Deze situatie doet zich voor wanneer de eigenaar van het onroerend goed in gebreke blijft met zijn hypotheekbetalingen, waardoor de geldschieter het executieproces start om het uitstaande geleende bedrag terug te vorderen. Kredietverstrekkers, waaronder traditionele banken, overheidsinstanties zoals Freddie Mac en Fannie Mae, en niet-traditionele geldschieters, kunnen REO-eigendommen in hun portefeuilles houden. Het primaire doel van deze instellingen is om geld te lenen in plaats van onroerend goed te beheren; daarom willen ze REO-eigendommen zo snel mogelijk verkopen. Hoewel REO-eigendommen risico's kunnen inhouden voor potentiële kopers, bieden ze ook kansen op een aanzienlijk investeringsrendement, met name in termen van waarde na reparatie. Het is van cruciaal belang voor investeerders en huizenkopers om de risico's en voordelen van REO-eigendommen zorgvuldig te beoordelen voordat ze een aankoopbeslissing nemen (Investopedia, nd; Arrived, 2023).

Het afschermingsproces en REO-eigenschappen

Het executieproces begint wanneer een huiseigenaar in gebreke blijft met zijn hypotheekbetalingen, meestal nadat hij 3-6 maanden aan betalingen heeft gemist. De geldschieter stuurt een sommatiebrief, waarin de lener een bepaalde periode, meestal 30 dagen, wordt gegeven om zijn betalingen actueel te maken of te worden gedwongen tot executie. Afscherming is een juridisch proces waarbij de geldschieter bezit neemt van het onroerend goed en de huiseigenaren uitzet. Dit proces kan enkele maanden tot meer dan een jaar duren, afhankelijk van de staatswetten waar het onroerend goed zich bevindt.

Het onroerend goed wordt vervolgens aangeboden voor een executieverkoop, meestal op een openbare veiling. Als het onroerend goed op de veiling niet wordt verkocht, neemt de geldschieter het in bezit en vermeldt het als onroerend goed eigendom (REO). REO-eigendommen zijn eigendommen die niet zijn verkocht op een executieveiling en nu eigendom zijn van de geldschieter of bank. Deze eigendommen worden beschouwd als risicovol voor kopers, maar ze bieden het potentieel voor aanzienlijke beloningen in waarde na reparatie. Banken en kredietverstrekkers streven ernaar REO-eigendommen te verkopen omdat ze geld uitlenen en geen eigendommen bezitten (Fannie Mae, 2021; HomePath, nvdr).

Soorten geldschieters en hypotheekbeleggers met REO-eigendommen

Verschillende soorten geldschieters en hypotheekbeleggers hebben REO-eigendommen in hun portefeuille, waaronder traditionele banken, niet-traditionele geldschieters en overheidsinstanties. Traditionele banken, zoals commerciële banken en spaarinstellingen, verwerven REO-eigendommen wanneer leners hun hypotheekleningen niet nakomen en de eigendommen niet worden verkocht op executieveilingen. Niet-traditionele geldschieters, zoals private-equityfirma's en hedgefondsen, kunnen ook REO-eigendommen aanhouden als onderdeel van hun investeringsstrategieën. Overheidsinstanties, zoals de Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) en de Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), verwerven REO-eigendommen wanneer ze achterstallige leningen van geldschieters kopen en slagen er vervolgens niet in om de eigendommen te verkopen op executieveilingen. Deze bureaus hebben tot doel de woningmarkt te stabiliseren en betaalbaar eigenwoningbezit te bevorderen door hun REO-eigendommen te beheren en te verkopen (Fannie Mae, 2021; Freddie Mac, 2021). Over het algemeen weerspiegelt het gevarieerde aanbod van kredietverstrekkers en hypotheekinvesteerders die REO-eigendommen aanhouden, de complexe aard van de vastgoedmarkt en de verschillende belanghebbenden die betrokken zijn bij het beheer en de verkoop van noodlijdende activa.

Mislukte afschermingsveilingen en REO-aanbiedingen

Mislukte executieveilingen en de daaropvolgende vermelding van eigendommen als eigendom van onroerend goed (REO) zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Wanneer een onroerend goed wordt afgeschermd vanwege het onvermogen van de huiseigenaar om hypotheekbetalingen te doen, wordt het geveild in een poging de uitstaande schuld terug te vorderen. Als het onroerend goed op de veiling echter niet wordt verkocht voor een prijs die het uitstaande hypotheeksaldo en de bijbehorende kosten dekt, neemt de geldschieter of bank het onroerend goed in bezit en vermeldt het als een REO of eigendom van de bank (Investopedia, nvdr).

Deze relatie ontstaat doordat geldschieters en banken zich voornamelijk bezig houden met het uitlenen van geld, niet met het bezitten of beheren van onroerend goed. Daarom willen ze deze REO-panden zo snel mogelijk verkopen om hun verliezen te minimaliseren en de last van het vastgoedbeheer te verminderen (Spot Blue, zd). Bijgevolg dient de mislukte executieveiling als katalysator voor de overgang van het onroerend goed naar een REO-notering, wat potentiële kopers kansen kan bieden voor aankopen met korting en investeringsvooruitzichten (RealtyTrac, 2021).

Hoe banken REO-eigendommen beheren

Banken beheren Real Estate Owned (REO) eigendommen via een systematische aanpak waarbij REO-specialisten worden ingehuurd en de eigendommen worden onderhouden om hun verhandelbaarheid te waarborgen. REO-specialisten zijn verantwoordelijk voor het toezicht op de inventaris van REO-eigendommen van de bank, het onderhandelen met potentiële kopers en het coördineren van het onderhoud van onroerend goed. Ze werken nauw samen met makelaars om de eigendommen op de Multiple Listing Service (MLS) en andere platforms te plaatsen, waardoor ze toegankelijk worden voor potentiële kopers (Fannie Mae, 2021).

Vastgoedonderhoud is een cruciaal aspect van het beheer van REO-eigendommen, omdat het helpt hun waarde te behouden en aantrekkelijk te zijn voor kopers. Banken voeren doorgaans basisonderhoudstaken uit, zoals het winterklaar maken van eigendommen, het maaien van gazons en het uitvoeren van routine-inspecties om vandalisme of verdere schade te voorkomen (FDIC, 2012). Banken zijn over het algemeen echter terughoudend om te investeren in uitgebreide reparaties of renovaties, aangezien hun primaire doel is om het uitstaande hypotheeksaldo te recupereren en verliezen te minimaliseren. Als gevolg hiervan worden REO-eigendommen vaak verkocht "zoals ze zijn", waarbij kopers de verantwoordelijkheid dragen voor eventuele noodzakelijke reparaties of verbeteringen (CoreLogic, 2019).

Rol van REO-specialisten

De rol van REO-specialisten bij het beheer van bankeigendommen is veelzijdig en cruciaal voor een efficiënte afhandeling van deze activa. REO-specialisten zijn in de eerste plaats verantwoordelijk voor het toezicht op de gehele REO-portefeuille van een bank of kredietinstelling, en zorgen ervoor dat eigendommen goed onderhouden en verhandelbaar zijn. Dit omvat coördinatie met verschillende belanghebbenden, zoals makelaars in onroerend goed, vastgoedbeheerders en onderhoudsploegen, om eventuele problemen aan te pakken die zich kunnen voordoen tijdens de tijd dat het onroerend goed in het bezit van de bank is.

Daarnaast spelen REO-specialisten een cruciale rol bij de onderhandeling en verkoop van deze panden. Ze werken nauw samen met potentiële kopers en hun vertegenwoordigers om transacties te vergemakkelijken, ervoor te zorgen dat de belangen van de bank worden beschermd en dat het onroerend goed tegen een eerlijke marktwaarde wordt verkocht. Bovendien zijn REO-specialisten verantwoordelijk voor het up-to-date blijven met trends en regelgeving in de branche, en voor het bewaken van de prestaties van hun portefeuille om potentiële risico's en kansen voor de bank te identificeren. In wezen is de rol van een REO-specialist het beheren en optimaliseren van de activa van de bank in onroerend goed, wat uiteindelijk bijdraagt ​​aan de algehele financiële gezondheid en stabiliteit van de instelling (Fannie Mae, 2021; Freddie Mac, 2021).

Vastgoedonderhoud en staat van REO-eigendommen

Het proces van vastgoedonderhoud voor vastgoed dat eigendom is van onroerend goed (REO), houdt in de eerste plaats in dat het vastgoed in een representatieve en verkoopbare staat blijft terwijl het te koop wordt aangeboden. Banken en geldschieters huren vaak REO-specialisten in om hun REO-noteringen te beheren, die verantwoordelijk zijn voor het toezicht op het onderhoud van deze eigendommen. Dit omvat taken zoals het winterklaar maken van eigendommen, het maaien van gazons en het routinematig controleren op vandalisme of schade (1).

Het is echter belangrijk op te merken dat de staat van REO-eigendommen aanzienlijk kan variëren. Sommige eigendommen zijn mogelijk goed onderhouden door hun vorige eigenaren, terwijl andere mogelijk zijn verwaarloosd of zelfs opzettelijk zijn beschadigd. In veel gevallen zijn banken en kredietverstrekkers niet bereid om te investeren in uitgebreide reparaties of renovaties voor deze eigendommen, wat betekent dat potentiële kopers mogelijk rekening moeten houden met de kosten van noodzakelijke reparaties wanneer ze een REO-aankoop van onroerend goed overwegen (2). Als gevolg hiervan worden REO-eigendommen vaak verkocht tegen een lagere prijs in vergelijking met vergelijkbare eigendommen in betere staat, maar ze kunnen een aanzienlijke investering in reparaties en verbeteringen vergen om ze op peil te brengen.

Voordelen van het kopen van een REO-eigendom

Het kopen van een onroerend goed in eigendom (REO) biedt verschillende voordelen voor potentiële investeerders en huizenkopers. Een van de belangrijkste voordelen is het potentieel voor het verwerven van onroerend goed tegen een gereduceerde prijs, aangezien banken en geldschieters vaak gemotiveerd zijn om deze eigendommen snel te verkopen om hun verliezen te minimaliseren en de kosten in verband met het onderhoud ervan te verlagen (Fisher, 2019). Bovendien hebben REO-eigendommen doorgaans een duidelijke titel, aangezien de geldschieter tijdens het executieproces al openstaande pandrechten of lasten heeft aangepakt (Corey, 2018). Dit kan het aankoopproces vereenvoudigen en het risico op onverwachte juridische problemen na de verkoop verminderen. Bovendien kunnen kopers van REO-eigendommen de mogelijkheid hebben om met de geldschieter gunstige financieringsvoorwaarden te bedingen, zoals lagere rentetarieven of lagere aanbetalingsvereisten (Pritchett, 2017). Ten slotte kan investeren in een REO-vastgoed een waardevolle leerervaring zijn voor beginnende vastgoedbeleggers, aangezien het hen blootstelt aan verschillende aspecten van de sector, waaronder vastgoedbeheer, renovatie en marktanalyse (Gibson, 2020).

Risico's en uitdagingen in verband met REO-eigenschappen

Het kopen van vastgoed in eigendom van onroerend goed (REO) brengt verschillende risico's en uitdagingen met zich mee voor investeerders en huizenkopers. Een belangrijk risico is de staat van het onroerend goed, aangezien REO-eigendommen vaak worden verkocht "zoals ze zijn", wat betekent dat de koper verantwoordelijk is voor eventuele reparaties of verbeteringen die nodig zijn. Dit kan leiden tot onvoorziene kosten en complicaties tijdens het renovatieproces (CoreLogic, 2020). Bovendien kunnen REO-eigendommen een vertroebelde titel hebben vanwege onopgeloste pandrechten of andere juridische problemen, die de eigendomsoverdracht kunnen vertragen of zelfs voorkomen (RealtyTrac, 2019). Bovendien kan het aankoopproces voor REO-eigendommen complexer en tijdrovender zijn dan traditionele onroerendgoedtransacties, aangezien kopers onderhandelingen met banken en andere financiële instellingen moeten doorlopen (Federal Reserve Bank of Atlanta, 2018). Ten slotte kan het competitieve karakter van de REO-markt leiden tot biedingsoorlogen en hoge prijzen, waardoor het potentiële investeringsrendement voor kopers afneemt (Zillow, 2021). Om deze risico's te beperken, moeten investeerders en huizenkopers een grondige due diligence uitvoeren, ervaren professionals raadplegen en verschillende financieringsopties onderzoeken bij het overwegen van REO-eigendommen.

Risico's beperken bij investeringen in REO-vastgoed

Beleggers en huizenkopers kunnen de risico's bij het investeren in REO-eigendommen beperken door een grondige due diligence uit te voeren voordat ze een aankoop doen. Dit omvat het onderzoeken van de geschiedenis van het pand, het verkrijgen van een uitgebreid inspectierapport en het beoordelen van de lokale vastgoedmarkt. Bovendien kan het werken met ervaren professionals, zoals makelaars in onroerend goed en advocaten die gespecialiseerd zijn in REO-transacties, waardevolle begeleiding bieden en helpen bij het navigeren door mogelijke valkuilen. Het is ook van cruciaal belang om een ​​duidelijk beeld te hebben van de kosten die gepaard gaan met het rehabiliteren en onderhouden van het onroerend goed, evenals eventuele juridische problemen die kunnen voortvloeien uit het executieproces. Bovendien moeten beleggers verschillende financieringsopties overwegen en bereid zijn om met de geldschieter te onderhandelen over gunstige voorwaarden. Door deze stappen te nemen, kunnen investeerders en huizenkopers weloverwogen beslissingen nemen en de risico's van investeringen in REO-eigendommen minimaliseren.

Financieringsmogelijkheden voor REO-eigendommen

Financieringsmogelijkheden voor de aankoop van REO-panden variëren afhankelijk van de financiële situatie van de koper en het specifieke vastgoed in kwestie. Traditionele hypothecaire leningen kunnen worden gebruikt om REO-eigendommen te financieren, waarbij conventionele leningen een populaire keuze zijn vanwege hun flexibiliteit op het gebied van aanbetalingen en kredietvereisten. FHA-leningen, verzekerd door de Federal Housing Administration, zijn een andere optie voor kopers met lagere kredietscores of beperkte middelen voor een aanbetaling. Deze leningen vereisen doorgaans een lagere aanbetaling en hebben mildere kredietvereisten in vergelijking met conventionele leningen.

In sommige gevallen kunnen door de overheid gesponsorde ondernemingen zoals Fannie Mae en Freddie Mac speciale financieringsprogramma's voor REO-eigendommen aanbieden, waaronder opties voor lage aanbetalingen en gunstige rentetarieven. Bovendien kunnen leningen met hard geld een haalbare optie zijn voor investeerders die REO-eigendommen willen kopen, aangezien deze leningen gebaseerd zijn op de waarde van het onroerend goed in plaats van op de kredietwaardigheid van de lener. Leningen met hard geld gaan echter vaak gepaard met hogere rentetarieven en kortere aflossingstermijnen, waardoor ze minder geschikt zijn voor langetermijninvesteringen.

Het is essentieel voor potentiële kopers om verschillende financieringsopties te onderzoeken en te vergelijken om de meest geschikte keuze te bepalen voor hun specifieke behoeften en financiële situatie bij de aankoop van REO-eigendommen (Federal Reserve Bank of San Francisco, nd; Investopedia, 2021).

REO-eigenschappen zoeken en kopen: tips en strategieën

Het vinden en kopen van REO-eigendommen kan een strategische zet zijn voor zowel investeerders als huizenkopers. Maak uzelf om te beginnen vertrouwd met de lokale onroerendgoedmarkt en identificeer potentiële REO-eigendommen door online databases, websites van banken en overheidsinstanties zoals Fannie Mae en Freddie Mac te doorzoeken. Neem contact op met een makelaar die ervaring heeft met REO-transacties, aangezien zij waardevolle inzichten en toegang tot niet-beursgenoteerde eigendommen kunnen bieden. Voer bij het evalueren van een REO-eigendom een ​​grondig due diligence-onderzoek uit, inclusief een uitgebreide inspectie om de staat van het onroerend goed en de mogelijke reparatiekosten te beoordelen. Onderzoek daarnaast de buurt en vergelijkbare eigendommen om de reële marktwaarde van het onroerend goed te bepalen.

Onderhandelen over de aankoop van een REO-pand vereist geduld en doorzettingsvermogen. Banken zijn vaak gemotiveerd om deze panden snel te verkopen, maar streven er ook naar verliezen te minimaliseren. Dien daarom een ​​concurrerend maar realistisch bod in, vergezeld van een voorafgaande goedkeuringsbrief van een gerenommeerde geldschieter. Wees voorbereid op mogelijke tegenaanbiedingen en langdurige onderhandelingen. Zorg ten slotte voor financiering op maat van REO-eigendommen, zoals FHA 203(k)-leningen of conventionele renovatieleningen, die zowel de aankoopprijs als noodzakelijke reparaties kunnen dekken (Fannie Mae, 2021; Freddie Mac, 2021).