Inleiding tot afscherming

gerechtelijk en niet-gerechtelijk. Gerechtelijke afscherming omvat gerechtelijke tussenkomst, terwijl niet-gerechtelijke afscherming de geldschieter in staat stelt het onroerend goed te verkopen zonder tussenkomst van de rechtbank, afhankelijk van de wetten van de staat. Het afschermingsproces en de tijdlijn variëren afhankelijk van het rechtsgebied en de specifieke omstandigheden van elk geval. Huiseigenaren die te maken hebben met afscherming hebben bepaalde rechten en kunnen in aanmerking komen voor bijstandsprogramma's om de gevolgen van afscherming te voorkomen of te verminderen. Alternatieven voor afscherming, zoals short sales, kunnen verlichting bieden voor huiseigenaren en kansen bieden voor kopers. Het kopen van afgeschermde eigendommen brengt echter ook risico's en mogelijke nadelen met zich mee. Marktafscherming kan een aanzienlijke impact hebben op iemands kredietwaardigheid en financiële gezondheid, waardoor het essentieel is om het proces te begrijpen en de beschikbare middelen te verkennen. Makelaars in onroerend goed spelen een cruciale rol bij executietransacties en bieden expertise en begeleiding aan zowel kopers als verkopers (RealtyTrac, 2021; Investopedia, 2021).

Soorten afscherming: gerechtelijk en niet-gerechtelijk

Marktafscherming, een juridisch proces waarbij een geldschieter probeert het saldo van een lening terug te vorderen van een lener die zijn hypotheekbetalingen niet heeft betaald, kan worden ingedeeld in twee hoofdtypen: gerechtelijk en niet-gerechtelijk. Gerechtelijke afscherming houdt in dat de geldschieter een rechtszaak aanspant tegen de lener, op zoek naar een gerechtelijk bevel om het onroerend goed te verkopen om de uitstaande schuld te innen. Dit proces kan lang duren, vaak enkele maanden tot enkele jaren, afhankelijk van de jurisdictie en de complexiteit van de zaak (Sichelman, 2010). Aan de andere kant vindt niet-gerechtelijke afscherming plaats zonder tussenkomst van de rechtbank, aangezien de geldschieter een reeks procedures volgt die zijn beschreven in het hypotheekcontract en de staatswet. Dit type afscherming is over het algemeen sneller en goedkoper voor de kredietgever, maar biedt mogelijk minder bescherming voor de kredietnemer (National Consumer Law Centre, 2012). Het is van cruciaal belang voor huiseigenaren die geconfronteerd worden met afscherming om de specifieke wet- en regelgeving te begrijpen die het proces in hun staat regelt, evenals hun rechten en mogelijkheden om hulp of alternatieve oplossingen te zoeken.

Afschermingsproces en tijdlijn

Het afschermingsproces en de tijdlijn variëren afhankelijk van het type afscherming, gerechtelijk of niet-gerechtelijk, en de specifieke wetten en voorschriften van de staat waarin het onroerend goed zich bevindt. Over het algemeen begint het proces wanneer een huiseigenaar in gebreke blijft met zijn hypotheekbetalingen en de geldschieter een gerechtelijke procedure start om de uitstaande schuld te innen. Bij een gerechtelijke afscherming spant de geldschieter een rechtszaak aan bij de rechtbank en krijgt de huiseigenaar een bepaalde termijn om te reageren, doorgaans 20 tot 30 dagen. Als de huiseigenaar niet reageert of het probleem niet kan oplossen, zal de rechtbank een vonnis uitspreken en zal de woning worden geexecuteerd (Sichelman, 2010).

Bij een niet-gerechtelijke afscherming wordt het proces uitgevoerd zonder tussenkomst van de rechtbank, volgens de richtlijnen die zijn uiteengezet in het hypotheekcontract en de staatswet. De geldschieter geeft een ingebrekestelling en de huiseigenaar krijgt een termijn om de wanbetaling te herstellen, meestal tussen de 30 en 120 dagen. Als de wanbetaling niet wordt opgelost, geeft de geldschieter een verkoopbericht uit en wordt het onroerend goed geveild aan de hoogste bieder (RealtyTrac, 2021). Het hele afschermingsproces kan enkele maanden tot meer dan een jaar duren, afhankelijk van de staat en de specifieke omstandigheden van de zaak.

Juridische aspecten van afscherming

De juridische aspecten van afscherming variëren afhankelijk van het type afscherming, gerechtelijk of niet-gerechtelijk. Bij een gerechtelijke afscherming moet de geldschieter een rechtszaak aanspannen bij de rechtbank om het proces te starten, en de huiseigenaar heeft het recht om de afscherming aan te vechten en een verdediging in te dienen. Dit proces kan lang duren en kan vaak enkele maanden tot meer dan een jaar in beslag nemen (Sichelman, 2010). Bij niet-gerechtelijke executieverkopen is daarentegen geen rechterlijke tussenkomst nodig en is het proces doorgaans sneller. De huiseigenaar kan echter nog steeds het recht hebben om de afscherming aan te vechten via een afzonderlijke rechtszaak (National Consumer Law Centre, 2019). In beide gevallen hebben huiseigenaren specifieke rechten, zoals het recht om op de hoogte te worden gesteld van de executie, het recht om de lening te herstellen door het openstaande saldo en de kosten te betalen, en het recht om het onroerend goed na de executie terug te kopen door de volledige aankoop te betalen prijs (Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling, zd). Bovendien verschillen wetten en procedures voor afscherming per staat, waardoor het essentieel is voor huiseigenaren en kopers om een ​​deskundige vastgoedadvocaat te raadplegen om door het complexe juridische landschap van afscherming te navigeren.

Rechten van huiseigenaren bij afscherming

Huiseigenaren die geconfronteerd worden met afscherming hebben bepaalde rechten die erop gericht zijn hen tijdens het proces te beschermen. Ten eerste hebben zij het recht om in kennis te worden gesteld van de executieprocedure, waardoor zij de vordering kunnen voorbereiden en eventueel aanvechten. Bovendien hebben huiseigenaren het recht om hun hypotheek te herstellen door het openstaande saldo en alle bijbehorende kosten te betalen voordat de executieverkoop plaatsvindt. Dit stelt hen in staat om de controle over hun eigendom terug te krijgen en het afschermingsproces te stoppen. Bovendien hebben huiseigenaren het recht om hun woning na de executieverkoop terug te kopen door de volledige aankoopprijs plus eventuele bijkomende kosten binnen een bepaalde termijn te betalen. Ten slotte hebben huiseigenaren het recht om juridisch advies in te winnen en de afscherming aan te vechten als zij menen dat deze onwettig is of als de geldschieter niet de juiste procedures heeft gevolgd. Het is cruciaal voor huiseigenaren om op de hoogte te zijn van hun rechten en deze dienovereenkomstig uit te oefenen om het best mogelijke resultaat te garanderen tijdens het executieproces (National Consumer Law Center, 2019; US Department of Housing and Urban Development, zd).

Foreclosure Preventie en bijstandsprogramma's

Programma's ter voorkoming van afscherming en bijstand zijn van cruciaal belang voor huiseigenaren die in financiële moeilijkheden verkeren. Een van die programma's is het Home Affordable Modification Program (HAMP), dat tot doel heeft de maandelijkse hypotheekbetalingen terug te brengen tot een beter beheersbaar niveau door de leningsvoorwaarden aan te passen. Een andere optie is het Home Affordable Refinance Program (HARP), waarmee huiseigenaren met weinig of geen eigen vermogen hun hypotheken tegen een lagere rente kunnen herfinancieren. De Federal Housing Administration (FHA) biedt ook hulp via haar verliesbeperkende programma, waaronder leningaanpassingen, gedeeltelijke claims en pre-executieverkopen. Bovendien biedt het Department of Veterans Affairs (VA) opties voor het vermijden van afscherming voor in aanmerking komende veteranen, zoals leningaanpassingen, terugbetalingsplannen en speciale verdraagzaamheid. Bovendien biedt het programma Making Home Affordable (MHA) een verscheidenheid aan oplossingen, waaronder hoofdsomvermindering en werkloosheidsbijstand, om huiseigenaren te helpen marktafscherming te voorkomen. Staats- en lokale overheden hebben mogelijk ook hun eigen programma's ter voorkoming van afscherming, die financiële hulp, advies en juridische hulp bieden aan huiseigenaren die het moeilijk hebben (US Department of Housing and Urban Development, 2021; Federal Housing Finance Agency, 2021; US ​​Department of Veterans Affairs, 2021 ).

Alternatieven voor korte verkoop en afscherming

Short sales en andere alternatieven voor afscherming bieden huiseigenaren opties om de negatieve gevolgen van een afscherming te vermijden. Een korte verkoop vindt plaats wanneer een huiseigenaar zijn eigendom verkoopt voor minder dan het uitstaande hypotheeksaldo, met goedkeuring van de geldschieter. Met deze optie kan de huiseigenaar afscherming voorkomen en tegelijkertijd de impact op zijn kredietscore minimaliseren. Andere alternatieven voor executie zijn onder meer leningaanpassingen, waarbij de voorwaarden van de hypotheek opnieuw worden onderhandeld om deze betaalbaarder te maken voor de huiseigenaar, en akte van executie, waarbij de huiseigenaar vrijwillig de eigendomstitel overdraagt ​​aan de geldschieter in ruil voor de annulering van de hypotheekschuld. Bovendien kunnen sommige huiseigenaren in aanmerking komen voor bijstandsprogramma's van de overheid, zoals het Home Affordable Modification Program (HAMP) of het Home Affordable Refinance Program (HARP), die tot doel hebben huiseigenaren in moeilijkheden te helpen marktafscherming te voorkomen door financiële verlichting en gunstigere leningsvoorwaarden te bieden (Federal Housing Finance Agency, 2021; US ​​Department of Housing and Urban Development, 2021).

Geëxecuteerde eigendommen kopen: risico's en kansen

Het kopen van afgeschermde eigendommen kan zowel risico's als kansen voor potentiële kopers met zich meebrengen. Een van de belangrijkste kansen is de mogelijkheid om onroerend goed te verwerven tegen een aanzienlijk lagere prijs dan de marktwaarde, aangezien banken en financiële instellingen vaak graag hun verliezen willen recupereren en het onroerend goed snel willen verkopen (RealtyTrac, 2021). Bovendien kan het kopen van een afgeschermd onroerend goed investeerders de kans bieden om het onroerend goed te renoveren en door te verkopen met winst of het te verhuren voor een gestage inkomstenstroom.

Er zijn echter ook inherente risico's verbonden aan het kopen van afgeschermde eigendommen. Een groot risico is het potentieel voor verborgen kosten, zoals onbetaalde belastingen, retentierechten of reparatiekosten waarvoor de koper mogelijk verantwoordelijk is na de aankoop (Consumer Financial Protection Bureau, 2019). Bovendien worden afgeschermde eigendommen vaak verkocht "zoals ze zijn", wat betekent dat kopers mogelijk niet de mogelijkheid hebben om een ​​grondige inspectie uit te voeren voordat ze tot aankoop overgaan, wat kan leiden tot onvoorziene problemen en extra kosten. Ten slotte kan het executieproces complex en tijdrovend zijn, waardoor een grondige kennis van de juridische aspecten en mogelijke valkuilen van dergelijke transacties vereist is (National Association of Realtors, 2020).

De impact van afscherming op krediet en financiële gezondheid

Marktafscherming kan een aanzienlijke impact hebben op iemands kredietwaardigheid en financiële gezondheid. Een afscherming blijft zeven jaar op een kredietrapport staan ​​en gedurende deze periode kan het de kredietscore (FICO-score) van het individu aanzienlijk verlagen met wel 200 tot 300 punten, afhankelijk van de initiële score (Experian, 2020). Deze verlaging van de kredietscore kan het voor het individu moeilijk maken om nieuw krediet te krijgen, leningen af ​​te sluiten of zelfs een woning te huren. Bovendien kunnen de hogere rentetarieven die gepaard gaan met een lagere kredietscore leiden tot hogere financieringskosten, waardoor de financiële situatie van het individu verder onder druk komt te staan ​​(Federal Reserve, 2020).

Naast de directe impact op de kredietwaardigheid kan uitsluiting ook financiële gevolgen hebben op de lange termijn. Personen die te maken hebben gehad met afscherming kunnen bijvoorbeeld voor uitdagingen komen te staan ​​bij het veiligstellen van toekomstige hypotheekleningen, aangezien kredietverstrekkers na een afscherming vaak een wachttijd van ten minste drie jaar nodig hebben voordat ze een nieuwe hypotheekaanvraag overwegen (Fannie Mae, 2020). Bovendien kan de emotionele en psychologische stress die gepaard gaat met marktafscherming een negatief effect hebben op het algehele welzijn van een individu, wat mogelijk kan leiden tot een verminderde productiviteit en een lager inkomenspotentieel (National Institutes of Health, 2018).

Marktafschermingsstatistieken en -trends

De executiecijfers zijn de afgelopen jaren gestaag gedaald, na het hoogtepunt van de huisvestingscrisis in 2010. Volgens ATTOM Data Solutions waren er in 2020 214,323 eigendommen met executiedossiers in de Verenigde Staten, wat neerkomt op een daling van 57% ten opzichte van 2019 en een daling van 81% ten opzichte van de piek in 2010 (ATTOM Data Solutions, 2021). Deze daling kan worden toegeschreven aan verschillende factoren, waaronder een sterke huizenmarkt, lage hypotheekrentes en overheidsinterventieprogramma's om faillissementen te voorkomen.

De COVID-19-pandemie heeft echter voor nieuwe uitdagingen op de woningmarkt gezorgd, waarbij miljoenen huiseigenaren met financiële problemen worden geconfronteerd. De CARES-wet, die in maart 2020 van kracht werd, bood tijdelijke verlichting aan huiseigenaren met door de federale overheid gedekte hypotheken door forbearance-opties en een moratorium op faillissementen aan te bieden. Vanaf juni 2021 hadden ongeveer 1.86 miljoen huiseigenaren een forbearance-plan, wat neerkomt op 3.5% van alle hypotheken (Mortgage Bankers Association, 2021). Nu deze steunmaatregelen aflopen, valt nog te bezien hoe het afschermingslandschap zich de komende jaren zal ontwikkelen.

De rol van makelaars in executietransacties

Makelaars in onroerend goed spelen een cruciale rol bij executietransacties en treden op als intermediair tussen de betrokken partijen. Ze beschikken over gespecialiseerde kennis en vaardigheden om door de complexiteit van het executieproces te navigeren en ervoor te zorgen dat zowel kopers als verkopers de best mogelijke resultaten behalen. Agenten helpen kopers bij het identificeren van geschikte afgeschermde eigendommen, het uitvoeren van grondige due diligence en het onderhandelen over gunstige voorwaarden. Ze helpen verkopers ook bij het begrijpen van hun rechten, het verkennen van alternatieven voor afscherming en het faciliteren van korte verkopen wanneer dat nodig is.

Bovendien hebben makelaars met Short Sales and Foreclosure Resource Certification (SFR) toegang tot een netwerk van professionals die gespecialiseerd zijn in deze transacties, waardoor ze deskundige begeleiding en ondersteuning kunnen bieden. Bovendien zijn agenten met de aanduiding Certified Negotiation Expert (CNE) goed uitgerust om de beste deals voor hun klanten te bedingen. Samengevat, de rol van makelaars in executietransacties is om gespecialiseerde expertise, begeleiding en ondersteuning te bieden aan zowel kopers als verkopers, en te zorgen voor een soepel en succesvol proces voor alle betrokken partijen (National Association of Realtors, nd; RNR Realty International, znd).

Casestudy's en succesverhalen bij het oplossen van faillissementen

Casestudy's en succesverhalen met betrekking tot het oplossen van faillissementen tonen de effectiviteit aan van verschillende strategieën om huiseigenaren te helpen financiële problemen te overwinnen en hun eigendommen te behouden. Een opmerkelijk voorbeeld is het Home Affordable Modification Program (HAMP), dat in 2009 door de Amerikaanse overheid werd geïntroduceerd om huiseigenaren in moeilijkheden te helpen bij het aanpassen van hun hypotheekvoorwaarden. Volgens het US Department of the Treasury heeft HAMP meer dan 1.8 miljoen gezinnen geholpen huisuitzettingen te voorkomen en meer betaalbare hypotheekbetalingen te krijgen (US Department of the Treasury, 2017).

Een ander succesverhaal is de samenwerking tussen RNR Realty International en een nationale intermediair die samenwerkt met grote nationale banken om investeerders te helpen bij het vinden van mogelijkheden voor eigenwoningbezit. Dit partnerschap heeft het beursvennootschap in staat gesteld om klanten te helpen bij het navigeren door de complexiteit van short sales en executietransacties, resulterend in gunstige resultaten voor zowel kopers als verkopers (RNR Realty International, nd).

Deze voorbeelden benadrukken het belang van het benutten van gespecialiseerde kennis, middelen en partnerschappen bij het aanpakken van de uitdagingen van het oplossen van marktafschermingen en het bevorderen van duurzaam eigenwoningbezit.