Definitie en kenmerken van Freehold Estate

Dit in tegenstelling tot erfpachtgoederen, waarbij het onroerend goed terugkeert naar de landeigenaar nadat de pachtperiode is verstreken of rechtsgeldig is beëindigd. Om in aanmerking te komen als eigendom, moet het landgoed twee eigenschappen bezitten: onbeweeglijkheid, wat betekent dat het onroerend goed land of een belang moet zijn dat voortkomt uit of gehecht is aan land, en eigendom van onbepaalde duur. Als de tijd van eigendom kan worden vastgesteld en bepaald, kan het geen eigendom zijn. Landgoederen in eigen bezit kunnen worden gehouden in fee simple, fee tail of voor een levenslange termijn, waarbij de standaardpositie de eeuwigdurende eigendom is, die voor het leven wordt gegeven aan een rechthebbende en vervolgens achtereenvolgens aan de erfgenamen van de rechthebbende voor het leven (Blackstone, 1765; Law of Eigendomswet 1925).

Eigendom in Common Law-rechtsgebieden

Een landgoed in eigendom is een gangbare vorm van eigendom van onroerend goed in common law-rechtsgebieden zoals Engeland en Wales, Australië, Canada en Ierland. Het omvat land en alle onroerende constructies die eraan verbonden zijn, waardoor het wordt onderscheiden van erfpachtgoederen, die terugkeren naar de landeigenaar bij het verstrijken van de huurovereenkomst of wettige beëindiging. Om in aanmerking te komen als eigendom, moet een landgoed onbeweeglijk zijn (land of rente die uit land komt of eraan gehecht is) en een onbepaalde eigendomsduur. Als de eigendomsperiode vast en bepaalbaar is, kan het geen eigendom zijn. Landgoederen in volle eigendom kunnen worden gehouden tegen een eenvoudige vergoeding, tegen een vergoeding of voor een levenslange termijn, waarbij de standaardsubset de eeuwigdurende eigendom is, toegekend aan een rechthebbende voor het leven en achtereenvolgens aan de erfgenamen van de rechthebbende voor het leven (Blackstone, 1765; eigendomsrecht wet 1925).

In Engeland en Wales transformeerde de Law of Property Act 1925 de standaard eigendomspositie in overdraagbaar eigendom aan de "erfgenamen en rechtverkrijgenden" van de eigenaar, waarbij de nadruk werd gelegd op de eenvoudige status van een vergoeding. Deze wet bevorderde ook de status van eigendom van eigendom en stelde de huur van het landgoed vast voor betalingen van gemeenschappelijke uitkeringen (Law of Property Act 1925; Halsall v Brizell, 1957; Re Ellenborough Park, 1956).

Soorten onroerende goederen: Fee Simple, Fee Tail en Life Estate

Landgoederen in volle eigendom, een veel voorkomende vorm van grondbezit in common law-rechtsgebieden, kunnen worden ingedeeld in drie primaire typen: eenvoudige vergoeding, vergoeding op de staart en onroerend goed. Fee simple, de meest voorkomende en absolute vorm van eigendom, verleent de eigenaar en zijn erfgenamen het recht om het onroerend goed zonder enige beperking te bezitten, te gebruiken en te vervreemden. Dit type nalatenschap is erfelijk en kan vrij worden overgedragen of verkocht. Fee staart, aan de andere kant, beperkt de erfenis van het eigendom tot de directe afstammelingen van de oorspronkelijke eigenaar, ook wel bekend als "erfgenamen van het lichaam" of "erfgenamen van het bloed". Dit type landgoed is steeds zeldzamer geworden en is in sommige rechtsgebieden afgeschaft. Ten slotte verleent een life estate eigendomsrechten aan een persoon voor de duur van zijn leven. Bij het overlijden van het individu gaat het eigendom terug naar een vooraf bepaalde partij, vaak de oorspronkelijke eigenaar of hun erfgenamen. Elk van deze eigendomsrechten biedt een verschillende mate van eigendomsrechten en -beperkingen, waardoor het juridische landschap van eigendom in common law-rechtsgebieden wordt vormgegeven.

Evolutie van Freehold Estates in Engeland en Wales

De evolutie van Freehold Estates in Engeland en Wales is terug te voeren tot de middeleeuwen, toen grondbezit voornamelijk gebaseerd was op feodaal eigendom. In de loop van de tijd evolueerde het concept van landgoederen in eigendom, waarbij de Law of Property Act 1925 een belangrijke rol speelde bij het vormgeven van het moderne eigendomsrecht. Voorafgaand aan deze wet waren landgoederen in eigendom divers en konden ze worden geclassificeerd als fee simple, fee tail of life estate. De wet van 1925 vereenvoudigde de classificatie van landgoederen in eigendom en promoveerde landgoederen in eigendom tot de status van eigendom.

Een ander belangrijk aspect van eigendom in eigendom is het concept van ongunstig bezit, dat aanzienlijke veranderingen heeft ondergaan sinds de Landregistratiewet van 2002. Deze wet introduceerde strengere eisen voor het verwerven van eigendom in eigendom door ongunstig bezit, met name in gevallen van geregistreerde grond. Bovendien hebben de ontwikkeling van trusts in het Engelse recht en de Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996 het juridische kader rond eigendommen in eigendom beïnvloed, met name in gevallen waarin meerdere juridische eigenaren betrokken zijn. Over het algemeen is de evolutie van eigendom in Engeland en Wales gevormd door verschillende juridische hervormingen en wetten, die de veranderende aard van landeigendom en eigendomsrechten in de loop van de tijd weerspiegelen (Law of Property Act 1925; Land Registration Act 2002; Trusts of Land and Appointment van de Trusteeswet 1996).

Diversiteit van eigendom vóór de Law of Property Act 1925

Voordat de Law of Property Act 1925 van kracht werd, was de diversiteit van eigendommen in Engeland en Wales behoorlijk complex. De standaardpositie voor eigendomsoverdrachten was aan de 'erfgenamen en rechtverkrijgenden' van de eigenaar, wat vaak ook de overdracht naar de eenvoudige status stressfee omvatte. Fee tail landgoederen beperkten de overdracht van eigendom tot afstammelingen in rechte lijn van de eerste persoon aan wie het landgoed werd gegeven, bekend als "erfgenamen van het lichaam" of "erfgenamen van het bloed". Bovendien waren er niet-erfelijke landgoederen, zoals landgoederen voor het leven en auteursrecht, die door de wet in eigendom werden gepromoveerd (Halsbury's Laws of England, 2017). Bovendien konden eigendommen in eigendom worden onderworpen aan huurlasten en betalingen door middel van positieve convenanten, die werden beschermd door registratie van de huurakte tegen de grond (Law Commission, 2018). De Law of Property Act 1925 had tot doel de verschillende soorten eigendommen in eigendom te vereenvoudigen en te stroomlijnen, waardoor het voor individuen gemakkelijker werd om het juridische landschap van eigendom te begrijpen en er doorheen te navigeren.

Huurlasten en positieve convenanten in Freehold Estates

Huurlasten en positieve convenanten zijn twee verschillende juridische concepten die van invloed kunnen zijn op landgoederen in eigendom. Huurlasten zijn periodieke betalingen door een eigenaar van onroerend goed aan een derde partij, vaak een vorige eigenaar of grondbeheerder, ten behoeve van de grond of gemeenschappelijke voorzieningen. Deze kosten kunnen worden beschermd door registratie van de huurakte tegen de grond en kunnen onderworpen zijn aan wettelijke op vergoedingen gebaseerde procedures voor vernietiging. Huurlasten kunnen echter ook het voorwerp zijn van misbruik, bekend als "fleecehold" (Law of Property Act 1925).

Positieve convenanten daarentegen zijn verplichtingen die worden opgelegd aan een eigenaar van onroerend goed om specifieke acties uit te voeren, zoals het onderhouden van een gedeelde voorziening of het bijdragen aan gemeenschappelijke kosten. In bepaalde omstandigheden, zoals vastgesteld in zaken als Halsall v Brizell en Re Ellenborough Park, kunnen positieve convenanten lopen met grond in eigendom, waardoor opeenvolgende eigenaren worden verplicht om aan deze verplichtingen te voldoen. Over het algemeen zijn positieve convenanten echter nietig met betrekking tot eigendom, en hun afdwingbaarheid hangt af van de specifieke feiten van elk geval (Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996).

Negatief bezit en eigendomsrechten

Ongunstig bezit is een rechtsbeginsel dat een individu in staat stelt eigendom te verwerven van een landgoed in eigendom door het land gedurende een bepaalde periode te bezetten zonder toestemming van de eigenaar. In Engeland en Wales, vóór de Land Registration Act 2002, waren eigendommen in eigendom meer vatbaar voor verwerving door ongunstig bezit, aangezien het proces relatief eenvoudig was. De wet van 2002 introduceerde echter strengere eisen, waardoor het voor krakers moeilijker werd om het eigendom van geregistreerde grond op te eisen. Om een ​​claim vast te stellen, moet de ongunstige bezitter aantonen dat hij het land gedurende ten minste 12 jaar ononderbroken, exclusief en openlijk in bezit heeft gehad zonder toestemming van de eigenaar. Daarnaast moet de bezitter de geregistreerde eigenaar op de hoogte stellen, die dan de mogelijkheid heeft om bezwaar te maken. Ongunstig bezit blijft gemakkelijker van toepassing op niet-geregistreerd land, dat een klein deel vormt van niet-agrarisch eigendom in Engeland (Land Registration Act 2002; Law Commission 2018).

Juridische eigenaren als trustees voor begunstigden

In de context van landgoederen in volle eigendom spelen juridische eigenaren die optreden als trustees voor begunstigden een cruciale rol bij het waarborgen van een billijke behandeling en naleving van de voorwaarden van de trust. Wanneer er meerdere juridische eigenaren bij betrokken zijn, wordt het land geacht in trust te worden gehouden, wat de partijen verplicht om eerlijk tegenover elkaar te handelen volgens de beginselen van billijkheid. Bij gebrek aan specifieke bepalingen, zoals een trustakte of achtergrondgegevens, wordt aangenomen dat de begunstigden de trustees zelf zijn, dwz degenen die op de geregistreerde titel staan ​​vermeld. Bij het overlijden van een trustee, nemen wettelijke trustees of degenen die door een testament zijn aangesteld hun plaats in. Evenzo, als een bedrijf wordt geliquideerd, komt het recht om op te treden als curator en om geregistreerd te worden als wettelijk curator toe aan de vereffenaar. Wat betreft derden die geïnteresseerd zijn in het lenen tegen of kopen van het land, beschermt de doctrine van de bonafide koper zonder daadwerkelijke of constructieve kennisgeving hen, onder voorbehoud van de tegengestelde doctrine van caveat emptor (koper pas op) die voorzichtige controles vereist. Begunstigden die in feitelijk octrooibezit zijn, kunnen nog steeds rechten genieten jegens een koper of hypotheekverstrekker op grond van de Land Registration Act 2002. Trustees zijn gebonden aan de voorwaarden van de trust en zorgen ervoor dat de belangen van de begunstigden worden beschermd (Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996).

Trusts in Engels recht en Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996

Trusts spelen een belangrijke rol in het Engelse recht, met name in de context van eigendom van onroerend goed. Ze bieden een wettelijk kader voor het scheiden van de juridische eigendom van een actief, zoals grond, van de economische eigendom. Deze scheiding maakt het beheer en de controle van het onroerend goed door de juridische eigenaar (trustee) mogelijk ten behoeve van een andere partij (begunstigde). De Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996 (TLATA) heeft een substantiële impact op het bezit van onroerend goed, aangezien het de manier regelt waarop trusts van land werken. TLATA verving het vorige systeem van strikte nederzettingen en veranderde alle bestaande nederzettingen in trusts van land. De wet introduceerde ook nieuwe bepalingen voor het benoemen en ontslaan van trustees, en verduidelijkte de bevoegdheden en plichten van trustees met betrekking tot het land. Bovendien benadrukt TLATA het belang van het meewegen van de belangen van de begunstigden bij het nemen van beslissingen over het trustvermogen. Over het algemeen benadrukken de rol van trusts in het Engelse recht en de impact van TLATA op het eigendom van onroerend goed de complexe wisselwerking tussen juridische en voordelige belangen in land, waardoor eigendomsrechten worden beschermd en effectief worden beheerd ten voordele van alle betrokken partijen.

Bona Fide Buyer Doctrine en Caveat Emptor in Freehold-transacties

De Bona Fide Buyer Doctrine en Caveat Emptor spelen een cruciale rol bij transacties met onroerend goed in eigendom en zorgen voor de bescherming van zowel kopers als verkopers. De Bonafide kopersdoctrine beschermt de belangen van een koper die te goeder trouw onroerend goed verwerft zonder daadwerkelijke of constructieve kennisgeving van bestaande juridische claims of gebreken in de titel. Deze doctrine moedigt ijverig onderzoek en due diligence door de koper aan, aangezien het alleen bescherming biedt aan degenen die redelijke stappen hebben ondernomen om de titel en eigendom van het onroerend goed te verifiëren (Pealver, 2017).

Aan de andere kant legt Caveat Emptor, of "koper pas op", de verantwoordelijkheid bij de koper om het onroerend goed en de titel ervan grondig te onderzoeken voordat de transactie wordt voltooid. Dit principe benadrukt het belang van het uitvoeren van een alomvattend onderzoek, inclusief fysieke inspecties, rapporten van landmeters en controles van vervoerders, om mogelijke problemen of defecten te identificeren (Dixon, 2014). In wezen werken beide doctrines samen om transparantie, eerlijkheid en zorgvuldigheid bij transacties in eigendom te bevorderen, waardoor uiteindelijk de belangen van alle betrokken partijen worden beschermd.

Landregistratie en eigendomsrechten

Kadaster speelt een cruciale rol bij het beheer en de bescherming van eigendommen. Het biedt een transparante en toegankelijke registratie van landeigendom en zorgt ervoor dat de rechten en belangen van bezitters duidelijk worden gedocumenteerd en beschermd. In common law-rechtsgebieden, zoals Engeland en Wales, heeft de Land Registration Act 2002 een aanzienlijke invloed gehad op de manier waarop landgoederen in eigendom worden beheerd, met name met betrekking tot ongunstig bezit en de bonafide kopersdoctrine. De wet heeft het voor individuen moeilijker gemaakt om eigendommen te verwerven door middel van kraken, aangezien het een formele wedstrijd en een schriftelijke kennisgeving aan de vorige wettige eigenaar vereist. Bovendien heeft de wet de bescherming versterkt van bonafide kopers, die nu kunnen vertrouwen op de geregistreerde titel als bewijs van eigendom, op voorwaarde dat ze de nodige due diligence en controles hebben uitgevoerd. Dit heeft geleid tot meer zekerheid en veiligheid bij eigendomstransacties en tot een vermindering van geschillen en rechtszaken rond grondbezit. Over het algemeen heeft kadaster de administratie en het bestuur van eigendommen in eigendom aanzienlijk verbeterd, waardoor transparantie, efficiëntie en eerlijkheid op de onroerendgoedmarkt zijn bevorderd.

Uitdagingen en hervormingen in het erfrecht

Uitdagingen in de wet die Freehold Estates regelt, komen voornamelijk voort uit de complexiteit en diversiteit van historische eigendomsrechten, die verwarring en geschillen tussen belanghebbenden kunnen veroorzaken. Een van die uitdagingen is het bestaan ​​van huurlasten en positieve convenanten, die eigenaren van onroerend goed financiële lasten kunnen opleggen en kunnen leiden tot misbruik van "fleecehold". Bovendien is de doctrine van ongunstig bezit, die individuen in staat stelt eigendomsrechten te verwerven door langdurige bewoning, bekritiseerd vanwege het potentieel om kraken en grensgeschillen aan te moedigen.

Mogelijke hervormingen in het recht op onroerend goed kunnen bestaan ​​uit het vereenvoudigen van eigendomsrechten en -verplichtingen, evenals het moderniseren van het wettelijk kader om hedendaagse kwesties beter aan te pakken. Zo had de Law of Property Act 1925 tot doel het eigendomsrecht in Engeland en Wales te consolideren en te vereenvoudigen, maar verdere hervormingen kunnen nodig zijn om de aanhoudende uitdagingen aan te gaan. Bovendien trachtte de Land Registration Act 2002 de transparantie en efficiëntie van de kadaster te verbeteren, maar er konden aanvullende maatregelen worden genomen om de effectiviteit van het systeem te vergroten. Uiteindelijk zou een alomvattende herziening en hervorming van het recht op onroerend goed kunnen helpen om deze uitdagingen aan te gaan en een rechtvaardigere en efficiëntere vastgoedmarkt te bevorderen.