Inleiding tot het betaalbare aanpassingsprogramma voor woningen

Als een belangrijk onderdeel van het Making Home Affordable (MHA) -programma, had HAMP tot doel hulp te bieden aan huiseigenaren die het moeilijk hadden door hun hypotheekvoorwaarden aan te passen, waardoor hun maandelijkse betalingen betaalbaarder werden. Het programma werd opgezet onder het Troubled Asset Relief Program (TARP) en werkte samen met het Hardest Hit Fund (HHF)-programma, dat gerichte hulp bood aan huiseigenaren in staten die het zwaarst door de economische crisis waren getroffen. Hoewel HAMP in december 2016 officieel afliep, blijft de impact ervan op huiseigenaren en de huizenmarkt opmerkelijk, aangezien het tal van gezinnen heeft geholpen huisuitzettingen te voorkomen en hun financiële situatie te stabiliseren (Board of Governors of the Federal Reserve System, 2017; US Department of the Treasury, 2016 ).

Achtergrond: Subprime-hypotheekcrisis en huizenbubbel

De subprime-hypotheekcrisis en de huizenzeepbel waren onderling verbonden gebeurtenissen die eind jaren 2000 een aanzienlijke impact hadden op de wereldeconomie. De woningzeepbel werd gekenmerkt door een snelle stijging van de huizenprijzen, aangewakkerd door lage rentetarieven, gemakkelijke toegang tot krediet en speculatieve investeringen in de vastgoedmarkt. Dit leidde tot een toename van subprime-leningen, waarbij financiële instellingen hypotheken verstrekten aan leners met een slechte kredietgeschiedenis of een beperkt vermogen om leningen terug te betalen. Toen de huizenprijzen halverwege 2006 een hoogtepunt bereikten en begonnen te dalen, merkten veel huiseigenaren dat ze hun hypotheken met variabele rente niet konden herfinancieren, wat leidde tot een sterke toename van achterstallige vorderingen op hypotheken en faillissementen. De crisis werd verder verergerd door het wijdverbreide gebruik van door hypotheken gedekte effecten (MBS) en door onderpand gedekte schuldverplichtingen (CDO's), die gekoppeld waren aan deze risicovolle leningen en aanzienlijk aan waarde verloren toen de huizenmarkt instortte. De resulterende financiële onrust droeg bij tot een wereldwijde recessie, met ernstige gevolgen voor huiseigenaren, financiële instellingen en de bredere economie (Mian & Sufi, 2014; Reinhart & Rogoff, 2009).

Thuis betaalbaar maken

Het Making Home Affordable (MHA)-programma, gelanceerd in 2009 als onderdeel van het Troubled Asset Relief Program (TARP), is ontworpen om de subprime-hypotheekcrisis en de huizenzeepbel in de Verenigde Staten aan te pakken. Het belangrijkste onderdeel van MHA is het Home Affordable Modification Program (HAMP), dat tot doel heeft huiseigenaren te helpen bij het aanpassen van hun hypotheekvoorwaarden om ze betaalbaarder te maken. Andere programma's onder MHA zijn onder meer het Principal Reduction Alternative (PRA), dat zich richt op huiseigenaren met een loan-to-value-ratio van meer dan 115%; het Home Affordable Unemployment Program (UP), dat tijdelijke uitstel biedt aan werkloze huiseigenaren; het Second Lien Modification Program (2MP), dat een mechanisme biedt voor het wijzigen van tweede pandrechten; en het Home Affordable Foreclosure Alternatives Program (HAFA), dat huiseigenaren helpt bij de overgang naar meer betaalbare woonsituaties door middel van korte verkopen of daden in plaats van afscherming. Het MHA-programma werkt samen met het Hardest Hit Fund (HHF)-programma, dat gerichte hulp biedt aan huiseigenaren in staten die het zwaarst zijn getroffen door de economische crisis (Making Home Affordable, 2009; Troubled Asset Relief Program, 2008).

Alternatief Kapitaalvermindering

Het Principal Reduction Alternative (PRA) is een belangrijk onderdeel van het Making Home Affordable (MHA)-programma, ontworpen om huiseigenaren te helpen met een loan-to-value (LTV)-ratio van meer dan 115 procent. PRA heeft tot doel hulp te bieden aan huiseigenaren die worstelen met een negatief eigen vermogen door het uitstaande hoofdsomsaldo op hun hypotheekleningen te verminderen. Dit verlaagt op zijn beurt de maandelijkse hypotheekbetalingen en helpt huiseigenaren marktafscherming te voorkomen. Hypotheekbeheerders die deelnemen aan het Home Affordable Modification Program (HAMP) zijn verplicht om in aanmerking komende leningen voor PRA te evalueren, wat inhoudt dat de netto contante waarde (NPV) van de lening met en zonder hoofdsomvermindering wordt beoordeeld. Als het NPV-resultaat positief is, moet de beheerder de huiseigenaar een PRA-aanpassing aanbieden. Het is belangrijk op te merken dat niet alle huiseigenaren in aanmerking komen voor PRA, aangezien geschiktheid wordt bepaald door specifieke criteria, waaronder de financiële situatie van de huiseigenaar en de kenmerken van de hypothecaire lening (Making Home Affordable, 2009; US Department of the Treasury, 2012).

Home Betaalbaar werkloosheidsprogramma

Het Home Affordable Unemployment Program (UP) is een essentieel onderdeel van het Making Home Affordable (MHA)-programma, dat in 2009 door het Amerikaanse ministerie van Financiën werd geïntroduceerd als reactie op de subprime-hypotheekcrisis. Het primaire doel van de UP is om tijdelijke verlichting te bieden aan werkloze huiseigenaren door een respijtperiode aan te bieden, waarin hun hypotheekbetalingen worden verlaagd of opgeschort. Deze hulp is bedoeld om huiseigenaren te helpen huisuitzettingen te voorkomen en hun huizen te onderhouden terwijl ze op zoek zijn naar nieuwe werkgelegenheid. De UP werkt samen met andere MHA-initiatieven, zoals het Home Affordable Modification Program (HAMP), het Principal Reduction Alternative (PRA) en het Second Lien Modification Program (2MP), om uitgebreide ondersteuning te bieden aan huiseigenaren die het moeilijk hebben in de nasleep van de huisvestingscrisis (Making Home Affordable, 2009; US Department of the Treasury, 2012).

Tweede Lien Wijzigingsprogramma

Het Second Lien Modification Program (2MP) is een cruciaal onderdeel van het Making Home Affordable (MHA)-programma, ontworpen om hulp te bieden aan huiseigenaren die worstelen met hun hypotheekbetalingen. 2009MP, opgericht in 2, richt zich specifiek op huiseigenaren met een tweede pandrecht op hun eigendom, zoals een lening met eigen vermogen of een tweede hypotheek. Het programma heeft tot doel tweede pandrechten te wijzigen of te beëindigen, waardoor de algehele schuldenlast voor huiseigenaren wordt verminderd en de kans op succesvolle leningaanpassingen onder het Home Affordable Modification Program (HAMP) wordt vergroot. Door beheerders een mechanisme te bieden om tweede pandrechten te wijzigen, vormt 2MP een aanvulling op de inspanningen van HAMP om duurzame hypotheekoplossingen te bieden aan huiseigenaren in financiële nood. Het programma heeft een belangrijke rol gespeeld bij het stabiliseren van de huizenmarkt en het voorkomen van faillissementen, wat uiteindelijk ten goede is gekomen aan zowel huiseigenaren als de bredere economie (Making Home Affordable, 2009; US Department of the Treasury, 2016).

Home Betaalbare afschermingsalternatieven Programma

Het Home Affordable Foreclosure Alternatives (HAFA)-programma, opgezet onder het Making Home Affordable (MHA)-initiatief, heeft tot doel huiseigenaren een levensvatbare exit-strategie uit hun huizen te bieden en tegelijkertijd marktafscherming te voorkomen. Dit wordt bereikt door middel van korte verkopen of akte-in-lieu van afschermingstransacties, waardoor huiseigenaren kunnen overstappen naar meer betaalbare woonsituaties. HAFA biedt financiële prikkels aan zowel huiseigenaren als hypotheekverstrekkers om deelname aan het programma aan te moedigen. Sinds de oprichting in 2009 heeft HAFA tal van huiseigenaren geholpen om de negatieve gevolgen van marktafscherming te voorkomen, zoals schade aan de kredietscore en het onvermogen om toekomstige woningen veilig te stellen. Het programma heeft ook bijgedragen aan het stabiliseren van de huizenmarkt door het aantal geëxecuteerde eigendommen te verminderen en de waarde van onroerend goed in getroffen buurten te behouden (US Department of the Treasury, 2016).

HAMP's rol in het Troubled Asset Relief Program

Het Home Affordable Modification Program (HAMP) speelt een cruciale rol in het Troubled Asset Relief Program (TARP) door financiële hulp te bieden aan huiseigenaren die te maken hebben met afscherming als gevolg van de subprime-hypotheekcrisis. HAMP, gelanceerd in 2009 als onderdeel van het programma Making Home Affordable (MHA), heeft tot doel in aanmerking komende huiseigenaren te helpen hun hypotheekleningen aan te passen, waardoor ze op de lange termijn betaalbaarder en duurzamer worden. Dit wordt onder andere bereikt door het verlagen van maandlasten, het verlengen van de looptijd van leningen en het verlagen van de rentetarieven. HAMP werkt samen met het Hardest Hit Fund (HHF)-programma, dat gerichte hulp biedt aan huiseigenaren in staten die het zwaarst zijn getroffen door de economische crisis. Terwijl HAMP en andere MHA-programma's in 2016 zouden aflopen, is het HHF-programma verlengd tot 2020, waardoor voortdurende steun voor worstelende huiseigenaren wordt gegarandeerd en wordt bijgedragen aan de stabilisatie van de huizenmarkt (Making Home Affordable, 2016; US Department of the Treasury, 2016).

Hardst getroffen fonds

Het Hardest Hit Fund (HHF)-programma werd in 2010 opgericht als reactie op de huisvestingscrisis en biedt gerichte hulp aan huiseigenaren in staten die het meest zijn getroffen door de economische neergang. Het programma is ontworpen als aanvulling op het Home Affordable Modification Program (HAMP) en andere Making Home Affordable (MHA)-initiatieven, die samenwerken om executieverkopen te voorkomen en de woningmarkt te stabiliseren. Terwijl HAMP zich richt op het wijzigen van hypotheekvoorwaarden voor in aanmerking komende huiseigenaren om maandelijkse betalingen betaalbaarder te maken, biedt de HHF een reeks staatspecifieke hulpprogramma's, zoals hulp bij het betalen van hypotheken, vermindering van de hoofdsom en hulp bij de overgang. Zowel HAMP als HHF maken deel uit van het bredere Troubled Asset Relief Program (TARP) onder de Emergency Economic Stabilization Act van 2008, gericht op het aanpakken van de subprime-hypotheekcrisis en de gevolgen daarvan voor de Amerikaanse economie (US Department of the Treasury, 2021; Federal Housing Financieringsbureau, 2021).

Geschiktheidscriteria voor HAMP

De geschiktheidscriteria voor het Home Affordable Modification Program (HAMP) zijn ontworpen om ervoor te zorgen dat huiseigenaren die worstelen met hun hypotheekbetalingen hulp kunnen krijgen. Om in aanmerking te komen voor HAMP, moeten aanvragers aan verschillende vereisten voldoen. Ten eerste moet het onroerend goed in kwestie de hoofdverblijfplaats van de lener zijn en moet de hypotheek zijn verstrekt op of vóór 1 januari 2009. Bovendien moet het hypotheeksaldo binnen de conforme leningslimieten liggen die zijn vastgesteld door de Federal Housing Finance Agency, die variëren afhankelijk van het aantal eenheden in het pand en de locatie van het pand. De lener moet ook financiële problemen aantonen, zoals een vermindering van het inkomen of een stijging van de uitgaven, waardoor het moeilijk wordt om aan zijn huidige hypotheekverplichtingen te voldoen. Bovendien moet de maandelijkse hypotheekbetaling van de lener, inclusief hoofdsom, rente, belastingen, verzekeringen en kosten voor verenigingen van eigenaren, hoger zijn dan 31% van hun bruto maandinkomen. Ten slotte mag de lener de afgelopen tien jaar niet zijn veroordeeld voor een misdrijf in verband met hypotheek- of onroerendgoedtransacties (US Department of the Treasury, 2016).

Aanvraagproces en deadlines voor HAMP

Het aanvraagproces voor het Home Affordable Modification Program (HAMP) houdt in dat huiseigenaren contact opnemen met hun hypotheekbeheerder om een ​​HAMP-evaluatie aan te vragen. Ze moeten de nodige financiële documentatie overleggen, waaronder een bewijs van inkomen, belastingaangifte en een verklaring van ontbering waarin de reden voor hun financiële problemen wordt uitgelegd. De hypotheekbeheerder beoordeelt vervolgens de aanvraag en bepaalt of de huiseigenaar in aanmerking komt voor het programma. Indien goedgekeurd, biedt de beheerder een proefperiodeplan aan, dat doorgaans drie maanden duurt, waarin de huiseigenaar tijdige, verlaagde hypotheekbetalingen moet doen. Na succesvolle afronding van de proefperiode voltooit de beheerder de wijziging, wat resulteert in een permanent verlaagde maandelijkse hypotheekbetaling.

Wat de deadlines betreft, zou HAMP aanvankelijk aflopen op 31 december 2016, waarbij de laatste dag om aanvragen in te dienen dezelfde datum was. Het Hardest Hit Fund (HHF)-programma, dat samenwerkt met HAMP en de meeste Making Home Affordable (MHA)-programma's, is echter verlengd tot 2020 (Making Home Affordable, 2016).

Impact van HAMP op huiseigenaren en de woningmarkt

Het Home Affordable Modification Program (HAMP) heeft sinds de start in 2009 een aanzienlijke impact gehad op huiseigenaren en de huizenmarkt. Door financiële steun te bieden en hypotheekvoorwaarden te wijzigen voor in aanmerking komende huiseigenaren, heeft HAMP executieverkopen helpen voorkomen en de woningmarkt gestabiliseerd. Volgens het Amerikaanse ministerie van Financiën hebben sinds december 2016 meer dan 1.7 miljoen huiseigenaren permanente leningaanpassingen ontvangen via HAMP, met een mediane maandelijkse betalingsvermindering van ongeveer 40% (US Department of the Treasury, 2017). Dit heeft geresulteerd in een geschatte $ 38.5 miljard aan totale besparingen voor huiseigenaren (Urban Institute, 2016). Bovendien heeft HAMP indirect de woningmarkt beïnvloed door industriestandaarden vast te stellen voor leningaanpassingen, die door veel particuliere geldschieters en beheerders zijn overgenomen. Dit heeft geleid tot nog eens 2.9 miljoen eigen leningaanpassingen buiten HAMP, wat verder heeft bijgedragen aan de stabilisatie van de huizenmarkt (Hope Now, 2016).