Inleiding tot wijziging van leningen

Het primaire doel van het wijzigen van leningen is het bieden van financiële verlichting aan leners die moeilijkheden ondervinden bij het nakomen van hun hypotheekverplichtingen, waardoor marktafscherming wordt voorkomen en de huizenmarkt wordt gestabiliseerd. Wijzigingen in de lening kunnen wijzigingen inhouden, zoals een verlaging van de rente, een verlenging van de betalingstermijn of een verlaging van de hoofdsom van de lening. In de afgelopen jaren zijn overheidsprogramma's zoals het Home Affordable Modification Program (HAMP) in de Verenigde Staten en opties voor het wijzigen van noodleningen in Canada geïntroduceerd om huiseigenaren in moeilijkheden te helpen en de financiële stabiliteit op de woningmarkt te bevorderen (MakingHomeAffordable.gov; Wilson, 2022).

Doel en voordelen van leningwijzigingen

Het doel van het wijzigen van leningen is het bieden van verlichting aan kredietnemers die in financiële moeilijkheden verkeren door de voorwaarden van hun hypotheekcontracten te wijzigen, waardoor het voor hen beter beheersbaar wordt om aan hun aflossingsverplichtingen te voldoen. Dit proces komt zowel de lener als de geldschieter ten goede, omdat het wanbetalingen en faillissementen helpt voorkomen, wat kostbaar en tijdrovend kan zijn voor alle betrokken partijen. Wijzigingen in de lening kunnen een verlaging van de rente, een verlenging van de looptijd van de lening of een verlaging van het verschuldigde hoofdsomsaldo zijn. Als gevolg hiervan kunnen leners lagere maandelijkse betalingen, meer betaalbare rentetarieven ervaren en mogelijk voorkomen dat ze hun huis verliezen. Bovendien profiteren geldschieters van de grotere kans op terugbetaling van leningen en het behoud van hun investering. In sommige gevallen bieden overheidsprogramma's, zoals het Home Affordable Modification Program (HAMP) in de Verenigde Staten, geldschieters financiële prikkels om leningaanpassingen aan te bieden, waardoor deze wederzijds voordelige oplossing verder wordt aangemoedigd (Making Home Affordable, zd; Hardest Hit Fund, zd ).

Soorten leningwijzigingen

Leningaanpassingen kunnen worden onderverdeeld in verschillende soorten, elk ontworpen om specifieke financiële uitdagingen aan te gaan waarmee kredietnemers worden geconfronteerd. Een veelvoorkomend type is de renteverlaging, die de hypotheekrente verlaagt om maandelijkse betalingen betaalbaarder te maken. Dit kan door middel van een tijdelijke of definitieve aanpassing van het tarief. Een ander type is de termijnverlenging, die de terugbetalingsperiode van de lening verlengt, waardoor het maandelijkse betalingsbedrag wordt verlaagd. Dit wordt vaak gezien in gevallen waarin een hypotheek van 30 jaar wordt verlengd tot een looptijd van 40 jaar.

Kapitaalverdraagzaamheid is een ander type leningwijziging, waarbij een deel van het hoofdsaldo van de lening opzij wordt gezet en niet wordt opgenomen in de berekening van maandelijkse betalingen. Dit resulteert in lagere betalingen voor de lener, maar het uitgestelde bedrag moet worden terugbetaald aan het einde van de looptijd van de lening of bij de verkoop van het onroerend goed. Ten slotte houdt hoofdsomvermindering een directe verlaging van het hoofdsomsaldo van de lening in, waardoor de totale schuldverplichting en maandelijkse betalingen worden verlaagd. Dit type wijziging komt minder vaak voor, omdat de geldschieter een deel van de verschuldigde schuld moet kwijtschelden (Wilson, 2022; Making Home Affordable, zd).

Geschiktheidscriteria voor wijziging van lening

Geschiktheidscriteria voor het verkrijgen van een leningwijziging variëren afhankelijk van het specifieke programma en de vereisten van de geldschieter. Over het algemeen moeten leners financiële problemen aantonen, zoals een aanzienlijke vermindering van het inkomen of een stijging van de kosten van levensonderhoud, wat heeft geleid tot problemen bij het betalen van hypotheekbetalingen. Bovendien moet het onroerend goed in kwestie doorgaans de hoofdverblijfplaats van de lener zijn en moet de hypotheek zijn ontstaan ​​vóór een bepaalde datum, zoals 1 januari 2009, voor het Home Affordable Modification Program (HAMP) in de Verenigde Staten.

Kredietverstrekkers kunnen ook eisen dat de huidige hypotheekbetaling van de lener een bepaald percentage van hun maandelijkse bruto-inkomen overschrijdt, wat aangeeft dat de betaling onbetaalbaar is. Bovendien moeten leners meestal documentatie verstrekken om hun claim inzake financiële tegenspoed te ondersteunen, zoals loonstroken, belastingaangiften en een gedetailleerde uitleg van de tegenspoed. Kredietgeschiedenis en de huidige loan-to-value (LTV) -ratio van het onroerend goed kunnen ook worden overwogen bij het bepalen of u in aanmerking komt. Het is essentieel voor leners om hun specifieke geldschieter of leningbeheerder te raadplegen om de precieze geschiktheidscriteria voor een leningwijziging in hun situatie te begrijpen (MakingHomeAffordable.gov; Wilson, 2022).

Lening wijzigingsproces en documentatie

Het wijzigingsproces van de lening begint meestal wanneer de lener contact opneemt met zijn geldschieter om financiële problemen te bespreken en de mogelijkheid om de voorwaarden van zijn hypotheek te wijzigen. De geldschieter zal vervolgens de financiële situatie van de lener evalueren, inclusief inkomsten, uitgaven en activa, om te bepalen of een leningwijziging passend is. Documentatie die nodig is voor een leningwijziging omvat over het algemeen een bewijs van inkomen (zoals loonstroken of belastingaangiften), een gedetailleerde lijst met maandelijkse uitgaven, een verklaring van financiële problemen en recente bankafschriften. Bovendien moet de lener mogelijk een voorgesteld budget verstrekken dat aantoont dat hij in staat is om de gewijzigde hypotheekbetalingen te doen. Zodra de geldschieter de benodigde documentatie heeft beoordeeld, zal hij beslissen of hij het verzoek tot wijziging van de lening goedkeurt, waarbij mogelijk nieuwe voorwaarden worden aangeboden, zoals een lagere rente, een langere looptijd van de lening of een verlaagd hoofdsomsaldo. Het is essentieel voor leners om tijdens het hele proces open communicatie met hun geldschieter te onderhouden en alle gevraagde aanvullende documentatie onmiddellijk te verstrekken.

Wijzigingsprogramma's voor overheidsleningen

Er zijn programma's voor het wijzigen van overheidsleningen opgezet om leners in moeilijkheden te helpen bij het beheren van hun hypotheekbetalingen en het voorkomen van marktafscherming. Een opmerkelijk programma in de Verenigde Staten is het Home Affordable Modification Program (HAMP), dat werd geïntroduceerd na de vastgoedrecessie van 2007 als onderdeel van het Making Home Affordable (MHA) -initiatief. HAMP heeft tot doel leners een vaste rente, lagere leningbetalingen, verlengde looptijden en in sommige gevallen hoofdsomverlagingen te bieden (Wilson, 2022). Een ander belangrijk programma is het Hardest Hit Fund, dat financiële steun biedt aan huiseigenaren in staten die zwaar getroffen zijn door de economische neergang. Dit fonds biedt onder andere middelen voor hulp bij het betalen van hypotheken, vermindering van de hoofdsom en bijstand bij werkloosheid (MakingHomeAffordable.gov).

In Canada zijn opties voor het wijzigen van noodleningen beschikbaar voor huiseigenaren die met aanzienlijke financiële problemen of afscherming worden geconfronteerd. Deze opties kunnen de aflossingsperioden verlengen tot 40 jaar, wat een verlenging van 15 jaar oplevert voor een eerder vastgestelde aflossingshypotheek met een looptijd van 25 jaar (Clever Banker, 2022).

Home Betaalbaar wijzigingsprogramma

Het Home Affordable Modification Program (HAMP) was een belangrijk onderdeel van het Making Home Affordable (MHA)-initiatief dat door de Amerikaanse regering werd gelanceerd als reactie op de vastgoedrecessie van 2007. HAMP was bedoeld om huiseigenaren in moeilijkheden te helpen door hun hypotheekvoorwaarden aan te passen, waardoor deze op de lange termijn betaalbaarder en duurzamer worden. Het programma bood verschillende aanpassingen, waaronder vaste rentetarieven, lagere maandelijkse betalingen, verlengde leningsvoorwaarden en in sommige gevallen hoofdsomverlagingen voor onderwatereigendommen.

Kredietverstrekkers werden gestimuleerd om deel te nemen aan HAMP door middel van financiële prikkels van de overheid, evenals de verwachting dat gewijzigde leningen goed presterende activa zouden worden, die een hoger rendement zouden opleveren dan executieverkopen. HAMP is ontworpen om zowel leners als geldschieters ten goede te komen, een levensvatbaar alternatief te bieden voor marktafscherming en de huizenmarkt te helpen stabiliseren. Het is echter essentieel op te merken dat HAMP in december 2016 is stopgezet en dat er geen nieuwe aanvragen worden geaccepteerd in het kader van het programma. Huiseigenaren die hypotheekhulp zoeken, moeten andere beschikbare opties verkennen, zoals het Hardest Hit Fund of programma's voor het aanpassen van particuliere leningen.

Hardst getroffen fonds

Het Hardest Hit Fund (HHF) is een overheidsinitiatief dat in 2010 is opgericht om financiële hulp te bieden aan huiseigenaren in staten die het zwaarst zijn getroffen door de economische neergang en de crisis op de huizenmarkt. Het programma is gericht op het voorkomen van faillissementen, het stabiliseren van de huizenmarkt en het ondersteunen van huiseigenaren die in financiële moeilijkheden verkeren. Het HHF wordt beheerd door overheidsinstanties voor huisvestingsfinanciering en biedt een scala aan oplossingen, waaronder hulp bij het betalen van hypotheken, vermindering van de hoofdsom en hulp voor huiseigenaren die werkloos of te weinig werk hebben. Vanaf 2021 heeft het programma meer dan $ 9.6 miljard aan fondsen toegewezen aan 18 staten en het District of Columbia, waarmee meer dan 350,000 huiseigenaren zijn geholpen (US Department of the Treasury, 2021). Hoewel de HHF veel huiseigenaren met succes heeft geholpen, is het van essentieel belang op te merken dat de criteria om in aanmerking te komen en de beschikbare hulp per staat verschillen, en dat huiseigenaren het agentschap voor huisvestingsfinanciering van hun staat moeten raadplegen voor specifieke informatie en aanvraagprocedures.