang in de toekomst. Dit schriftelijke aanbod voert effectief de parol-bewijsregel uit, die voorkomt dat mondelinge of schriftelijke verklaringen die voorafgaand aan of tijdens het onderhandelingsproces zijn afgelegd, kunnen worden gebruikt om de voorwaarden van de definitieve overeenkomst tegen te spreken of te wijzigen. In wezen werken vrijwillige onderhandeling en de parol evidence rule samen om tot een eerlijke en juridisch bindende oplossing te komen voor beide partijen die betrokken zijn bij een akte in plaats van executie (Wikipedia, z).

Impact op kredietscore en financiële draagkracht

De impact van een akte in plaats van afscherming op de kredietscore en financiële draagkracht van een lener kan aanzienlijk zijn, maar wordt over het algemeen als minder schadelijk beschouwd dan een afscherming. Een executieakte kan resulteren in een daling van 85 tot 160 punten in de kredietscore van de lener, afhankelijk van hun aanvankelijke kredietwaardigheid en andere factoren (Fair Isaac Corporation, 2021). Deze verlaging van de kredietscore kan van invloed zijn op het vermogen van de lener om toekomstige leningen, creditcards en andere financiële producten veilig te stellen. Bovendien blijft de executieakte zeven jaar op het kredietrapport van de lener staan, wat hun vermogen om gedurende die periode gunstige kredietvoorwaarden te verkrijgen verder kan belemmeren (Experian, 2020).

Het is echter belangrijk op te merken dat de impact van een akte in plaats van executie op de financiële draagkracht van een lener mogelijk minder ernstig is dan die van een executie, omdat de lener hierdoor de publieke bekendheid en mogelijke juridische complicaties in verband met executieprocedures kan vermijden. . Bovendien kunnen leners, door vrijwillig te onderhandelen over een akte in plaats van afscherming, gunstiger voorwaarden van hun geldschieters krijgen, wat kan helpen de negatieve effecten op hun financiële draagkracht te verzachten (Investopedia, 2021).

Akte in plaats van afscherminghttps://www.investopedia.com/terms/d/deedinlieu.asp vs. afschermingsproces

Een akte in plaats van afscherming en het afschermingsproces zijn twee verschillende methoden om een ​​achterstallige hypothecaire lening aan te pakken. Een akte in plaats van afscherming omvat de vrijwillige overdracht van eigendom van onroerend goed van de lener naar de uitlener, waardoor de lening effectief wordt voldaan en executieprocedures worden vermeden. Deze optie kan minder schadelijk zijn voor de kredietscore van de lener en kan gunstiger voorwaarden bieden dan een formele marktafscherming (Friedman, 2010).

Aan de andere kant is het executieproces een juridische procedure die door de geldschieter is geïnitieerd om het onroerend goed terug te nemen en te verkopen om het uitstaande geleende bedrag terug te vorderen. Dit proces kan langdurig en kostbaar zijn en kan een grotere negatieve invloed hebben op de kredietscore van de lener dan een executieakte (Gent & Kudlyak, 2011). Bovendien kan afscherming openbare veilingen en gerechtelijke procedures omvatten, terwijl een akte in plaats van afscherming een onderhandse onderhandeling is tussen de lener en de geldschieter. Samenvattend liggen de belangrijkste verschillen tussen deze twee opties in de vrijwillige aard van een akte in plaats van afscherming, de potentiële impact op de kredietscore van de lener en de mate van publieke betrokkenheid bij het proces.

Omgaan met Junior Liens en titelkwesties

In plaats van een akte van afscherming is het aanpakken van ondergeschikte pandrechten en titelkwesties van cruciaal belang om een ​​soepele transactie te garanderen. Een benadering voor het oplossen van ondergeschikte pandrechten is door het verkrijgen van retentierechten of het onderhandelen over een uitbetaling met de ondergeschikte pandhouders. Dit kan inhouden dat de lener of de geldschieter een schikkingsbedrag aanbiedt aan de onderpandhouders, dat doorgaans lager is dan het volledige verschuldigde bedrag. In sommige gevallen kunnen junior pandhouders ermee instemmen hun pandrechten vrij te geven in ruil voor een deel van de opbrengst van de verkoop van het onroerend goed of een belofte van toekomstige betaling.

Titelkwesties kunnen worden aangepakt door een grondige titelzoekopdracht en -onderzoek uit te voeren, wat helpt bij het identificeren van eventuele gebreken of lasten op het onroerend goed. Als er problemen worden ontdekt, kunnen de betrokken partijen samenwerken om deze op te lossen, bijvoorbeeld door een quitclaim-akte van de vorige eigenaar te verkrijgen of fouten in de juridische beschrijving van het onroerend goed te corrigeren. Bovendien kan het afsluiten van een titelverzekering bescherming bieden tegen mogelijke claims of geschillen die voortvloeien uit eigendomsdefecten. Samengevat, het aanpakken van ondergeschikte retentierechten en titelkwesties in een akte in plaats van executiesituatie vereist proactieve onderhandelingen, grondig onderzoek en passende juridische maatregelen om een ​​succesvolle transactie te garanderen.

Reële marktwaarde en schikkingsoverwegingen

Eerlijke marktwaarde (FMV) speelt een cruciale rol bij het bepalen van schikkingsoverwegingen voor een akte in plaats van afscherming. FMV is de geschatte prijs waartegen een onroerend goed van eigenaar zou wisselen tussen een bereidwillige koper en verkoper, die beiden een redelijke kennis van de relevante feiten hebben en geen enkele dwang hebben om te kopen of te verkopen. In het kader van een akte in plaats van afscherming, moet de schikkingsovereenkomst een totale vergoeding hebben die ten minste gelijk is aan de FMV van het onroerend goed dat wordt overgedragen. Dit zorgt ervoor dat de geldschieter een billijk rendement op het onroerend goed ontvangt, terwijl de lener wordt bevrijd van zijn uitstaande schuldverplichtingen. In sommige gevallen mag een geldschieter niet doorgaan met een akte in plaats van afscherming als de uitstaande schuldenlast van de lener de huidige FMV van het onroerend goed overschrijdt. In andere gevallen kan een geldschieter echter instemmen met het accepteren van een akte in plaats van executie, in het besef dat ze waarschijnlijk toch met het onroerend goed zullen eindigen door het duurdere executieproces (Wikipedia, z). Door de FMV te overwegen, kunnen beide partijen onderhandelen over een eerlijke en wederzijds voordelige schikking, waardoor potentiële verliezen en juridische complicaties tot een minimum worden beperkt.

Juridische en regelgevende aspecten

De juridische en regelgevende aspecten van een akte in plaats van afscherming omvatten verschillende belangrijke overwegingen. Ten eerste moeten zowel de lener als de geldschieter de transactie vrijwillig en te goeder trouw aangaan, waarbij ervoor moet worden gezorgd dat de schikkingsovereenkomst een totale vergoeding heeft die gelijk is aan of groter is dan de reële marktwaarde van het onroerend goed dat wordt overgedragen (Peppercorn, 2010). Bovendien moet de schuldenlast worden gewaarborgd door het onroerend goed dat wordt overgedragen, en kan de geldschieter een schriftelijk aanbod van de lener verlangen waarin staat dat het aanbod om onderhandelingen aan te gaan vrijwillig is gedaan (Peppercorn, 2010). Dit beschermt de geldschieter tegen mogelijke claims van kwade trouw of dwang. Bovendien heeft de Home Equity Theft Prevention Act (HETPA) in New York voor enige onduidelijkheid gezorgd met betrekking tot de toepasselijkheid van deze wetgeving op executieaktes, aangezien er geen duidelijke uitsluiting is voor dergelijke transacties (New York State Assembly, 2006). Bijgevolg kunnen sommige banken en titelverzekeraars in New York aarzelen om met aktes in plaats te werken vanwege de potentiële risico's die verbonden zijn aan HETPA's tweejarige recht op ontbinding (New York State Assembly, 2006).

De wet ter voorkoming van diefstal van eigen vermogen en de implicaties ervan

De Home Equity Theft Prevention Act (HETPA) heeft in bepaalde jurisdicties, zoals New York, een mate van onzekerheid geïntroduceerd met betrekking tot het gebruik van akten in plaats van afscherming. Een van de belangrijkste zorgen die uit HETPA voortvloeien, is het gebrek aan duidelijkheid over de vraag of de wet van toepassing is op akten in plaats van afscherming, aangezien er geen expliciete uitsluiting is voor dit type schikking. Deze onduidelijkheid heeft geleid tot aarzeling bij banken en titelverzekeraars, die op hun hoede zijn voor het mogelijke recht op ontbinding van twee jaar in verband met HETPA. De complexiteit van de naleving van de wet heeft deze instellingen er verder van weerhouden daden te stellen in plaats van executietransacties. Bijgevolg hebben de implicaties van HETPA op akten in plaats van afscherming geleid tot een meer voorzichtige benadering door banken en titelverzekeraars, waardoor de beschikbaarheid van deze schikkingsoptie voor leners en geldschieters in de getroffen gebieden mogelijk wordt beperkt (Wikipedia, nd).

Alternatieven voor akte in plaats van afscherming: verliesbeperking en andere opties

Naast een akte in plaats van afscherming, hebben leners die in financiële moeilijkheden komen verschillende alternatieve opties om te overwegen. Verliesbeperking is zo'n aanpak, die een reeks oplossingen omvat die zijn ontworpen om kredietnemers te helpen marktafscherming te voorkomen en verliezen voor beide partijen te minimaliseren. Dit kunnen leningaanpassingen zijn, waarbij de geldschieter ermee instemt de voorwaarden van de lening te wijzigen om deze betaalbaarder te maken; verdraagzaamheid, die hypotheekbetalingen tijdelijk opschort of verlaagt; en aflossingsplannen, waarmee leners gemiste betalingen in de loop van de tijd kunnen inhalen.

Een ander alternatief is een korte verkoop, waarbij de lener het onroerend goed verkoopt voor minder dan het uitstaande hypotheeksaldo, en de geldschieter ermee instemt de opbrengst te accepteren als volledige voldoening van de schuld. Deze optie kan minder schadelijk zijn voor de kredietscore van de kredietnemer dan een afscherming, hoewel het nog steeds negatieve gevolgen kan hebben. Bovendien kunnen leners herfinancieringsopties onderzoeken om een ​​gunstiger rentetarief of leningstermijn te verkrijgen, waardoor hun maandelijkse betalingen mogelijk worden verlaagd en de hypotheek beter beheersbaar wordt. Het is van cruciaal belang voor leners om met hun geldschieters te communiceren en professioneel advies in te winnen om de meest geschikte handelwijze voor hun specifieke omstandigheden te bepalen (Mishkin, 2013; White, 2010).