REIT's, opgericht in de Verenigde Staten in 1960, hebben zich sindsdien wereldwijd uitgebreid, met ten minste 39 landen die soortgelijke structuren hebben ingevoerd (Wikipedia, nd). REIT's bieden beleggers de mogelijkheid om te beleggen in grootschalige, gediversifieerde portefeuilles van inkomensgenererend onroerend goed, vergelijkbaar met beleggen in andere activaklassen via liquide effecten. Ze kunnen worden ingedeeld in twee hoofdtypen: aandelen-REIT's, die inkomstengenererende eigendommen bezitten en beheren, en hypothecaire REIT's (mREIT's), die financiering bieden voor onroerend goed door hypotheken en door hypotheken gedekte effecten te kopen of te verstrekken (Wikipedia, zd). Vanaf januari 2021 bestond de wereldwijde REIT-markt uit 490 beursgenoteerde vastgoedbedrijven uit 39 landen, die een aandelenmarktkapitalisatie vertegenwoordigen van ongeveer $ 1.7 biljoen (Wikipedia, zd).

Soorten REIT's: aandelen-REIT's en hypotheek-REIT's

Real Estate Investment Trusts (REIT's) zijn gespecialiseerde beleggingsvehikels waarmee beleggers blootstelling kunnen verwerven aan inkomstengenererende vastgoedactiva. Er zijn twee hoofdtypen REIT's: Equity REIT's en Mortgage REIT's (mREIT's). Aandelen-REIT's beleggen voornamelijk in onroerend goed dat inkomsten genereert, zoals kantoorgebouwen, winkelcentra en appartementencomplexen, en bezitten dit ook. Deze trusts genereren inkomsten door huurinkomsten en waardestijging van onroerend goed, en keren het grootste deel van hun inkomsten uit aan aandeelhouders als dividenden. Aan de andere kant richten hypotheek-REIT's zich op het beleggen in en het bezit van vastgoedschulden, zoals door hypotheken gedekte effecten en hypothecaire leningen. mREIT's genereren inkomsten via de rentebetalingen op deze schuldinstrumenten, en net als aandelen-REIT's keren ze het grootste deel van hun inkomsten uit aan aandeelhouders als dividenden. Beide soorten REIT's bieden beleggers de mogelijkheid om hun portefeuilles te diversifiëren en blootstelling aan de vastgoedmarkt te verwerven, terwijl ze profiteren van de unieke belastingvoordelen die gepaard gaan met REIT-structuren (S&P Dow Jones Indices en MSCI, 2014; FTSE EPRA/Nareit Global Real Estate Index Serie, 2021).

Wereldwijde aanwezigheid en evolutie van REIT's

De wereldwijde aanwezigheid van Real Estate Investment Trusts (REIT's) is aanzienlijk uitgebreid sinds hun oprichting in de Verenigde Staten in 1960. Sinds 2021 hebben ten minste 39 landen REIT's opgericht, wat aantoont dat ze wijdverbreid worden gebruikt als een beleggingsvehikel voor inkomensgenererend onroerend goed activa (Wikipedia, 2021). De evolutie van REIT's heeft een verschuiving te zien gegeven van voornamelijk hypotheekbedrijven in de jaren zestig naar een meer divers aanbod van vastgoedtypes, waaronder kantoorgebouwen, magazijnen, ziekenhuizen, winkelcentra en hotels. De FTSE EPRA/Nareit Global Real Estate Index Series, gecreëerd in 1960, biedt een uitgebreide index voor de REIT en de wereldwijde beursgenoteerde vastgoedmarkt, die 2001 beursgenoteerde vastgoedbedrijven uit 490 landen omvat met een aandelenmarktkapitalisatie van ongeveer $ 39 biljoen als van januari 1.7 (FTSE Russell, 2021). Deze groei en diversificatie van REIT's kan worden toegeschreven aan veranderingen in de wetgeving, zoals de Tax Reform Act van 2021 en 1976 in de Verenigde Staten, waardoor REIT's als bedrijven konden worden opgericht en nieuwe regels werden ingevoerd om tax sheltering te voorkomen (Wikipedia, 1986) .

REIT-belasting: algemeen overzicht en principes

Real Estate Investment Trusts (REIT's) zijn onderworpen aan een uniek belastingstelsel dat verschillende voordelen biedt in vergelijking met traditionele bedrijven. Het primaire principe dat ten grondslag ligt aan REIT-belasting is de doorgifte van inkomsten aan beleggers, waardoor REIT's geen vennootschapsbelasting hoeven te betalen over hun inkomsten. Om voor deze fiscale behandeling in aanmerking te komen, moeten REIT's voldoen aan specifieke vereisten, zoals het uitkeren van ten minste 90% van hun belastbaar inkomen aan aandeelhouders als dividend. Bijgevolg wordt de belastingdruk verlegd van de REIT naar zijn beleggers, die vervolgens worden belast op de ontvangen dividenden tegen hun individuele belastingtarieven.

REIT-belastingprincipes verschillen per land, maar enkele gemeenschappelijke kenmerken zijn vrijstelling van vennootschapsbelasting en vermogenswinstbelasting, op voorwaarde dat de REIT aan bepaalde criteria voldoet. In de Verenigde Staten zijn REIT's bijvoorbeeld onderworpen aan een gunstige fiscale behandeling sinds hun oprichting in 1960, na de inwerkingtreding van Public Law 86-779. Deze wetgeving was bedoeld om beleggers de mogelijkheid te bieden om via liquide effecten te beleggen in grootschalige, gediversifieerde vastgoedportefeuilles. Vanaf 2021 hebben ten minste 39 landen REIT's opgericht, elk met zijn eigen set belastingregels en -voorschriften (Wikipedia, zd).

Voordelen voor vennootschapsbelasting en vermogenswinstbelasting voor REIT's

Real Estate Investment Trusts (REIT's) bieden aanzienlijke voordelen op het gebied van vennootschapsbelasting en vermogenswinstbelasting. Een van de belangrijkste voordelen is dat REIT's over het algemeen zijn vrijgesteld van vennootschapsbelasting op hun huurinkomsten en vermogenswinsten uit hun vastgoedbeleggingen, op voorwaarde dat ze voldoen aan bepaalde wettelijke vereisten (EPRA, 2021). Dankzij deze fiscaalvriendelijke structuur kunnen REIT's een groter deel van hun winst inhouden, dat kan worden geherinvesteerd in het bedrijf of als dividend aan aandeelhouders kan worden uitgekeerd.

Bovendien verplichten de dividenduitkeringsvereisten voor REIT's dat zij jaarlijks ten minste 90% van hun belastbaar inkomen uitkeren aan aandeelhouders (Nareit, 2021). Dit resulteert in een pass-through-belastingsysteem, waarbij de belastingdruk wordt verlegd van de REIT naar haar investeerders. Bijgevolg worden individuele en institutionele beleggers belast op de ontvangen dividenden tegen hun respectieve belastingtarieven, waardoor dubbele belasting wordt vermeden. Deze fiscale behandeling komt niet alleen de beleggers ten goede, maar vergroot ook de algehele aantrekkelijkheid van REIT's als investeringsvehikel, waardoor de instroom van kapitaal in de vastgoedsector wordt bevorderd.

REIT-belasting in de Verenigde Staten: geschiedenis en belangrijke wetgeving

De geschiedenis van REIT-belastingheffing in de Verenigde Staten gaat terug tot 1960 toen president Dwight D. Eisenhower Public Law 86-779 ondertekende, ook bekend als de Cigar Excise Tax Extension, wat leidde tot de oprichting van REIT's als een middel voor investeerders om toegang te krijgen tot inkomsten -het creëren van vastgoedportefeuilles door middel van liquide effecten. In de loop der jaren hebben verschillende belangrijke wetgevingen de REIT-belasting beïnvloed. Dankzij de Tax Reform Act van 1976 konden REIT's worden opgericht als bedrijven naast zakelijke trusts, waardoor hun organisatiestructuren werden verbreed. De Tax Reform Act van 1986 introduceerde nieuwe regels om te voorkomen dat belastingbetalers partnerschappen gebruiken om inkomsten uit andere bronnen te beschermen, wat vervolgens gevolgen had voor REIT's. In 1992 werd de UPREIT-structuur geïntroduceerd door retail REIT Taubman Centers Inc., waardoor bestaande partnerschappen en REIT's een nieuw operationeel partnerschap konden vormen, met de REIT als de algemene partner en meerderheidsaandeelhouder van de operationele partnerschapseenheden. Deze structuur bood belastingvoordelen en een gestroomlijnd conversieproces voor vastgoedeigenaren en investeerders (Wikipedia, 2021; Investopedia, 2021).

Internationale REIT-belasting: vergelijking van regels tussen landen

Belastingregels voor Real Estate Investment Trusts (REIT's) verschillen aanzienlijk tussen de verschillende landen, als gevolg van de diverse regelgevingsomgevingen en beleidsdoelstellingen. In de Verenigde Staten zijn REIT's onderworpen aan specifieke belastingregels onder de Internal Revenue Code, waardoor ze vennootschapsbelasting kunnen vermijden als ze ten minste 90% van hun belastbaar inkomen uitkeren aan aandeelhouders als dividenden (Nareit, zd). Het Verenigd Koninkrijk heft daarentegen een vennootschapsbelasting van 20% op REIT's, maar stelt ze vrij van vermogenswinstbelasting op kwalificerende vastgoedbeleggingen (HM Revenue & Customs, 2020).

Andere landen, zoals Canada en Australië, hebben vergelijkbare belastingstructuren ingevoerd als de Verenigde Staten, waarbij REIT's een groot deel van hun inkomen aan beleggers moeten uitkeren om in aanmerking te komen voor belastingvoordelen (PwC, 2019). In sommige rechtsgebieden, zoals Singapore en Hongkong, genieten REIT's een voorkeursbehandeling, waaronder verlaagde belastingtarieven op bepaalde soorten inkomsten en vrijstellingen van bronbelasting op dividenden betaald aan niet-ingezeten beleggers (Inland Revenue Authority of Singapore, 2020; Hong Kong Belastingdienst, 2020). Over het algemeen zijn de belastingregels voor REIT's complex en divers, als gevolg van de unieke economische, juridische en beleidscontexten waarin ze opereren.

Vereisten voor dividenduitkeringen en belastingimplicaties

Vereisten voor dividenduitkeringen voor Real Estate Investment Trusts (REIT's) schrijven voor dat zij jaarlijks ten minste 90% van hun belastbaar inkomen uitkeren aan aandeelhouders. Dit zorgt voor een consistente inkomstenstroom voor beleggers en stelt REIT's in staat om vennootschapsbelasting op uitgekeerde winsten te vermijden. De fiscale implicaties voor beleggers variëren echter afhankelijk van hun individuele belastingstatus en jurisdictie. Over het algemeen worden individuele beleggers belast op REIT-dividenden tegen hun gewone inkomstenbelastingtarief, in tegenstelling tot de lagere tarieven die van toepassing zijn op gekwalificeerde dividenden van andere bedrijven. Institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen, kunnen onderworpen zijn aan verschillende fiscale behandelingen, afhankelijk van hun specifieke status van belastingvrijstelling of belastinguitstel. Bovendien kunnen niet-ingezeten beleggers onderworpen zijn aan bronbelasting op REIT-dividenden, met tarieven en vrijstellingen die per land verschillen. Het is cruciaal voor beleggers om de fiscale implicaties van beleggen in REIT's te begrijpen en belastingprofessionals te raadplegen om hun beleggingsstrategieën te optimaliseren (Ernst & Young, 2021; PwC, 2020).

Belasting van REIT-beleggers: individueel en institutioneel

De fiscale implicaties voor individuele en institutionele beleggers in Real Estate Investment Trusts (REIT's) variëren afhankelijk van het rechtsgebied en de fiscale status van de belegger. Over het algemeen zijn REIT's verplicht om een ​​aanzienlijk deel van hun belastbaar inkomen, vaak 90% of meer, uit te keren aan aandeelhouders in de vorm van dividenden. Deze dividenden worden vervolgens belast tegen het toepasselijke belastingtarief van de individuele of institutionele belegger. Voor individuele beleggers kan dit resulteren in belastingheffing tegen hun marginale inkomstenbelastingtarief, terwijl institutionele beleggers onderworpen kunnen zijn aan vennootschapsbelastingtarieven of specifieke belastingregels die van toepassing zijn op hun organisatietype (bijv. pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen).

In sommige rechtsgebieden, zoals de Verenigde Staten, kunnen gekwalificeerde dividenden die van REIT's worden ontvangen, in aanmerking komen voor een voorkeursbehandeling, zoals lagere belastingtarieven of vrijstellingen, afhankelijk van de belastingstatus van de belegger en de bezitsperiode. Bovendien hebben bepaalde landen belastingverdragen of -overeenkomsten geïmplementeerd om dubbele belasting op REIT-dividenden voor buitenlandse beleggers te verminderen of te elimineren. Het is essentieel voor individuele en institutionele beleggers om belastingprofessionals te raadplegen om de specifieke fiscale implicaties van beleggen in REIT's te begrijpen op basis van hun unieke omstandigheden en de toepasselijke belastingwetgeving in hun rechtsgebied (Cheng, 2017; Nareit, nd).

UPREIT's: structuur, belastingvoordelen en conversieproces

Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts (UPREIT's) zijn een unieke structuur waarmee eigenaren van onroerend goed hun onroerendgoedactiva kunnen bijdragen aan een operationeel partnerschap in ruil voor partnerschapseenheden. De REIT fungeert doorgaans als de algemene partner en meerderheidsaandeelhouder van de operationele partnerschapseenheden. Deze structuur biedt verschillende belastingvoordelen, waaronder uitstel van vermogenswinstbelasting op de ingebrachte eigendommen, aangezien de transactie wordt behandeld als een belastingvrije ruil. Bovendien stellen UPREIT's eigenaren van onroerend goed in staat hun bezit te diversifiëren en te genieten van een gestage inkomstenstroom door de uitkering van dividenden.

Het conversieproces naar een UPREIT houdt in dat de eigenaar van het onroerend goed zijn onroerend goed overdraagt ​​aan de operationele vennootschap, die op zijn beurt de eigendommen verhuurt of beheert. In ruil daarvoor ontvangt de eigenaar van het onroerend goed partnerschapseenheden die op een later tijdstip kunnen worden omgezet in REIT-aandelen of contanten. Deze omzetting is onderhevig aan fiscale gevolgen, aangezien de belasting op de meerwaarde wordt uitgesteld totdat de deelnemingsrechten zijn omgeruild voor REIT-aandelen of contanten. Over het algemeen bieden UPREIT's een fiscaalvriendelijke structuur voor eigenaren van onroerend goed die hun investeringen willen diversifiëren en willen profiteren van de voordelen van REIT's (Harvard Law School Forum on Corporate Governance, 2020; Investopedia, 2021).

Kritiek en controverses rond REIT-belastingregels

Critici beweren dat de belastingregels voor Real Estate Investment Trusts (REIT's) bijdragen aan verschillende problemen, waaronder woningspeculatie en betaalbaarheidsproblemen. REIT's profiteren van lagere vennootschapsbelasting en vermogenswinstbelasting, die volgens sommigen speculatieve investeringen in inkomensgenererend onroerend goed stimuleert, de vastgoedprijzen opdrijft en de betaalbaarheid van woningen voor de algemene bevolking vermindert[^3^]. Bovendien beweren critici dat de gunstige fiscale behandeling van REIT's niet noodzakelijkerwijs leidt tot meer financiering voor nieuwbouwprojecten, waardoor het woningtekort nog groter wordt[^3^].

Een andere controverse rond REIT-belastingregels is het potentieel voor belastingontwijking door beleggers. REIT's zijn verplicht een aanzienlijk deel van hun inkomsten uit te keren aan aandeelhouders, die onderworpen kunnen zijn aan verschillende belastingtarieven, afhankelijk van hun rechtsgebied en type belegger (particulier of institutioneel)[^10^]. Dit complexe samenspel van belastingregels in verschillende landen kan kansen creëren voor belastingarbitrage, waarbij investeerders verschillen in fiscale behandeling uitbuiten om hun totale belastingplicht te minimaliseren[^21^]. Als gevolg hiervan zijn sommigen van mening dat de huidige belastingregels voor REIT's mogelijk moeten worden hervormd om deze zorgen weg te nemen en te zorgen voor een rechtvaardigere verdeling van de belastingdruk onder beleggers en de bredere samenleving.

Toekomstige trends en mogelijke veranderingen in REIT-belastingheffing

De toekomstige trends en mogelijke veranderingen in de REIT-belasting zullen waarschijnlijk worden beïnvloed door verschillende factoren, waaronder de wereldwijde economische omstandigheden, ontwikkelingen in de regelgeving en evoluerende beleggersvoorkeuren. Een mogelijke trend is de harmonisatie van REIT-belastingregels in verschillende landen, aangezien internationale beleggers steeds vaker blootstelling zoeken aan vastgoedactiva in verschillende rechtsgebieden. Dit zou kunnen leiden tot de invoering van meer gestandaardiseerde belastingbehandelingen voor REIT's, waardoor de complexiteit en nalevingskosten voor zowel beleggers als emittenten afnemen.

Een andere mogelijke verandering is de herwaardering van belastingvoordelen die REIT's momenteel genieten, nu overheden wereldwijd worstelen met fiscale druk en proberen hun belastinggrondslag te verbreden. Dit kan leiden tot aanpassingen aan de fiscale voorkeursbehandeling van REIT's, zoals wijzigingen in de vereisten voor dividenduitkeringen of de introductie van nieuwe belastingen op bepaalde soorten inkomsten uit onroerend goed. Bovendien zou de groeiende aandacht voor milieu-, sociale en governance-factoren (ESG) bij de besluitvorming over investeringen kunnen leiden tot de opname van ESG-gerelateerde fiscale prikkels of boetes voor REIT's, waardoor het belastinglandschap voor deze entiteiten verder wordt vormgegeven.

Concluderend, de toekomst van de REIT-belasting is onderhevig aan verschillende externe invloeden en blijft onzeker. Investeerders en belanghebbenden uit de sector moeten de ontwikkelingen op dit gebied nauwlettend volgen om hun strategieën dienovereenkomstig aan te passen (Cheng, 2018; PwC, 2020).