Inleiding tot verkoopkracht

Dit proces stelt de geldschieter in staat om het onroerend goed, dat als onderpand voor de lening dient, te verkopen zonder dat er een gerechtelijk bevel nodig is. Het primaire doel van de verkoopbevoegdheid is om de belangen van de geldschieter te beschermen en tegelijkertijd een eerlijk en transparant proces te bieden voor zowel de lener als potentiële kopers. Het is essentieel voor eigenaren van onroerend goed, huurders en geldschieters om het juridische kader, de rechten en verantwoordelijkheden in verband met de verkoopbevoegdheid te begrijpen om effectief door het proces te navigeren en potentiële geschillen te minimaliseren (Peppet, 2004; Nelson & Whitman, 2014).

Juridisch kader en juridische verschillen

Het juridische kader rond de verkoopbevoegdheid verschilt per rechtsgebied, voornamelijk als gevolg van verschillen in eigendomswetten en -regelgeving. In sommige regio's wordt de verkoopbevoegdheid beheerst door gerechtelijke procedures, terwijl in andere regio's niet-gerechtelijke methoden worden gebruikt. Gerechtelijke verkoopbevoegdheid omvat tussenkomst van de rechtbank en toezicht, zodat de rechten van zowel leners als geldschieters gedurende het hele proces worden beschermd. Aan de andere kant stelt de niet-gerechtelijke verkoopbevoegdheid geldschieters in staat om door te gaan met de verkoop van een onroerend goed zonder tussenkomst van de rechtbank, meestal volgens de voorwaarden die zijn uiteengezet in een hypotheek of trustakte.

Jurisdictieverschillen zijn ook van invloed op de kennisgevings-, inwisselings- en veilingprocessen die verband houden met de verkoopbevoegdheid. De vereiste opzegtermijn en aflossingsrechten kunnen bijvoorbeeld variëren, wat van invloed is op de tijdlijn en de mogelijkheden voor leners om hun schulden af ​​te lossen voordat het onroerend goed wordt verkocht. Bovendien kunnen veilingprocedures en -voorschriften verschillen, wat de transparantie en het concurrentievermogen van de verkoop beïnvloedt. Het is van cruciaal belang voor eigenaren van onroerend goed, geldschieters en huurders om op de hoogte te zijn van het specifieke wettelijke kader dat de verkoopbevoegdheid in hun rechtsgebied regelt om naleving te garanderen en hun rechten en belangen te beschermen (Eigendomsrecht, z.d.; Juridische rechtsmiddelen en geschillenbeslechting, z.). .

Soorten verkoopbevoegdheden: gerechtelijk en niet-gerechtelijk

De verkoopbevoegdheid, een wettelijk mechanisme dat door geldschieters wordt gebruikt om uitstaande schulden te innen, kan in twee soorten worden ingedeeld: gerechtelijk en niet-gerechtelijk. Gerechtelijke verkoopbevoegdheid omvat rechterlijke tussenkomst, waarbij de geldschieter een rechtszaak aanspant tegen de lener om een ​​gerechtelijk bevel te verkrijgen dat de verkoop van het onroerend goed goedkeurt. Dit proces is tijdrovend en kostbaar, omdat er gerechtelijke procedures voor nodig zijn en strikte procedurele vereisten moeten worden nageleefd (Cornell Law School, nd). Aan de andere kant vereist niet-gerechtelijke verkoopbevoegdheid geen gerechtelijke tussenkomst, aangezien deze is gebaseerd op een verkoopbevoegdheid die is opgenomen in de hypotheek of de trustakte. Met deze clausule kan de geldschieter het onroerend goed verkopen zonder gerechtelijk toezicht, waardoor het proces sneller en goedkoper wordt (Investopedia, 2020). Niet-gerechtelijke verkoopbevoegdheid biedt kredietnemers echter mogelijk minder bescherming, aangezien er geen rechterlijke toetsing is van de acties van de geldschieter (National Consumer Law Centre, 2019). Samengevat, de belangrijkste verschillen tussen gerechtelijke en niet-gerechtelijke verkoopbevoegdheid liggen in de mate van betrokkenheid van de rechtbank, de duur en kosten van het proces en de mate van bescherming van de lener.

Proces van verkoopbevoegdheid: kennisgeving, inwisseling en veiling

Het proces van verkoopbevoegdheid bestaat uit drie hoofdfasen: kennisgeving, verlossing en veiling. In eerste instantie geeft de geldschieter een ingebrekestelling aan de kredietnemer, waarin hij hem informeert over het niet nakomen van de leningsverplichtingen en het voornemen om het verkoopproces te starten. Deze opzegtermijn verschilt per rechtsgebied en biedt de lener de mogelijkheid om de wanbetaling te herstellen, meestal door het uitstaande bedrag te betalen of door nieuwe voorwaarden te onderhandelen met de geldschieter (Fisher, 2019).

Als de lener er niet in slaagt het verzuim tijdens de aflossingsperiode te verhelpen, gaat de geldschieter over naar de veilingfase. Het onroerend goed wordt vervolgens openbaar geadverteerd en via een executieveiling verkocht aan de hoogste bieder. Het veilingproces heeft tot doel de uitstaande schuld en eventuele bijbehorende kosten, zoals juridische kosten en onderhoudskosten van onroerend goed, terug te vorderen (Gent & Kudlyak, 2011). Zodra het onroerend goed is verkocht, verdeelt de geldschieter de opbrengst om de schuld te voldoen, en het eventuele overschot wordt teruggegeven aan de lener. In gevallen waarin de veiling de uitstaande schuld niet dekt, kan de geldschieter een deficiëntievonnis tegen de lener vragen voor het resterende saldo (Harding, Rosenblatt, & Yao, 2009).

Rechten en verantwoordelijkheden van leners en geldschieters

In het verkoopproces hebben zowel leners als geldschieters specifieke rechten en verantwoordelijkheden. Leners hebben het recht om op de hoogte te worden gesteld van het voornemen van de geldschieter om een ​​verkoopbevoegdheid te initiëren, waardoor ze de kans krijgen om het verzuim recht te zetten en de lening te herstellen. Ze hebben ook het recht om het onroerend goed terug te kopen door de openstaande schuld en de bijbehorende kosten te betalen voordat de verkoop plaatsvindt. Bovendien kunnen leners verdedigingen of bezwaren aantekenen tegen de verkoopbevoegdheid, zoals het aanvechten van de geldigheid van de hypotheek of de naleving door de geldschieter van procedurele vereisten.

Kredietverstrekkers hebben daarentegen de verantwoordelijkheid om het wettelijke kader en de jurisdictieverschillen met betrekking tot het verkoopproces te volgen. Dit houdt onder meer in dat de lener op de hoogte wordt gesteld, dat de voorgeschreven wachttijden worden nageleefd en dat de verkoop op een eerlijke en transparante manier wordt uitgevoerd. Kredietverstrekkers hebben ook het recht om de uitstaande schuld en de bijbehorende kosten terug te vorderen door de verkoop van het onroerend goed, en in sommige gevallen kunnen zij een oordeel wegens gebreke uitoefenen als de verkoopopbrengst niet volledig aan de schuld voldoet. Bovendien moeten geldschieters de rechten respecteren van huurders die het pand bezetten, en ervoor zorgen dat hun huur niet onrechtmatig wordt beëindigd vanwege het verkoopproces (Chen, 2018; Gent & Kudlyak, 2011).

Gevolgen voor vastgoedeigenaren en huurders

Het verkoopproces kan aanzienlijke gevolgen hebben voor zowel eigenaren als huurders van onroerend goed. Voor eigenaren van onroerend goed kan de verkoopbevoegdheid leiden tot het verlies van hun eigendom, aangezien het wordt verkocht om de uitstaande schuld te voldoen. Dit kan leiden tot financiële problemen en emotionele problemen, evenals schade aan hun kredietwaardigheid, waardoor het moeilijker wordt om toekomstige leningen of hypotheken veilig te stellen (Fisher, 2016).

Aan de andere kant kunnen huurders die in een pand wonen dat onder de verkoopbevoegdheid valt, te maken krijgen met uitzetting, aangezien de nieuwe eigenaar ervoor kan kiezen om het pand te betrekken of te verhuren aan nieuwe huurders (Legal Services Corporation, 2017). Dit kan leiden tot woninginstabiliteit en financiële druk, met name voor huurders met een laag inkomen die moeite hebben om betaalbare alternatieve huisvesting te vinden. Bovendien kunnen huurders hun borgsom of vooruitbetaalde huur verliezen als de eigenaar van het pand dit geld niet overmaakt naar de nieuwe eigenaar (Consumer Financial Protection Bureau, 2012). Over het algemeen kan het koopkrachtproces aanzienlijke negatieve gevolgen hebben voor zowel eigenaren als huurders van onroerend goed, waardoor een grondige kennis van het wettelijk kader en de beschikbare rechtsmiddelen noodzakelijk is.

Verweer en bezwaren tegen koopkracht

Leners die geconfronteerd worden met het verkoopproces kunnen verschillende verdedigingen en bezwaren aantekenen om hun belangen te beschermen. Een veel voorkomende verdediging is het aanvechten van de geldigheid van de hypotheek of de onderliggende schuld, waarbij wordt beweerd dat de geldschieter niet bevoegd is om de bevoegdheid tot verkoop te initiëren vanwege onjuiste documentatie of procedurefouten (Chhokar, 2015). Een andere verdediging is om te beweren dat de geldschieter niet heeft voldaan aan de vereiste kennisgevings- en aflossingsprocedures, en daarmee de rechten van de kredietnemer heeft geschonden (National Consumer Law Center, 2019). Bovendien kunnen leners beweren dat de geldschieter zich schuldig heeft gemaakt aan oneerlijke of misleidende praktijken, zoals een verkeerde voorstelling van de voorwaarden van de lening of het niet verstrekken van nauwkeurige informatie over beschikbare opties voor verliesbeperking (Federal Trade Commission, 2018). In sommige gevallen kunnen leners ook billijke verdedigingen voeren, zoals gewetenloosheid of uitsluiting, om te voorkomen dat de geldschieter de verkoopbevoegdheid afdwingt (Restatement (Third) of Property: Mortgages, 1997). Door deze verdedigingen en bezwaren naar voren te brengen, kunnen leners mogelijk het verkoopproces vertragen of voorkomen, waardoor ze mogelijk alternatieve oplossingen met de geldschieter kunnen onderhandelen.

Alternatieven voor Power of Sale: Leningwijziging, Short Sale en Lieu-akte

Alternatieven voor het verkoopproces zijn onder meer leningswijziging, korte verkoop en akte in plaats daarvan. Bij het wijzigen van een lening worden de voorwaarden van de hypotheekovereenkomst gewijzigd, zoals het verlagen van de rente, het verlengen van de looptijd van de lening of het wijzigen van het type lening, om de maandelijkse betalingen betaalbaarder te maken voor de lener (Moye, 2017). Deze optie komt beide partijen ten goede, aangezien de lener marktafscherming kan voorkomen en de geldschieter verliezen in verband met het verkoopproces kan minimaliseren. Een korte verkoop vindt plaats wanneer de lener het onroerend goed verkoopt voor minder dan het uitstaande hypotheeksaldo, met toestemming van de geldschieter, om marktafscherming te voorkomen (Investopedia, 2021). De geldschieter stemt er doorgaans mee in om de resterende schuld kwijt te schelden, omdat dit vaak kosteneffectiever is dan het nastreven van een verkoopbevoegdheid. Ten slotte is een akte in plaats van eigendom een ​​vrijwillige overdracht van eigendom van de lener naar de geldschieter om de hypotheekschuld te voldoen en executie te voorkomen (NOLO, 2021). Deze optie kan voordelig zijn voor beide partijen, omdat het tijd en middelen kan besparen in vergelijking met het verkoopproces.

Verkoopbevoegdheid en Faillissement

Het verkoopproces en faillissement zijn met elkaar verbonden in de context van het eigendomsrecht, aangezien beide betrekking hebben op het oplossen van financiële problemen waarmee een lener wordt geconfronteerd. Bij een verkoopbevoegdheid oefent de geldschieter zijn recht uit om het onroerend goed, dat als onderpand voor de lening dient, te verkopen om de uitstaande schuld te innen. Dit proces kan worden gestart wanneer de lener zijn lening niet betaalt, en het omvat doorgaans een opzegtermijn, aflossingsmogelijkheden en een veiling om het onroerend goed te verkopen (Harvard Law Review, 2010).

Aan de andere kant is faillissement een juridische procedure die tot doel heeft hulp te bieden aan personen of bedrijven die met onoverkomelijke financiële moeilijkheden worden geconfronteerd. In dit proces worden de activa van de debiteur geliquideerd en de opbrengst wordt gebruikt om zijn schuldeisers terug te betalen (Amerikaanse rechtbanken, nd). Wanneer een eigenaar van een onroerend goed faillissement aanvraagt, wordt automatisch uitstel opgelegd, waardoor het verkoopproces tijdelijk wordt stopgezet (Cornell Law School, nd). De geldschieter kan de rechtbank echter verzoeken de schorsing op te heffen en door te gaan met de verkoopbevoegdheid als hij kan aantonen dat zijn belangen niet voldoende worden beschermd (Harvard Law Review, 2010).

Concluderend, de macht van het verkoopproces en faillissement zijn gerelateerde juridische mechanismen die de financiële uitdagingen aanpakken waarmee kredietnemers worden geconfronteerd. Terwijl de kracht van verkoop zich richt op het herstel van de investering van de geldschieter door de verkoop van het onderpand, biedt een faillissement een breder kader voor schuldverlichting en liquidatie van activa.

Juridische middelen en geschillenbeslechting

Rechtsmiddelen en opties voor geschillenbeslechting in het kader van verkoopbevoegdheid variëren afhankelijk van de jurisdictie en de specifieke omstandigheden van de zaak. Over het algemeen kunnen leners rechtsmiddelen gebruiken, zoals dwangbevelen, om het verkoopproces stop te zetten als ze kunnen aantonen dat de geldschieter niet aan de vereiste procedures heeft voldaan of als er een echt geschil is over de schuld. Bovendien kunnen leners verdedigingen aanvoeren, zoals gewetenloosheid, fraude of verkeerde voorstelling van zaken om de geldigheid van de hypotheek of de verkoopbevoegdheid zelf aan te vechten.

Mogelijke opties voor geschillenbeslechting zijn onderhandeling, bemiddeling of arbitrage als alternatief voor procesvoering. Deze methoden kunnen kosteneffectiever en tijdbesparender zijn, waardoor partijen een wederzijds aanvaardbare oplossing kunnen bereiken zonder dat een langdurige gerechtelijke procedure nodig is. In sommige gevallen kunnen partijen worden verplicht om deel te nemen aan verplichte bemiddeling of andere alternatieve geschillenbeslechtingsprocedures voordat ze naar de rechtbank gaan. Het is essentieel voor leners en geldschieters om zich bewust te zijn van hun rechten en verantwoordelijkheden onder de toepasselijke wetgeving en om juridisch advies in te winnen bij het navigeren door het koopkrachtproces en mogelijke geschillen (Cohen, 2017; Smith, 2019).

Kracht van verkoop in intellectuele eigendom en persoonlijke eigendom

De verkoopbevoegdheid in de context van intellectueel eigendom en persoonlijk eigendom verwijst naar de wettelijke bevoegdheid die aan een beveiligde schuldeiser wordt verleend om het onderpand te verkopen wanneer een schuldenaar zijn verplichtingen niet nakomt. Op het gebied van intellectueel eigendom kan dit de verkoop van patenten, handelsmerken of auteursrechten inhouden om de uitstaande schuld te innen. Evenzo kan in gevallen van persoonlijke eigendommen de verkoopbevoegdheid worden uitgeoefend op activa zoals voertuigen, meubels of andere materiële zaken. Het proces omvat doorgaans een opzegtermijn, waarin de schuldenaar de mogelijkheid heeft om het onroerend goed af te lossen door de schuld te vereffenen, gevolgd door een veiling waarbij het onroerend goed wordt verkocht aan de hoogste bieder. Het is van cruciaal belang op te merken dat jurisdictieverschillen en specifieke juridische kaders van invloed kunnen zijn op de toepassing van de verkoopbevoegdheid in deze contexten, en de betrokken partijen moeten relevante wetgeving raadplegen en professioneel advies inwinnen om naleving van de wet te verzekeren (Patterson, 2015; Property law, znd).

Trends en ontwikkelingen in Power of Sale-wetgeving

De huidige trends en ontwikkelingen in de wetgeving inzake koopkracht weerspiegelen een groeiende nadruk op het beschermen van de rechten van leners en huurders, terwijl tegelijkertijd wordt gezorgd voor een eerlijk en efficiënt proces voor geldschieters. Een opvallende trend is de toenemende acceptatie van mechanismen voor bemiddeling en geschillenbeslechting, die tot doel hebben de communicatie tussen partijen te vergemakkelijken en mogelijk executieprocedures helemaal te vermijden (Meyer, 2018). Daarnaast hebben sommige jurisdicties strengere kennisgevingsvereisten en aflossingstermijnen ingevoerd, waardoor leners meer tijd en kansen krijgen om hun financiële problemen op te lossen voordat ze hun eigendommen verliezen (Nelson, 2017). Bovendien is er een groeiende erkenning van de noodzaak om huurders te beschermen in panden die onderworpen zijn aan verkoopbevoegdheid, waarbij sommige rechtsgebieden wetgeving aannemen die van geldschieters vereist dat ze bestaande huurovereenkomsten nakomen of huurders voldoende op de hoogte stellen vóór uitzetting (Reichert, 2016). Deze ontwikkelingen onderstrepen de voortdurende inspanningen om de belangen van leners, geldschieters en huurders in macht van verkoopprocedures in evenwicht te brengen, terwijl transparantie en eerlijkheid in het proces worden bevorderd.