Definitie en historische achtergrond

Historisch gezien zijn akten geëvolueerd uit middeleeuwse oorkonden, waarbij de symbolische daad van levering de oude ceremonie van het livrei van seisin vervangt. De traditionele uitdrukking "ondertekend, verzegeld en afgeleverd" verwijst naar de praktijk van het gebruik van zegels, die in de meeste rechtsgebieden nu grotendeels zijn vervangen door getuigenverklaringen. Akten spelen een cruciale rol in het eigendomsrecht, met name bij de overdracht van onroerend goed, en kunnen zowel eenzijdig als bilateraal zijn. Ze omvatten verschillende vormen, zoals overdrachten, commissies, licenties, octrooien, diploma's en voorwaardelijk uitgevoerde volmachten. De ontwikkeling en het gebruik van akten zijn gevormd door verschillen in jurisdictie en internationale perspectieven, en hebben zich in de loop van de tijd aangepast aan het evoluerende juridische landschap (Wikipedia, zd).

Soorten daden

Er zijn verschillende soorten akten die worden gebruikt bij de overdracht van onroerend goed, die elk verschillende niveaus van bescherming en garanties bieden aan de gerechtigde. De meest voorkomende soorten zijn de algemene garantieakte, speciale garantieakte en quitclaim-akte. Een algemene garantieakte biedt het hoogste niveau van bescherming, aangezien de concessiegever een duidelijke titel garandeert tegen alle claims, inclusief claims die mogelijk zijn ontstaan ​​vóór de eigendom van de concessiegever. Een speciale garantieakte biedt daarentegen alleen garantie tegen claims die zich hebben voorgedaan tijdens het eigendom van de concessiegever, en biedt beperkte bescherming aan de rechthebbende. Quitclaim-akten bieden daarentegen geen garanties of garanties en dragen alleen het belang van de concessiegever in het onroerend goed, indien van toepassing, over aan de gerechtigde. Andere soorten akten zijn onder meer de akte van vertrouwen, waarbij een derde trustee het onroerend goed in bezit heeft als zekerheid voor een lening, en de akte van overdracht, die het eigendom overdraagt ​​zonder enige garantie. Daarnaast zijn er deed poll en indenture, die respectievelijk eenzijdige en bilaterale akten zijn, en die convenanten en voorwaarden kunnen bevatten die verbonden zijn aan de aanvaarding van de akte (Harvard Law Review, 2010; Cornell Law School, zd).

Wettelijke vereisten voor een geldige akte

De wettelijke vereisten voor een geldige akte verschillen per rechtsgebied, maar er moet aan verschillende gemeenschappelijke elementen worden voldaan om de afdwingbaarheid ervan te waarborgen. Ten eerste moet de akte expliciet vermelden dat het een akte is, meestal met behulp van uitdrukkingen als "Deze akte ..." of "uitgevoerd als een akte" (Peel & Treitel, 2011). Ten tweede moet de akte een recht, belang of eigendom overdragen van de schenker (de persoon die het eigendom overdraagt) aan de gerechtigde (de persoon die het eigendom ontvangt). Beide partijen moeten de wettelijke bevoegdheid hebben om deel te nemen aan de transactie (Law Commission, 2009). Ten derde moet de akte worden verleden door de schenker in aanwezigheid van een voorgeschreven aantal getuigen, de zogenaamde instrumentele getuigen (Peel & Treitel, 2011). In sommige rechtsgebieden moet een zegel op de akte worden aangebracht, hoewel deze vereiste in veel gebieden achterhaald is. Ten slotte moet de akte worden overhandigd aan en in sommige gevallen worden aanvaard door de begunstigde (Law Commission, 2009). Het niet voldoen aan deze vereisten kan de akte ongeldig en onuitvoerbaar maken.

Tenuitvoerlegging en levering van akten

Het proces van het uitvoeren en leveren van akten omvat verschillende cruciale stappen om hun geldigheid en afdwingbaarheid te waarborgen. Ten eerste moet de akte duidelijk vermelden dat het een akte is, meestal met behulp van uitdrukkingen als "Deze akte ..." of "uitgevoerd als een akte". De akte moet ook aangeven dat het een specifiek recht, belang of eigendom overdraagt ​​aan de gerechtigde. Zowel de concessiegever als de rechthebbende moeten de wettelijke bevoegdheid hebben om respectievelijk de overgedragen rente toe te kennen en te ontvangen.

Voor het verlijden van de akte is de handtekening van de schenker vereist in aanwezigheid van een voorgeschreven aantal getuigen, de zogenaamde instrumentele getuigen. In sommige rechtsgebieden is het aanbrengen van een zegel ook noodzakelijk, hoewel deze praktijk in de meeste gebieden achterhaald is. Levering van de akte is een andere essentiële stap, waarbij de schenker de akte fysiek of symbolisch overdraagt ​​aan de gerechtigde. In bepaalde rechtsgebieden moet de rechtverkrijgende de akte ook accepteren om als geldig te worden beschouwd. Alle voorwaarden verbonden aan de aanvaarding van de akte worden convenanten genoemd (Harvard Law Review, 1897; Law Teacher, zd).

Overdrachtsakte

Een overdrachtsakte is een juridisch instrument dat het eigendom van onroerend goed overdraagt ​​van de ene partij (de schenker) naar de andere (de gerechtigde). Dit document speelt een cruciale rol in het proces van aan- en verkoop van onroerend goed, omdat het de juiste eigendomsoverdracht verzekert en verschillende garanties biedt om de betrokken partijen te beschermen. Er zijn verschillende soorten overdrachtsaktes, zoals algemene garantie-akten, speciale garantie-akten en quitclaim-akten, die allemaal verschillende niveaus van bescherming en garanties bieden met betrekking tot de eigendomstitel. Het verlijden en overhandigen van een akte van levering moet voldoen aan specifieke wettelijke vereisten, waaronder de aanwezigheid van getuigen en, in sommige rechtsgebieden, het gebruik van een zegel. Eenmaal voltooid, wordt de akte meestal geregistreerd en geregistreerd om de verandering in eigendom publiekelijk bekend te maken en om een ​​duidelijke titelketen voor toekomstige transacties vast te stellen (Harvard Law Review, 2010; Merrill & Smith, 2007).

Garantiebewijzen: algemeen en speciaal

Op het gebied van eigendomsrecht ligt het onderscheid tussen algemene garantiebewijzen en bijzondere garantiebewijzen in de omvang van de garanties van de concessiegever met betrekking tot de titel. Een algemene garantieakte biedt de rechthebbende de breedste bescherming, aangezien de concessieverlener de titel garandeert tegen alle claims, inclusief die welke mogelijk zijn ontstaan ​​vóór de eigendom van de concessieverlener. Dit betekent dat de concessiegever wettelijk verantwoordelijk is voor het verdedigen van de titel tegen claims of defecten, ongeacht wanneer deze zich hebben voorgedaan (Friedman, 2019).

Aan de andere kant biedt een speciale garantieakte een beperktere garantie, aangezien de concessiegever alleen de titel garandeert tegen claims die zijn ontstaan ​​tijdens de eigendomsperiode. In dit geval is de concessiegever niet verantwoordelijk voor eventuele eigendomsgebreken of claims die mogelijk bestonden voorafgaand aan de verwerving van het onroerend goed (Hinkel, 2017). Bijgevolg neemt de gerechtigde een hoger risiconiveau op zich met een speciale garantieakte, aangezien hij mogelijk verantwoordelijk is voor het oplossen van reeds bestaande eigendomsproblemen.

Akte Poll en Indenture

Een aktepeiling en een contract zijn twee verschillende soorten akten, die elk een specifiek doel dienen op het gebied van eigendomsrecht. Een akte poll is een juridisch document uitgevoerd door een enkele partij, vaak gebruikt voor eenvoudige subsidies en benoemingen. Het wordt gekenmerkt door zijn gelijkmatige, afgeronde rand, wat het eenzijdige karakter van de overeenkomst aangeeft. Omgekeerd is een contract een akte die wordt uitgevoerd door twee of meer partijen, waarbij de verplichtingen van elke partij in afzonderlijke delen worden beschreven. Historisch gezien werden deze delen gescheiden door een gebogen of ingesprongen lijn, bekend als de chirograaf, die de wederzijdse overeenkomst tussen de betrokken partijen symboliseerde. Hoewel zowel akte-enquête als indenture juridische instrumenten zijn die worden gebruikt om rechten, belangen of eigendom over te dragen, ligt het belangrijkste verschil in het aantal betrokken partijen en de aard van de overeenkomst: unilateraal voor akte-enquête en bilateraal voor contract (Black's Law Dictionary, 10e ed. ., 2014).

Convenanten en voorwaarden

Convenanten en voorwaarden zijn essentiële onderdelen in het kader van akten, omdat ze de verplichtingen en beperkingen beschrijven die gepaard gaan met de eigendomsoverdracht. Convenanten zijn juridisch bindende beloften die door de schenker (de partij die het onroerend goed overdraagt) aan de gerechtigde (de partij die het onroerend goed ontvangt) zijn gedaan met betrekking tot specifieke aspecten van het onroerend goed, zoals het gebruik, het onderhoud of de ontwikkeling ervan. Deze beloften kunnen ofwel bevestigend zijn, waarbij de rechthebbende wordt verplicht om bepaalde acties uit te voeren, of negatief, waardoor de rechthebbende wordt verboden om specifieke activiteiten op het terrein uit te voeren (Friedman, 2019).

Voorwaarden daarentegen zijn bepalingen waaraan moet worden voldaan om de akte geldig en afdwingbaar te houden. Als een voorwaarde wordt geschonden, kan de concessieverlener het recht hebben om het eigendom terug te vorderen of rechtsmiddelen aan te wenden. Voorwaarden kunnen worden geclassificeerd als precedent, waaraan moet zijn voldaan voordat de eigendomsoverdracht plaatsvindt, of later, waaraan moet zijn voldaan nadat de overdracht heeft plaatsgevonden (Harpum, Megarry, & Wade, 2011). Samengevat, convenanten en voorwaarden spelen een cruciale rol bij het definiëren van de rechten en verantwoordelijkheden van partijen die betrokken zijn bij vastgoedtransacties, om ervoor te zorgen dat de eigendomsoverdracht voldoet aan de overeengekomen voorwaarden en wettelijke vereisten.

Akte registratie en registratie

Het proces van registratie en registratie van de akte omvat het officieel indienen van een akte bij het juiste overheidskantoor, meestal het plaatselijke kadaster of registratiekantoor, om de overdracht van onroerend goed openbaar te maken. Dit proces is cruciaal bij het opzetten van een duidelijke titelketen en het beschermen van de rechten van de nieuwe eigenaar. Bij ondertekening en aflevering van de akte is de gerechtigde (nieuwe eigenaar) verantwoordelijk voor het registreren van het document. Er kunnen registratiekosten van toepassing zijn en de akte moet voldoen aan specifieke opmaakvereisten, zoals lettergrootte, papierformaat en marges, om te worden geaccepteerd voor opname. Zodra de akte is geregistreerd, wordt deze onderdeel van het openbare register, waartoe geïnteresseerde partijen toegang hebben om het eigendom te verifiëren en eventuele lasten of beperkingen op het onroerend goed te identificeren. In sommige rechtsgebieden kan het niet registreren van een akte leiden tot het verlies van voorrang op latere claims of overdrachten, waardoor het registratie- en registratieproces essentieel is voor het beschermen van eigendomsrechten (Law Commission, 2011; Merrill & Smith, 2007).

Overdracht van eigendom van onroerend goed

Het proces van het overdragen van eigendom van onroerend goed omvat verschillende belangrijke stappen, te beginnen met het verlijden van een akte. Een akte is een juridisch document dat een belang, recht of eigendom overdraagt ​​van de ene partij (de schenker) naar de andere (de gerechtigde). Er zijn verschillende soorten akten, zoals garantiedaden en quitclaimdaden, die verschillen in de omvang van de eigendomsgaranties die door de concessiegever worden verstrekt. Zodra de akte is opgesteld, moet deze worden ondertekend door de schenker in aanwezigheid van een voorgeschreven aantal getuigen en, in sommige rechtsgebieden, worden voorzien van een zegel. De akte moet dan worden overhandigd aan en geaccepteerd door de gerechtigde, met alle voorwaarden die aan de acceptatie zijn verbonden, ook wel convenanten genoemd. Na het verlijden en overhandigen van de akte is het essentieel om de akte te registreren en vast te leggen bij het juiste kadaster of registerkantoor om de overdracht publiekelijk bekend te maken en de rechten van de gerechtigde te beschermen. Het proces kan enigszins variëren, afhankelijk van jurisdictieverschillen en internationale perspectieven, maar deze fundamentele stappen blijven consistent in de meeste common law-systemen (Wikipedia, z.; Investopedia, 2020).

Daden in relatie tot andere eigendomsrechtelijke concepten

Akten spelen een cruciale rol in het eigendomsrecht, aangezien het juridische instrumenten zijn die een belang, recht of eigendom overdragen, bevestigen of bevestigen. Ze zijn nauw verwant aan andere eigendomsrechtelijke concepten, zoals overdracht, het proces waarbij de juridische titel van onroerend goed van de ene persoon op de andere wordt overgedragen. Daden hebben ook een wisselwerking met het concept van landgoederen in land, aangezien ze kunnen worden gebruikt om verschillende soorten landgoederen te creëren of over te dragen, zoals eenvoudig onroerend goed, onroerend goed of erfpacht.

Bovendien zijn daden verbonden met het principe van uitsluiting door daad, dat voorkomt dat een partij de waarheid ontkent van een feit dat vermeld staat in een daad die ze hebben uitgevoerd. Dit principe zorgt voor de betrouwbaarheid en geloofwaardigheid van akten bij vastgoedtransacties. Bovendien zijn akten onderworpen aan registratie- en registratievereisten, die dienen om eigendom en belangen van onroerend goed aan derden te melden. In een internationale context kunnen akten onderhevig zijn aan jurisdictieverschillen, aangezien eigendomswetten en aktenvereisten per land en per rechtssysteem kunnen verschillen (Wikipedia, zd).

Over het algemeen vormen akten een integraal onderdeel van het eigendomsrecht, aangezien ze de overdracht van eigendom van onroerend goed vergemakkelijken en interageren met verschillende andere concepten van het eigendomsrecht om de goede werking van eigendomstransacties en de bescherming van eigendomsrechten te waarborgen.

Jurisdictieverschillen en internationale perspectieven

Jurisdictieverschillen en internationale perspectieven op akten in eigendomsrecht zijn aanzienlijk, aangezien rechtsstelsels en tradities van land tot land verschillen. In common law-rechtsgebieden, zoals de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk en Australië, zijn akten juridische instrumenten die een belang, recht of eigendom overdragen, bevestigen of bevestigen. Ze worden meestal geassocieerd met het overdragen van het eigendomsrecht op onroerend goed en vereisen specifieke formaliteiten voor geldigheid, zoals ondertekening, attestering en levering (Harvard Law Review, 2017).

Daarentegen zijn civielrechtelijke jurisdicties, zoals die in continentaal Europa en Latijns-Amerika, afhankelijk van notariële systemen voor eigendomsoverdrachten. In deze systemen stelt een notaris, die een juridische professional is, het document voor eigendomsoverdracht op en authenticeert het, om ervoor te zorgen dat de partijen aan alle wettelijke vereisten voldoen (Wereldbank, 2017). Dit notariële systeem biedt een hoger niveau van rechtszekerheid en bescherming voor vastgoedtransacties in vergelijking met het common law-aktesysteem.

Bovendien hebben sommige landen hybride systemen aangenomen die elementen combineren van zowel common law- als civielrechtelijke tradities. Het eigendomsrechtsysteem van Zuid-Afrika omvat bijvoorbeeld zowel notariële als akteregistratieprocessen (South African Law Commission, 2001). Deze verschillen in jurisdictie benadrukken het belang van het begrijpen van de specifieke wettelijke vereisten en procedures voor onroerendgoedtransacties in elk land, evenals de potentiële uitdagingen en complexiteiten die zich kunnen voordoen bij grensoverschrijdende transacties.