Inleiding tot hotelwaardering

Aangezien hotels operationele activa zijn, verschilt hun waardering aanzienlijk van die van ander commercieel vastgoed, waardoor rekening moet worden gehouden met verschillende factoren die mogelijk niet relevant zijn voor andere activaklassen. Het primaire doel van hotelwaardering is het bepalen van de potentiële waarde van het onroerend goed op basis van het vermogen om inkomsten te genereren, rekening houdend met factoren zoals bezettingsgraden, gemiddelde kamerprijzen en operationele efficiëntie. Om dit te bereiken, passen taxateurs een reeks methodologieën toe, waaronder handelswaardering, fysieke waardering en investeringswaardering, elk met zijn eigen reeks aannames en berekeningen. Een grondig hotelwaarderingsproces is essentieel voor geïnformeerde besluitvorming door investeerders, kredietverstrekkers en exploitanten, aangezien het een betrouwbare basis biedt voor het beoordelen van de financiële prestaties van het onroerend goed en het potentiële rendement op investering (Jones Lang LaSalle, 2017; Anderson Wilde & Harris, 2023 ).

Soorten hotelwaarderingsmethoden

Er zijn verschillende hotelwaarderingsmethoden die door professionals worden gebruikt om de waarde van een hotelvastgoed te bepalen. Een veelgebruikte methode is de handelswaardering, die zich richt op de inkomsten die worden gegenereerd door het onroerend goed als bedrijf te exploiteren. Deze aanpak omvat het analyseren van financiële factoren zoals EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization) en het berekenen van de Fair Maintainable Operating Profit (FMOP) om de potentiële inkomsten en winstgevendheid van het hotel te schatten. Een andere methode is de Bricks and Mortar Valuation, die de waarde van het hotel beoordeelt op basis van de fysieke activa en leegstand. Deze benadering wordt vaak gebruikt wanneer een hotel wordt verkocht voor herontwikkeling of herbestemming. De investeringswaarderingsmethode daarentegen beschouwt het hotel als een investeringsactivum en evalueert zijn waarde op basis van de inkomsten die het genereert voor investeerders. Deze methode houdt rekening met factoren als huurinkomsten, bezettingsgraden en marktontwikkelingen. Elk van deze methoden heeft zijn eigen verdiensten en beperkingen, en de keuze van de methode hangt af van de specifieke omstandigheden en doelstellingen van de taxatie (Pericleous & Manners, 2023).

Handelswaarderingsmethode en het belang ervan

De Trading Valuation Method is een cruciale benadering bij hotelwaardering, omdat deze zich voornamelijk richt op het inkomstengenererende potentieel van het vastgoed door de operationele prestaties te beoordelen. In tegenstelling tot ander commercieel vastgoed, worden hotels beschouwd als operationele activa en hun waarde wordt aanzienlijk beïnvloed door de winstgevendheid van het bedrijf. Deze methode omvat het analyseren van verschillende financiële factoren, zoals Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization (EBITDA), om de Fair Maintainable Operating Profit (FMOP) te bepalen die een competente operator zou kunnen behalen.

Het belang van de handelswaarderingsmethode ligt in het vermogen om een ​​alomvattend inzicht te geven in de financiële prestaties en het potentieel van het hotel. Door historische handelsgegevens, bezettingsgraden, kamerprijzen en uitgaven te onderzoeken, stelt deze methode taxateurs in staat verbeterpunten te identificeren en de waarde van het onroerend goed te schatten op basis van het vermogen om inkomsten te genereren. Bovendien maakt het gebruik van benchmarkgegevens een vergelijking mogelijk met vergelijkbare hotels in de omgeving, waardoor de waardering nauwkeurig en concurrerend is. Over het algemeen biedt de Trading Valuation Method een betrouwbare en inzichtelijke benadering van hotelwaardering, rekening houdend met de unieke operationele aspecten van het onroerend goed en het potentieel voor groei en winstgevendheid.

EBITDA begrijpen in hotelwaardering

EBITDA, een acroniem voor Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization, speelt een cruciale rol bij de hotelwaardering omdat het een duidelijk beeld geeft van de financiële prestaties van een hotel. Door zich te concentreren op de kernactiviteiten van het bedrijf, elimineert EBITDA de impact van financieringsbeslissingen, belastingomgevingen en niet-contante uitgaven, waardoor hotels met verschillende kapitaalstructuren en afschrijvingsbeleid nauwkeuriger kunnen worden vergeleken. In de context van hotelwaardering wordt EBITDA gebruikt om de Fair Maintainable Operating Profit (FMOP) te bepalen, die het potentiële inkomen vertegenwoordigt dat kan worden gegenereerd door een competente exploitant. Deze maatstaf is essentieel voor taxateurs om de winstgevendheid van het hotel en het vermogen om cashflow te genereren te beoordelen, wat uiteindelijk de waarde van het onroerend goed beïnvloedt. Bovendien dient EBITDA als basis voor benchmarking, waardoor taxateurs de prestaties van het hotel kunnen vergelijken met sectorgemiddelden en regionale markttrends, waardoor een uitgebreid en betrouwbaar waarderingsproces wordt gegarandeerd (Pericleous & Manners, 2023).

Berekening van een redelijk houdbare bedrijfswinst

De berekening van Fair Maintainable Operating Profit (FMOP) in hotelwaardering is een cruciale stap bij het bepalen van de potentiële inkomsten die worden gegenereerd door het runnen van het onroerend goed als een bedrijf. Om tot de FMOP te komen, analyseren ervaren taxateurs de bedrijfsrekeningen van het hotel, met de nadruk op de historische handel en gedeclareerde winst en verlies. Ze houden rekening met de financiële factoren die EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization) worden genoemd om de inkomsten te schatten die kunnen worden gegenereerd op basis van het aantal kamers en de bereikte gemiddelde kamerprijs. Taxateurs beoordelen ook of de huidige exploitant zijn diensten te laag of te hoog prijst, wat van invloed kan zijn op de potentiële inkomsten en bezettingsgraad.

Zodra de EBITDA FMOP is bepaald, vergelijken taxateurs deze cijfers met de gemiddelde kamer- en bezettingsgraad van vergelijkbare hotels of serviceappartementen in de omgeving, met behulp van professionele benchmarkgegevens. Deze gegevens, verzameld van handelaren, helpen bij het bepalen van lokale en nationale gemiddelden, waardoor taxateurs de mogelijke winst kunnen inschatten als kamers tegen vergelijkbare en concurrerende tarieven in rekening worden gebracht. Ten slotte beoordelen taxateurs de uitgaven in de zakelijke rekeningen en beoordelen ze aan de hand van benchmarkinggemiddelden en hun eigen ervaring om te begrijpen wat de uitgaven zouden moeten zijn (Pericleous & Manners, 2023).

Belang van benchmarkinggegevens bij hotelwaardering

Benchmarkinggegevens spelen een cruciale rol in het hotelwaarderingsproces, omdat het een betrouwbare en objectieve basis vormt voor vergelijking met andere vergelijkbare hotels of serviceappartementen in de omgeving. Deze gegevens, verzameld bij verschillende handelaren, helpen bij het bepalen van lokale en nationale gemiddelden voor belangrijke prestatie-indicatoren zoals kamerprijzen, bezettingsgraden en bedrijfskosten. Door benchmarkinggegevens te gebruiken, kunnen taxatieprofessionals de potentiële winst van een hotel inschatten als kamers tegen concurrerende tarieven in rekening zouden worden gebracht, rekening houdend met de specifieke marktomstandigheden en trends.

Bovendien kunnen taxateurs met behulp van benchmarkgegevens de uitgaven van het hotel beoordelen aan de hand van branchegemiddelden, zodat de bedrijfskosten in overeenstemming zijn met wat wordt verwacht voor een hotel van deze omvang en locatie. Deze informatie, gecombineerd met de expertise van de taxateur en zijn begrip van regionale marktverschillen, stelt hem in staat nauwkeurige vergelijkingen te maken, zowel wat betreft locatie als aangeboden diensten. Uiteindelijk zorgt het gebruik van benchmarkgegevens in het hotelwaarderingsproces voor een nauwkeurigere en geloofwaardigere beoordeling van de waarde van het onroerend goed, rekening houdend met de unieke kenmerken en prestaties van het hotel in kwestie.

Analyseren van zakelijke hotelrekeningen en uitgaven

Taxateurs analyseren hotelbedrijfsrekeningen en -uitgaven tijdens het hotelwaarderingsproces door de historische handelsgegevens te onderzoeken, met een focus op gedeclareerde winst- en verliesrekeningen. Dit stelt hen in staat om de Fair Maintainable Operating Profit (FMOP) te bepalen die kan worden behaald door een competente operator. De financiële factoren die in deze analyse worden gebruikt, worden EBITDA genoemd, wat staat voor Earnings (before) Interest, Taxes, Depreciation and Amortization. Door deze factoren te beoordelen, kunnen taxateurs een inschatting maken van de potentiële gegenereerde inkomsten op basis van het aantal kamers, de gerealiseerde gemiddelde kamerprijs en de bezettingsgraad.

Naast het analyseren van de financiële prestaties van het hotel, vergelijken taxateurs de cijfers van het hotel ook met benchmarkgegevens van vergelijkbare hotels of serviceappartementen in de omgeving. Deze gegevens, verzameld bij handelaren, bieden inzicht in lokale en nationale gemiddelden, waardoor taxateurs de potentiële winst kunnen inschatten als kamers tegen concurrerende tarieven in rekening worden gebracht. Bovendien beoordelen taxateurs de uitgaven van het hotel en vergelijken ze met benchmarkinggemiddelden en hun eigen ervaring om te begrijpen wat de uitgaven zouden moeten zijn. Deze uitgebreide analyse van zakelijke rekeningen en uitgaven van hotels is cruciaal voor het bepalen van een nauwkeurige hotelwaardering (Pericleous & Manners, 2023).

Vermenigvuldigers en opbrengsten toepassen bij hotelwaardering

In het hotelwaarderingsproces spelen multiplicatoren en rendementen een cruciale rol bij het bepalen van de waarde van het onroerend goed op basis van de potentiële inkomsten. Vermenigvuldigers, ook wel kapitalisatiepercentages genoemd, worden toegepast op de Fair Maintainable Operating Profit (FMOP) van het hotel om de waarde van het onroerend goed te schatten. De FMOP wordt berekend door onder andere de historische handelsprestaties van het hotel, de bezettingsgraad en de gemiddelde kamerprijs te analyseren. Opbrengsten vertegenwoordigen daarentegen het jaarlijkse rendement op investeringen en worden gebruikt om de aantrekkelijkheid van het onroerend goed voor potentiële investeerders te beoordelen.

De toepassing van multiplicatoren en rendementen bij hotelwaardering vereist een grondig inzicht in de regionale marktverschillen en de specifieke kenmerken van het te waarderen hotel. Nationale hotelketens kunnen bijvoorbeeld hogere multiplicatoren hebben in vergelijking met onafhankelijke hotels, en panden op toplocaties zoals Londen kunnen hogere opbrengsten opleveren dan die in minder gewilde regio's. Bovendien kunnen speciaal gebouwde hotels een beter rendement opleveren dan verbouwde woningen. Waarderingsexperts vertrouwen op benchmarkgegevens en hun uitgebreide ervaring om de juiste multiplicatoren en opbrengsten te selecteren, waardoor een nauwkeurige en geloofwaardige waardering van het hotelbezit wordt gegarandeerd (Pericleous & Manners, 2023).

Regionale marktverschillen in hotelwaardering

Regionale marktverschillen spelen een belangrijke rol bij de waardering van hotels, aangezien ze verschillende factoren beïnvloeden, zoals vraag, aanbod en concurrentie binnen de branche. Deze verschillen kunnen worden toegeschreven aan factoren zoals economische omstandigheden, toerismetrends en lokale regelgeving, die per regio en land verschillen. Een hotel in een populaire toeristische bestemming met een grote vraag en een beperkt aanbod kan bijvoorbeeld een hogere waardering hebben dan een vergelijkbaar hotel in een minder populair gebied met een lagere vraag en een overaanbod aan hotelkamers.

Bovendien kunnen regionale marktverschillen van invloed zijn op de bedrijfskosten en het inkomstengenererende potentieel van een hotel. Arbeidskosten, belastingen en nutsvoorzieningen kunnen bijvoorbeeld aanzienlijk variëren tussen regio's, wat van invloed is op de winstgevendheid van het hotel en bijgevolg op de waardering ervan. Bovendien kunnen regionale verschillen in consumentenvoorkeuren en bestedingsgewoonten ook van invloed zijn op het inkomstenpotentieel van het hotel, aangezien ze bepalen naar welke soorten diensten en voorzieningen er in een bepaalde markt vraag is.

Concluderend zijn regionale marktverschillen van cruciaal belang bij de hotelwaardering, aangezien ze van invloed zijn op verschillende aspecten van de activiteiten en financiële prestaties van het hotel. Taxateurs moeten rekening houden met deze verschillen bij het uitvoeren van hoteltaxaties om nauwkeurige en betrouwbare resultaten te garanderen die de unieke kenmerken van de regionale markt waarin het hotel actief is, weerspiegelen.

Waarderingsmethode voor bakstenen en mortels

De Bricks and Mortar-waarderingsmethode is een benadering die wordt gebruikt bij hotelwaardering en die zich richt op de fysieke aspecten van het onroerend goed, zoals het land, het gebouw en de verbeteringen ervan. Deze methode schat de waarde van het hotel op basis van de kosten van het vervangen van het pand door een vergelijkbaar pand, rekening houdend met factoren als bouwkosten, afschrijvingen en de waarde van de grond. In de context van hotelwaardering wordt de Bricks and Mortar-waarderingsmethode vaak gebruikt in combinatie met andere waarderingsmethoden, zoals de handelswaarderings- en investeringswaarderingsmethoden, om een ​​alomvattend inzicht te krijgen in de waarde van het hotel.

De toepassing van de Bricks and Mortar-waarderingsmethode bij hoteltaxatie omvat het beoordelen van de locatie, grootte, leeftijd, staat en eventuele unieke kenmerken die van invloed kunnen zijn op de waarde van het onroerend goed. Bovendien worden markttendensen en vergelijkbare verkoopgegevens in aanmerking genomen om de huidige marktwaarde van het onroerend goed te bepalen. Deze methode is met name handig bij het taxeren van hotels die momenteel niet operationeel zijn of een beperkte handelsgeschiedenis hebben, omdat de nadruk ligt op de intrinsieke waarde van het onroerend goed in plaats van op het potentieel om inkomsten te genereren. Het is echter essentieel op te merken dat de Bricks and Mortar-waarderingsmethode de waarde van de immateriële activa van een hotel, zoals de merkreputatie en managementexpertise, mogelijk niet volledig weergeeft, wat een aanzienlijke invloed kan hebben op de totale waarde (Peel, 2010; Rushmore, 2012). ).

Investeringswaarderingsmethode voor hotels

De investeringswaarderingsmethode voor hotels is een benadering die zich richt op de potentiële inkomsten die worden gegenereerd door het onroerend goed als investeringsactivum. Deze methode houdt rekening met het netto bedrijfsresultaat (NOI) van het hotel en het kapitalisatiepercentage (cap rate) om de waarde van het onroerend goed te bepalen. De NOI wordt berekend door de bedrijfskosten van het hotel af te trekken van de bruto-inkomsten, terwijl de cap rate een percentage is dat het risico van de investering en het verwachte rendement op investering (ROI) weergeeft.

Om de investeringswaarderingsmethode toe te passen, berekent de taxateur eerst de NOI door de jaarrekening van het hotel te analyseren en de relevante inkomsten- en uitgavencijfers te identificeren. Vervolgens bepaalt de taxateur een geschikt maximumtarief door rekening te houden met factoren zoals de locatie van het hotel, marktomstandigheden en vergelijkbare panden. De cap rate wordt vervolgens toegepast op de NOI om de waarde van het hotel af te leiden. Als een hotel bijvoorbeeld een NOI heeft van $ 1 miljoen en een maximumpercentage van 8%, zou de waarde van het onroerend goed $ 12.5 miljoen zijn ($ 1 miljoen / 0.08). Deze methode is met name handig voor beleggers die inzicht willen krijgen in de potentiële ROI en het risico van een hotelinvestering, aangezien het een duidelijke indicatie geeft van het inkomensgenererende potentieel en de marktwaarde van het onroerend goed.

Factoren die van invloed zijn op hotelwaardering en markttrends

Verschillende factoren zijn van invloed op de hotelwaardering, waaronder locatie, type accommodatie, grootte, leeftijd en staat. Daarnaast spelen de financiële prestaties van het hotel, zoals de omzet per beschikbare kamer (RevPAR), de bezettingsgraad en het gemiddelde dagtarief (ADR), een belangrijke rol bij het bepalen van de waarde. Markttrends hebben ook invloed op de hotelwaardering, aangezien ze de algemene gezondheid van de sector en het potentieel voor toekomstige groei weerspiegelen. Zo kan een sterke economie met een toenemende vraag naar toerisme en zakenreizen leiden tot hogere hotelwaarderingen, terwijl een economische neergang of een daling van de vraag naar reizen een negatieve invloed kan hebben op de waarderingen.

Bovendien kan het competitieve landschap binnen de hotelmarkt, inclusief de aanwezigheid van nieuwe of opkomende ontwikkelingen, de waarderingen beïnvloeden. De merkrelatie en managementstructuur van een hotel spelen ook een rol, aangezien gevestigde merken met sterke managementteams vaak hogere waarderingen hebben. Ten slotte kunnen macro-economische factoren, zoals rentetarieven en inflatie, de hotelwaarderingen beïnvloeden door de kapitaalkosten en het vereiste rendement van investeerders te beïnvloeden. Kortom, hotelwaardering is een complex proces dat rekening houdt met tal van factoren en markttrends om de waarde van het onroerend goed nauwkeurig te bepalen (HVS, 2019; CBRE, 2020).