Inleiding tot de akte van vertrouwen

Deze regeling dient om het belang van de geldschieter in het onroerend goed te beschermen, aangezien de trustee de juridische titel behoudt totdat de lener (trustor) zijn verplichtingen uit hoofde van de leningsovereenkomst nakomt. In geval van wanbetaling kan de curator een executieprocedure starten om de uitstaande schuld namens de geldschieter (begunstigde) te innen. Deeds of Trust worden in verschillende Amerikaanse staten vaak gebruikt als alternatief voor traditionele hypotheken, en bieden een meer gestroomlijnd executieproces en extra flexibiliteit voor zowel leners als geldschieters (Friedman, 2017). Bij het opstellen en uitvoeren van een trustakte zijn verschillende belangrijke partijen betrokken, waaronder de trustor, trustee en begunstigde, elk met specifieke rechten en verantwoordelijkheden onder de overeenkomst (National Paralegal College, nd).

Doel en functie van een trustakte

Een trustakte dient als een cruciaal instrument bij onroerendgoedtransacties en functioneert voornamelijk om een ​​lening veilig te stellen door de juridische titel van een onroerend goed over te dragen aan een neutrale derde partij, ook wel de trustee genoemd. Deze regeling zorgt ervoor dat de lener (trustor) zijn verplichtingen jegens de geldschieter (begunstigde) nakomt, zoals uiteengezet in de leningsovereenkomst. In geval van wanbetaling heeft de curator de bevoegdheid om executieprocedures in te leiden, waarmee de belangen van de geldschieter worden beschermd. Bovendien schetst een trustakte de rechten en verantwoordelijkheden van alle betrokken partijen, waardoor een duidelijk kader voor de transactie wordt geboden en potentiële geschillen worden verminderd. Door het executieproces te stroomlijnen en kredietverstrekkers extra zekerheid te bieden, dragen Deeds of Trust bij aan een efficiëntere en stabielere vastgoedmarkt (Friedman & Smith, 2016).

Belangrijkste partijen die betrokken zijn bij een trustakte

Bij een trustakte zijn er drie belangrijke partijen betrokken: de trustor, de trustee en de begunstigde. De vertrouwenspersoon, ook wel de lener genoemd, is de persoon of entiteit die een lening verkrijgt om een ​​woning te kopen of te herfinancieren. De trustee is een neutrale derde partij, vaak een titelvennootschap of een advocaat, die namens de trustor en de begunstigde de juridische eigendom van het onroerend goed heeft. De begunstigde, ook wel de geldschieter genoemd, is de partij die de lening aan de trustor verstrekt en het economische belang in het onroerend goed houdt als zekerheid voor de terugbetaling van de lening. In deze regeling draagt ​​de trustor de juridische titel van het onroerend goed over aan de trustee, die het in trust houdt ten behoeve van de begunstigde totdat de lening volledig is terugbetaald. Bij terugbetaling geeft de trustee de juridische titel terug aan de trustor, waardoor de trustakte effectief wordt beëindigd (Peppercorn, 2017; Investopedia, 2020).

Creatie en uitvoering van een akte van vertrouwen

Een trustakte komt tot stand via een juridisch proces waarbij drie belangrijke partijen betrokken zijn: de trustor (lener), de trustee (neutrale derde partij) en de begunstigde (geldschieter). De vertrouwenspersoon initieert het proces door een document van vertrouwen te ondertekenen, waarin de voorwaarden van de lening worden uiteengezet, inclusief de hoofdsom, het rentepercentage en het aflossingsschema. Dit document wordt vervolgens notarieel bekrachtigd en geregistreerd bij het desbetreffende kantoor van de county-recorder om de geldigheid en prioriteit ten opzichte van andere pandrechten op het onroerend goed vast te stellen.

De uitvoering van een trustakte omvat de overdracht van de juridische titel van het onroerend goed van de trustor naar de trustee, die het als zekerheid voor de lening houdt. De rol van de trustee is om op te treden als tussenpersoon tussen de trustor en de begunstigde, en ervoor te zorgen dat de voorwaarden van de trustakte worden nageleefd. Als de trustor in gebreke blijft met de lening, heeft de trustee de bevoegdheid om een ​​buitengerechtelijk executieproces te starten om de uitstaande schuld namens de begunstigde te innen. Omgekeerd, zodra de lening volledig is terugbetaald, geeft de trustee de juridische titel terug aan de trustor, waardoor de trustakte effectief wordt beëindigd (Peppercorn, 2018; Investopedia, 2020).

Soorten trustaktes

Er zijn verschillende soorten trustaktes, die elk een specifiek doel dienen op het gebied van vastgoedtransacties. Het meest voorkomende type is de standaardakte van vertrouwen, die wordt gebruikt om een ​​lening te verkrijgen voor de aankoop of herfinanciering van onroerend goed. Bij dit type akte zijn drie partijen betrokken: de trustor (lener), de trustee (neutrale derde partij) en de begunstigde (geldschieter). Een ander type is de bouwakte van vertrouwen, die wordt gebruikt om een ​​lening te verkrijgen voor de bouw of verbetering van een woning. Deze akte omvat meestal een trekkingsschema, waardoor de lener toegang heeft tot fondsen naarmate de bouw vordert.

Daarnaast zijn er trustaktes met toewijzing van huur, die de begunstigde het recht verlenen om huurinkomsten uit het onroerend goed te innen in geval van wanbetaling door de trustor. Dit type akte wordt vaak gebruikt voor vastgoedbeleggingen. Ten slotte zijn er ondergeschikte trustaktes, dit zijn secundaire leningen die worden gedekt door hetzelfde eigendom als de primaire lening. Deze akten worden gerangschikt in prioriteit op basis van de registratiedatum, waarbij de eerste geregistreerde akte de hoogste prioriteit heeft in geval van executie (Cornell Law School, nd; Investopedia, 2020).

Rechten en verantwoordelijkheden van de trustor, trustee en begunstigde

In een trustakte hebben de trustor, de trustee en de begunstigde elk verschillende rechten en verantwoordelijkheden. De vertrouwenspersoon, meestal de lener, is verantwoordelijk voor het nakomen van de voorwaarden van de leningsovereenkomst, inclusief tijdige betalingen en het onderhoud van het onroerend goed. Ze hebben het recht om het onroerend goed te gebruiken en te bewonen zolang ze voldoen aan de leningsvoorwaarden (Chen, 2021).

De trustee, doorgaans een neutrale derde partij, bezit namens de begunstigde de juridische eigendom van het onroerend goed. Hun primaire verantwoordelijkheid is om op te treden als tussenpersoon tussen de vertrouwenspersoon en de begunstigde, en ervoor te zorgen dat de vertrouwenspersoon zijn verplichtingen nakomt. Als de trustor de lening niet kan nakomen, heeft de trustee de bevoegdheid om een ​​executieprocedure te starten en het onroerend goed te verkopen om de schuld af te betalen (Investopedia, 2020).

De begunstigde, vaak een geldschieter of financiële instelling, heeft het economisch belang in het onroerend goed en heeft het recht om leningbetalingen van de vertrouwenspersoon te ontvangen. Zij zijn verantwoordelijk voor het verstrekken van de leningfondsen en ervoor te zorgen dat de voorwaarden van de leningsovereenkomst worden nageleefd. In geval van wanbetaling heeft de begunstigde het recht om de curator te instrueren om een ​​executieprocedure te starten (Chen, 2021).

Akte van vertrouwen versus hypotheek: verschillen en overeenkomsten

Een trustakte en een hypotheek zijn beide juridische instrumenten die worden gebruikt om een ​​lening te verkrijgen voor de aankoop van onroerend goed. Er zijn echter belangrijke verschillen en overeenkomsten tussen de twee. Een belangrijk verschil is de betrokkenheid van partijen: bij een hypotheek zijn twee partijen betrokken, de lener (hypotheekgever) en de geldschieter (hypotheekhouder), terwijl bij een trustakte drie partijen betrokken zijn, de lener (trustor), de geldschieter (begunstigde) en een neutrale derde partij (trustee). Beide instrumenten dienen om de geldschieter zekerheid te bieden voor het geval de lener de lening niet nakomt, maar het executieproces verschilt. Bij een hypotheek moet de geldschieter een gerechtelijke executieprocedure doorlopen, wat tijdrovend en kostbaar kan zijn. Een akte van vertrouwen maakt daarentegen een niet-gerechtelijk afschermingsproces mogelijk, dat doorgaans sneller en goedkoper is.

Ondanks deze verschillen delen beide instrumenten overeenkomsten in hun doel en functie. Beide worden gebruikt om leningen voor de aankoop van onroerend goed veilig te stellen en bieden de kredietverstrekker een middel om zijn investering terug te krijgen in geval van wanbetaling. Bovendien vereisen beide instrumenten dat de kredietnemer aan bepaalde verplichtingen voldoet, zoals het doen van tijdige betalingen en het onderhouden van het onroerend goed (Peppercorn, 2018; Investopedia, 2020).

Afschermingsproces in een akte van vertrouwen

Het executieproces in een akte van vertrouwen omvat een niet-gerechtelijke procedure, die doorgaans sneller en goedkoper is dan het gerechtelijke executieproces in verband met hypotheken. Wanneer een lener in gebreke blijft met zijn lening, initieert de trustee, handelend namens de begunstigde (geldschieter), het executieproces. Dit begint met het opnemen door de trustee van een ingebrekestelling (NOD) op het kantoor van de county recorder, gevolgd door een wachttijd van ongeveer 90 dagen, waarin de lener de mogelijkheid heeft om de lening te herstellen door het uitstaande saldo en de vergoedingen te betalen. Als de lener dit niet doet, zal de trustee een kennisgeving van verkoop door de trustee opnemen, waarin een datum wordt vastgelegd voor de openbare veiling van het onroerend goed. De hoogste bieder op de veiling wordt de nieuwe eigenaar van het onroerend goed, onder voorbehoud van bevestiging door de curator. In sommige staten kan de lener na de verkoop een aflossingsperiode hebben, waardoor hij het eigendom kan terugkrijgen door de volledige veilingprijs en extra kosten te betalen (Federal Deposit Insurance Corporation, nd; National Conference of State Legislatures, 2021).

Akte van vertrouwen en belastingimplicaties

Een trustakte kan aanzienlijke fiscale gevolgen hebben voor de betrokken partijen, met name op het gebied van inkomstenbelasting en vermogenswinstbelasting. Wanneer een eigenaar van onroerend goed een deel van zijn economisch belang aan een andere partij overdraagt ​​via een akte van vertrouwen, moeten de inkomsten uit het onroerend goed worden gerapporteerd en belast volgens de respectieve economische belangen van de betrokken partijen (HMRC Admin 10, 2021). Als een eigenaar van onroerend goed bijvoorbeeld 99% van de economische rente overdraagt ​​aan zijn echtgenoot, worden de inkomsten dienovereenkomstig verdeeld en belast, waarbij de echtgenoot belastingplichtig is voor 99% van het inkomen en de eigenaar van het onroerend goed voor de resterende 1% ( zonnedillon123, 2021). Bovendien kunnen er vermogenswinstbelastingimplicaties ontstaan ​​wanneer het onroerend goed wordt verkocht, aangezien de verdeling van de opbrengst gebaseerd zal zijn op de economische belangen zoals uiteengezet in de trustakte. Het is essentieel voor de betrokken partijen om op de hoogte te zijn van deze fiscale implicaties en om nauwkeurige gegevens bij te houden van hun economische belangen en inkomsten uit het onroerend goed, aangezien ze mogelijk op verzoek documentatie aan de belastingautoriteiten moeten verstrekken (HMRC Admin 19, 2021) .

Verklaring van vertrouwen en economisch belang

Een verklaring van vertrouwen en nuttige informatie kan een aanzienlijke impact hebben op het eigendom van onroerend goed en op de belastingen. Wanneer een eigenaar van een onroerend goed een deel of het geheel van zijn economisch belang aan een ander individu overdraagt, verandert dit de verdeling van de inkomsten en belastingverplichtingen die aan het onroerend goed zijn verbonden. Als een enige eigenaar bijvoorbeeld 10563% van het economisch belang aan zijn echtgenoot overdraagt, zouden de inkomsten uit het onroerend goed worden verdeeld volgens de verhouding van 99% tot 99%, en zouden de belastingen dienovereenkomstig worden betaald (HMRC Admin 1, 10) . Het is essentieel op te merken dat de standaard 2021/50-regel en Form 50-keuze alleen van toepassing zijn op eigendommen die op gezamenlijke naam staan ​​door getrouwde personen die samenwonen (HMRC Admin 17, 10). In gevallen waarin het onroerend goed niet op gezamenlijke naam staat, is formulier 2021 niet vereist en moeten de inkomsten worden gerapporteerd op basis van de respectieve economische belangen. Voor de overdracht van economisch belang zijn geen documenten nodig, tenzij de belastingdienst hier in de toekomst om vraagt ​​(HMRC Admin 17, 10).

Wettelijke vereisten en documentatie voor een trustakte

Het creëren en uitvoeren van een trustakte omvat verschillende wettelijke vereisten en noodzakelijke documentatie. Ten eerste moet de akte schriftelijk zijn en de essentiële elementen bevatten, zoals de namen van de trustor, trustee en begunstigde, een beschrijving van het onroerend goed en het geleende bedrag. Bovendien moet de akte de voorwaarden van de lening, het aflossingsschema en voorzieningen voor wanbetaling en executie bevatten. De trustor en trustee moeten de akte ondertekenen en hun handtekeningen moeten door een notaris worden bekrachtigd om authenticiteit en wettigheid te waarborgen.

Bovendien moet de akte van vertrouwen worden geregistreerd in de provincie waar het onroerend goed zich bevindt om openbaar te maken en voorrang te verlenen aan andere pandrechten. Dit proces omvat doorgaans het indienen van de akte bij het kantoor van de county recorder, samen met alle vereiste vergoedingen en bijbehorende documentatie. Het is van cruciaal belang om te voldoen aan de specifieke registratievereisten en -procedures van het rechtsgebied om mogelijke juridische problemen te voorkomen. In sommige gevallen kan aanvullende documentatie, zoals een eigendomsrapport of eigendomsverzekering, nodig zijn om de belangen van de betrokken partijen te beschermen (Peppercorn and Taff, 2013).

Beëindiging en vrijgave van een trustakte

Het beëindigen en vrijgeven van een trustakte omvat een reeks juridische stappen om ervoor te zorgen dat de gedekte schuld volledig wordt voldaan en het onroerend goed niet langer wordt bezwaard door de trustakte. Het proces begint meestal wanneer de lener of vertrouwenspersoon de lening volledig terugbetaalt aan de geldschieter of begunstigde. Na ontvangst van de volledige betaling is de begunstigde verplicht een document uit te geven dat de "Reconveyance Deed" of "Release of Deed of Trust" wordt genoemd, waarin wordt bevestigd dat aan de schuld is voldaan en dat het pandrecht van de trustee op het onroerend goed is vervallen.

De trustee, die de juridische eigendom van het onroerend goed bezit, is vervolgens verantwoordelijk voor het opnemen van de Reconveyance Deed of Release of Trust Deed of Trust bij het bevoegde districtskantoor, waardoor de trustakte effectief uit het openbare register wordt verwijderd. Dit proces zorgt ervoor dat het onroerend goed vrij is van de last van de trustakte en zonder enige belemmering kan worden verkocht of geherfinancierd. Het is cruciaal voor de trustor om een ​​kopie van het geregistreerde vrijgavedocument te bewaren als bewijs van de beëindiging van de trustakte voor toekomstig gebruik (Peppercorn, 2021; Nolo, zd).