Definitie en overzicht van erfpacht

De voorwaarden van de overeenkomst zijn uiteengezet in een huurovereenkomst, die elementen van contractenrecht en eigendomsrecht combineert. In tegenstelling tot eigendom of een eenvoudige vergoeding, waarbij eigendom van onroerend goed rechtstreeks wordt verworven en voor onbepaalde tijd wordt gehouden, hebben erfpachtgoederen betrekking op een vaste periode van bewoning. Bovendien verschillen erfpachtgoederen van huurcontracten, waarbij onroerend goed op periodieke basis wordt verhuurd, zoals wekelijks of maandelijks. De terminologie en soorten erfpacht variëren van land tot land en zijn te vinden in residentiële, commerciële en agrarische contexten. Erfpachtgoederen worden beschouwd als persoonlijk eigendom, ondanks het feit dat de huurder rechten heeft op onroerend goed.

Geschiedenis van erfpacht

De geschiedenis van erfpacht is terug te voeren tot de Code of Hammurabi, met het gewoonterecht van verhuurder-huurderrelaties dat in Engeland tijdens de Middeleeuwen evolueerde. In deze periode ontstonden veel archaïsche termen en principes die relevant waren voor een feodale sociale orde en een agrarische economie, waar land het belangrijkste economische bezit was en eigendom van land de belangrijkste bron van rang en status (Lord of the Manor). De pacht werd essentieel voor de feodale hiërarchie nadat de Engelse wet subinfeudatie (de oprichting van nieuwe feodale landgoederen door bestaande feodale grondbezitters) aan het einde van de 13e eeuw verbood; een heer zou land bezitten en de pachters werden vazallen. Landgoederen in erfpacht kunnen vandaag de dag nog steeds Crown-land zijn, bijvoorbeeld in het Australian Capital Territory, waar alle particuliere grondbezit in feite erfpacht is van Crown-land (Wikipedia, nd).

Terminologie en typen erfpacht

De terminologie en soorten erfpacht variëren van land tot land, als gevolg van de diverse rechtsstelsels en bestaande kaders voor eigendomsrechten. Over het algemeen kunnen erfpachtgoederen worden ingedeeld in huurcontracten voor bepaalde tijd, periodieke huurcontracten, huurcontracten naar believen en huurcontracten onder voorbehoud. Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd, ook wel huurovereenkomsten voor jaren genoemd, zijn huurovereenkomsten met een bepaalde looptijd, doorgaans variërend van maanden tot jaren. Periodieke huurcontracten daarentegen zijn huurovereenkomsten die automatisch worden verlengd aan het einde van elke periode, bijvoorbeeld wekelijks of maandelijks, tenzij ze door een van de partijen worden opgezegd.

Huurcontracten zijn huurovereenkomsten die zowel door de verhuurder als door de huurder op elk moment kunnen worden opgezegd, zonder vaste duur of periodieke verlenging. Er is sprake van huurtoeslag wanneer een huurder een woning blijft bewonen na het verstrijken van een huurovereenkomst, zonder toestemming van de verhuurder. Het is belangrijk op te merken dat de specifieke rechten en plichten verbonden aan elk type erfpacht kunnen variëren afhankelijk van het rechtsgebied en de voorwaarden van de huurovereenkomst (Australian Government, 2021; UK Government, 2021).

Erfpacht versus eigendom en huur

Het onderscheid tussen erfpacht, eigendom en pacht is cruciaal voor het begrijpen van eigendomsrechten en grondbezitsystemen. Erfpacht verwijst naar een tijdelijk recht om land of onroerend goed te bewonen, verleend door een verhuurder of verhuurder aan een huurder of huurder. Deze regeling wordt beheerst door een huurovereenkomst, die de voorwaarden en duur van het erfpachtbezit schetst, doorgaans gemeten in maanden of jaren (Fisher en Martin, 2014). Freehold daarentegen, ook wel fee simple genoemd, is het volledige eigendom van land of onroerend goed voor onbepaalde tijd. Freeholders hebben de exclusieve rechten op het land en alle verbeteringen die erop zijn aangebracht, zonder enige tijdsdruk (Dixon, 2012).

Pacht daarentegen is een meer algemene term die verschillende vormen van land- en eigendomsbezetting omvat, inclusief erfpacht. Het verwijst naar de relatie tussen een verhuurder en huurder, waarbij de huurder het recht krijgt om het onroerend goed te gebruiken voor een specifiek doel, zoals residentieel of commercieel gebruik, in ruil voor huur of andere vormen van tegenprestatie (Harpum, Megarry en Wade , 2011). Hoewel erfpacht een soort huur is, zijn niet alle huurcontracten erfpacht, aangezien ze ook periodieke huurcontracten en huurcontracten naar believen kunnen omvatten, die flexibeler en van korte duur zijn (Dixon, 2012).

Erfpacht in verschillende landen

Erfpachtgoederen vertonen aanzienlijke verschillen tussen de verschillende landen als gevolg van diverse rechtsstelsels, eigendomsrechten en culturele factoren. In Australië wordt erfpachtgrond gehuurd van de staat, met minerale rechten voorbehouden aan de Kroon, en kan de vorm aannemen van termijnhuur, eeuwigdurende huurovereenkomst of eigendomshuur (Australian Government, nd). Ongeveer 44% van het vasteland van Australië wordt gedekt door pastorale pachtovereenkomsten, voornamelijk in aride en semi-aride gebieden (Australian Government, zd). Het Verenigd Koninkrijk heeft daarentegen een apart systeem van erfpacht, waarbij erfpacht in Engeland en Wales een van de volgende vier vormen kan aannemen: huur voor bepaalde tijd, periodieke huur, huur naar goeddunken en huur op voorschot (Britse regering, nd). Schotland heeft echter andere wetten, die sinds 20 het sluiten van huurcontracten voor woningen met een looptijd langer dan 175 jaar of andere huurcontracten van meer dan 1974 jaar verbieden (Schotse regering, nd). Deze variaties in erfpachtgoederen weerspiegelen de unieke juridische, historische en culturele context van elk land en bepalen de rechten en plichten van pachters en verhuurders.

Australië

In Australië wordt het erfpachtsysteem gekenmerkt door grondbezit dat door de respectieve staat aan individuen of bedrijven wordt verhuurd, waarbij alle minerale rechten voorbehouden zijn aan de Kroon. Erfpacht varieert tussen staten, met drie primaire typen: erfpacht, eeuwigdurende erfpacht en erfpacht. Termijnleaseovereenkomsten duren doorgaans 150 jaar en zijn bedoeld voor specifieke doeleinden, terwijl eeuwigdurende leaseovereenkomsten uitsluitend voor specifieke doeleinden worden gebruikt en geen vooraf bepaalde einddatum hebben. Eigendomsleases daarentegen zijn tijdelijke eigendomsrechten die huurders in staat stellen hun huurcontract om te zetten in eigendomsrechten nadat ze de aankoopprijs in termijnen hebben betaald, en uiteindelijk het recht op eigendomsrechten verlenen zodra alle kosten zijn betaald.

Met name alle grond in het Australian Capital Territory (ACT) is erfpacht, uitgegeven met huurcontracten voor 99 jaar. De huur op deze huurcontracten werd in 1970 afgeschaft, waardoor het erfpachtsysteem in de ACT bijna identiek was aan het eigendomsrecht in andere Australische rechtsgebieden. Woninghuur in Australië valt onder lokale wetgeving, die van staat tot staat verschilt (Australian Government, 2021; Wikipedia, 2023).

United Kingdom

In het Verenigd Koninkrijk is het systeem van erfpacht een veel voorkomende vorm van eigendom van onroerend goed, met name in Engeland en Wales. Volgens dit systeem verwerft een erfpachter of huurder het recht om een ​​woning te bewonen en te gebruiken voor een bepaalde periode, doorgaans variërend van enkele decennia tot eeuwen. De erfpacht wordt gecreëerd door middel van een wettelijke overeenkomst die bekend staat als een huurovereenkomst, waarin de voorwaarden van de huurovereenkomst worden uiteengezet, inclusief de duur, huur en verplichtingen van zowel de erfpachter als de verhuurder (freeholder). Landgoederen in erfpacht verschillen van landgoederen in eigendom, waarbij de eigenaar van het onroerend goed het land en onroerend goed voor onbepaalde tijd in bezit heeft.

Het erfpachtsysteem in het VK heeft de afgelopen jaren kritiek gekregen vanwege zaken als stijgende erfpachtprijzen en de hoge kosten van huurverlengingen of kiesrecht. Als reactie daarop heeft de Britse regering hervormingen doorgevoerd om deze zorgen weg te nemen en het erfpachtsysteem voor huiseigenaren te verbeteren. Enkele van deze hervormingen zijn onder meer het verbieden van de verkoop van nieuwe erfpachtwoningen, het verlagen van de canon tot een nominaal bedrag en het vereenvoudigen van het proces voor pachters om hun huurovereenkomst te verlengen of het eigendom van hun eigendom te kopen (Gov.uk, 2021).

Erfpacht in residentiële huurovereenkomsten

Erfpachtgoederen spelen een belangrijke rol bij het huren van woningen, aangezien ze een wettelijk kader bieden voor het tijdelijke recht om land of onroerend goed te bewonen. In deze regeling heeft een huurder of huurder rechten op onroerend goed via een huurovereenkomst met een verhuurder of verhuurder. De huurovereenkomst schetst de voorwaarden van de huurovereenkomst, inclusief de duur, huur en verplichtingen van beide partijen. Residentiële erfpacht kan variëren in lengte, meestal variërend van kortetermijnverhuur tot langetermijnhuurcontracten van meerdere decennia. In sommige landen, zoals het Verenigd Koninkrijk, zijn erfpachtwoningen steeds gebruikelijker geworden op de woningmarkt, waarbij een groeiend aantal nieuwe woningen en appartementen op erfpachtbasis wordt verkocht. Deze trend heeft geleid tot bezorgdheid over de betaalbaarheid en zekerheid van eigendom voor pachters, wat heeft geleid tot roep om hervorming en meer regulering van de pachtsector (Australian Government, 2019; UK Government, 2017). Samengevat, erfpachtgronden dienen als een cruciaal onderdeel van huurcontracten voor woningen en bepalen de rechten en verantwoordelijkheden van huurders en verhuurders bij het gebruik van land en onroerend goed.

Erfpacht in commerciële huur

Erfpachtgoederen spelen een belangrijke rol bij commerciële huurovereenkomsten, omdat ze een wettelijk kader bieden voor bedrijven om land of onroerend goed voor een bepaalde periode te bewonen en te gebruiken. Bij bedrijfsmatig erfpacht verkrijgt de lessee (huurder) het recht om de woning te gebruiken voor zijn bedrijfsvoering, terwijl de verhuurder (verhuurder) eigenaar blijft van de grond of het pand. Met deze regeling kunnen bedrijven hun aanwezigheid op een bepaalde locatie vestigen zonder de financiële last van de aankoop van het onroerend goed.

Commerciële erfpacht omvat doorgaans langere huurtermijnen in vergelijking met huurcontracten voor woningen, vaak variërend van 5 tot 99 jaar, afhankelijk van de aard van het bedrijf en de specifieke voorwaarden van de huurovereenkomst. Deze overeenkomsten kunnen ook bepalingen bevatten voor huurherzieningen, onderhoudsverantwoordelijkheden en opties voor huurverlenging of -beëindiging. Als gevolg hiervan bieden erfpachtgoederen in commerciële huurcontracten flexibiliteit voor zowel verhuurders als huurders, waardoor bedrijven zich kunnen aanpassen aan veranderende marktomstandigheden en eigenaren van onroerend goed de controle over hun activa kunnen behouden (Dixon, 2012; Sayce et al., 2016).

Erfpacht in landbouw- en pastorale huurovereenkomsten

Landgoederen in erfpacht spelen een belangrijke rol in pachtovereenkomsten voor landbouw en veeteelt, aangezien ze een wettelijk kader bieden voor grondbezit en gebruiksrechten. In de context van landbouw en veeteelt stellen erfpachtgronden boeren en veehouders in staat om land te bezetten en te gebruiken voor een bepaalde periode, doorgaans variërend van enkele jaren tot decennia. Deze regeling stelt hen in staat om in het land te investeren, infrastructuur te ontwikkelen en duurzame landbouwpraktijken toe te passen zonder de financiële lasten van volledig grondbezit. Bovendien bevatten erfpachtgoederen in landbouw- en pastorale pachtovereenkomsten vaak specifieke voorwaarden die het landgebruik regelen, zodat het land op verantwoorde wijze en in overeenstemming met de milieuregelgeving wordt beheerd. In sommige landen, zoals Australië, beslaat erfpachtgrond een aanzienlijk deel van het totale landoppervlak, met name in aride en semi-aride streken en tropische savannes, waar pastorale pacht ongeveer 44% van het vasteland van Australië uitmaakt (Australian Bureau of Agricultural and Resource Economie en Wetenschappen, 2018). Over het algemeen bieden erfpachtgronden in agrarische en pastorale pachtovereenkomsten een flexibele en kosteneffectieve oplossing voor grondbezit, bevorderen ze duurzaam landbeheer en ondersteunen ze de levensvatbaarheid van de landbouwsector op lange termijn.

Rechten en verplichtingen van erfpacht

De rechten en verplichtingen in verband met erfpacht variëren afhankelijk van het rechtsgebied en de specifieke voorwaarden van de huurovereenkomst. Over het algemeen hebben erfpachters het recht om het onroerend goed te bewonen en te gebruiken voor de duur van de huurperiode, met inachtneming van de voorwaarden die in de huurovereenkomst zijn vastgelegd. Dit kan het recht omvatten om wijzigingen of verbeteringen aan te brengen, onder voorbehoud van het verkrijgen van de benodigde toestemmingen van de verhuurder of relevante autoriteiten. Huurders zijn doorgaans ook verantwoordelijk voor het betalen van huur, servicekosten en andere vergoedingen zoals uiteengezet in de huurovereenkomst (Peaker, 2018).

Aan de andere kant hebben verhuurders de verplichting om ervoor te zorgen dat het onroerend goed geschikt is voor het beoogde gebruik van de erfpachter en om de structurele integriteit van het onroerend goed, inclusief gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen, te behouden. Ook moeten zij de erfpachter het ongestoord genot van het goed verschaffen, vrij van hinder of verstoring. In ruil daarvoor hebben verhuurders het recht om de voorwaarden van de huurovereenkomst af te dwingen, inclusief het innen van huur en andere lasten, en om juridische stappen te ondernemen als de huurder de voorwaarden van de overeenkomst schendt (Peaker, 2018).

Concluderend worden de rechten en plichten verbonden aan erfpachtgoederen bepaald door de specifieke voorwaarden van de huurovereenkomst en de toepasselijke wetgeving in het rechtsgebied waar het onroerend goed zich bevindt. Zowel erfpachters als verhuurders hebben rechten en plichten om te zorgen voor het juiste gebruik en onderhoud van het onroerend goed, evenals de naleving van de huurvoorwaarden.

Erfpacht Vastgoedwaardering en verhandelbaarheid

De waardering en verhandelbaarheid van erfpacht wordt bepaald door een combinatie van factoren, waaronder de duur van de huurovereenkomst, de locatie en de staat van het onroerend goed. Een cruciaal aspect bij de waardering van erfpacht is de resterende looptijd van het huurcontract, aangezien panden met langere huurcontracten over het algemeen waardevoller en verkoopbaarder zijn. Bovendien kunnen de erfpacht- en servicekosten die de erfpachter moet betalen, van invloed zijn op de waarde van het onroerend goed, waarbij hogere kosten de aantrekkelijkheid voor potentiële kopers kunnen verminderen.

Locatie speelt een belangrijke rol bij het bepalen van de verhandelbaarheid van een onroerend goed in erfpacht, aangezien eigendommen in gewilde gebieden doorgaans hogere prijzen vragen en meer belangstelling trekken. De staat van het pand is ook cruciaal, aangezien goed onderhouden panden aantrekkelijker zijn voor potentiële kopers. Bovendien kunnen de rechten en plichten die aan het huurcontract verbonden zijn, zoals beperkingen op wijzigingen of onderverhuur, van invloed zijn op de verkoopbaarheid van het onroerend goed. In sommige gevallen kunnen erfpachters proberen hun huurovereenkomst te verlengen of het eigendom te kopen om de waarde en verhandelbaarheid van het onroerend goed te vergroten. Taxatieprofessionals, zoals taxateurs, beoordelen deze factoren doorgaans om een ​​nauwkeurige taxatie van erfpachtgoederen te geven (RICS, 2021).

Geschillen over erfpacht en juridische kwesties

Gemeenschappelijke geschillen en juridische kwesties in verband met erfpachtgoederen komen vaak voort uit meningsverschillen tussen de erfpachter en de verhuurder of erfpachter. Deze geschillen kunnen betrekking hebben op verschillende aspecten van de erfpachtovereenkomst, zoals servicekosten, erfpachtcanons en onderhoudsverplichtingen. Zo kunnen erfpachters de redelijkheid betwisten van servicekosten die de verhuurder in rekening brengt voor het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen. Daarnaast kunnen er geschillen ontstaan ​​over de berekening en afdracht van canon, een periodieke betaling door de erfpachter aan de verhuurder voor het gebruik van de grond.

Een ander twistpunt in erfpacht is de handhaving van huurvoorwaarden en convenanten, waaronder beperkingen op wijzigingen, onderverhuur of het gebruik van het onroerend goed. Schendingen van deze voorwaarden kunnen leiden tot juridische geschillen en mogelijke verbeurdverklaring van de huurovereenkomst. Bovendien kan erfpachtvrijstelling, waarbij de erfpachter het recht krijgt om de huurovereenkomst te verlengen of het eigendomsrecht te kopen, ook een bron van geschillen zijn, met name met betrekking tot de waardering van het onroerend goed en de te betalen premie. In sommige jurisdicties zijn hervorming van het erfpachtrecht en wetswijzigingen doorgevoerd om deze problemen aan te pakken en pachters meer bescherming te bieden (Cowan, D., 2018; Nield, S., 2016).

Erfpachthervorming en toekomstige ontwikkelingen

Recente hervormingen in het systeem van erfpacht hebben tot doel de uitdagingen aan te pakken waarmee pachters, met name in het Verenigd Koninkrijk, worden geconfronteerd. De Britse regering heeft maatregelen genomen om oneerlijke praktijken, zoals oplopende erfpachthuren en de verkoop van nieuwe erfpachtwoningen, aan te pakken. Deze hervormingen omvatten een verbod op de verkoop van nieuwe erfpachtwoningen, het beperken van erfpachtcanons tot een nominale waarde en het recht van erfpachters om oneerlijke servicekosten aan te vechten. Daarnaast werkt de overheid aan het vereenvoudigen van het proces van het kopen van een eigendom of het verlengen van een huurcontract, waardoor het betaalbaarder en toegankelijker wordt voor erfpachters.

Toekomstige ontwikkelingen in het systeem van erfpacht kunnen gepaard gaan met verdere wetswijzigingen om de rechten van erfpachters te beschermen en de transparantie op de vastgoedmarkt te bevorderen. Denk hierbij aan de implementatie van een gestandaardiseerde erfpachtovereenkomst, meer regulering van beheerders en de oprichting van een speciale huisvestingsrechtbank om geschillen efficiënter op te lossen. Bovendien kan er een verschuiving plaatsvinden naar alternatieve vormen van eigendom van onroerend goed, zoals gemeenschappelijk bezit, dat een rechtvaardiger en duurzamere oplossing biedt voor huiseigenaren. Al met al zijn deze hervormingen en ontwikkelingen gericht op het creëren van een eerlijker en transparanter erfpachtsysteem voor alle betrokken partijen (Croucher, K., & Whitehead, C. (2018). The Future of Leasehold. The UK Collaborative Centre for Housing Evidence.