Deze wetgeving was bedoeld om consumenten te helpen beter geïnformeerd te worden tijdens het winkelen voor onroerendgoeddiensten, en smeergeld en verwijzingskosten te elimineren die onnodige kosten aan afwikkelingsdiensten toevoegen. RESPA schrijft voor dat kredietverstrekkers en andere deelnemers aan hypotheekleningen leners relevante en tijdige informatie verstrekken over de aard en kosten van het afwikkelingsproces voor onroerend goed. Bovendien verbiedt de wet mogelijk misbruik, zoals smeergeld, verwijzingsvergoedingen, dubbele tracking, en legt het beperkingen op aan het gebruik van geblokkeerde rekeningen. Oorspronkelijk beheerd door het Department of Housing and Urban Development (HUD), werd de handhavings- en regelgevingsbevoegdheid over RESPA in 2011 overgedragen aan het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) als gevolg van de Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act ( Wikipedia, nd).

Geschiedenis en wetgevende achtergrond

De Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) werd in 93 door het 1974e Amerikaanse Congres uitgevaardigd met als hoofddoel huiseigenaren te beschermen door transparantie te bevorderen en smeergeld en verwijzingskosten in het afwikkelingsproces voor onroerend goed te elimineren. Gecodificeerd als Titel 12, Hoofdstuk 27 van de Amerikaanse Code (12 USC 2601-2617), had RESPA tot doel consumenten te helpen beter opgeleid te worden tijdens het winkelen voor onroerendgoeddiensten en om ervoor te zorgen dat de aard en kosten van het schikkingsproces tijdig worden bekendgemaakt. Oorspronkelijk beheerd door het Department of Housing and Urban Development (HUD), werd de handhavings- en regelgevingsbevoegdheid over RESPA in 2011 overgedragen aan het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), volgens de bepalingen van de Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act . Op 31 december 2013 heeft de CFPB definitieve regels gepubliceerd ter uitvoering van de bepalingen van de Dodd-Frank Act, die de vereisten voor hypotheekopenbaarmaking onder de Truth in Lending Act (TILA) en secties 4 en 5 van RESPA (Harvard Law Review, 2014) integreerde.

Doel en doelstellingen

Het primaire doel en de doelstellingen van de Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) zijn het beschermen van huiseigenaren en het bevorderen van transparantie in het afwikkelingsproces van onroerend goed. RESPA, dat in 1974 werd ingevoerd, heeft tot doel consumenten te helpen beter opgeleid te worden tijdens het winkelen voor onroerendgoeddiensten, en smeergeld en verwijzingskosten te elimineren die onnodige kosten toevoegen aan afwikkelingsdiensten. De wetgeving vereist dat kredietverstrekkers en andere deelnemers aan hypotheekleningen leners tijdige en relevante informatie verstrekken over de aard en kosten van het afwikkelingsproces voor onroerend goed. Bovendien tracht RESPA potentieel misbruik, zoals smeergeld, verwijzingskosten, dubbele tracking, te verbieden en legt het beperkingen op aan het gebruik van geblokkeerde rekeningen. Door deze problemen aan te pakken, streeft RESPA uiteindelijk naar een meer concurrerende en transparante vastgoedmarkt, waar zowel consumenten als belanghebbenden uit de sector van profiteren (Consumer Financial Protection Bureau, 2013).

Reikwijdte en toepasbaarheid

De Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) is van toepassing op een breed scala aan hypotheektransacties, waaronder verschillende soorten leningen en financiële regelingen. RESPA omvat met name leningen voor woningaankoop, herfinanciering, door geldschieters goedgekeurde aannames, leningen voor verbetering van onroerend goed, eigen kredietlijnen en omgekeerde hypotheken. De toepasselijkheid van de wet strekt zich uit tot federaal gerelateerde hypothecaire leningen, die worden gedekt door residentieel onroerend goed. Door deze transacties te reguleren, wil RESPA consumenten beschermen tegen mogelijk misbruik, transparantie in het afwikkelingsproces voor onroerend goed bevorderen en geïnformeerde besluitvorming vergemakkelijken. Bijgevolg moeten leningverstrekkende instellingen zich houden aan de vereisten die door RESPA zijn uiteengezet, zoals het verstrekken van relevante openbaarmakingen, het volgen van gevestigde escrow-boekhoudingspraktijken en het afzien van verboden praktijken zoals smeergeld en verwijzingsvergoedingen (Consumer Financial Protection Bureau, 2013; 12 USC 2601-2617 ).

Vereiste openbaarmakingen en documentatie

Volgens de Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) zijn kredietverstrekkers verplicht om leners specifieke openbaarmakingen en documentatie te verstrekken om transparantie te waarborgen en consumenten te beschermen tijdens het afwikkelingsproces van onroerend goed. Deze openbaarmakingen omvatten de Good Faith Estimate (GFE) of Settlement Costs, een document van drie pagina's met een overzicht van de geschatte kosten die de lener waarschijnlijk zal maken bij de afwikkeling en gerelateerde leninginformatie, waardoor leners hypotheekleningen effectief kunnen vergelijken en kopen. Bovendien moeten kredietverstrekkers een speciaal informatieboekje, HUD-1/1A-schikkingsverklaring en openbaarmakingen over hypotheekservices verstrekken. Met het afrekeningsoverzicht HUD-1/1A kunnen leners de GFE vergelijken met de werkelijke afwikkelingskosten, wat zorgt voor nauwkeurigheid en eerlijkheid. Bovendien schrijft RESPA voor dat leningverstrekkende instellingen de gevestigde escrow-boekhoudingspraktijken volgen en verbiedt het hen om zich in te laten met praktijken zoals smeergeld, verwijzingsvergoedingen en dubbele tracking. Door deze openbaarmakingsvereisten en documentatie af te dwingen, wil RESPA transparantie, concurrentie en consumentenbescherming in de vastgoedsector bevorderen (12 USC 2601-2617; CFPB, 2013).

Te goeder trouw schatting van afwikkelingskosten

De Good Faith Estimate (GFE) van Settlement Costs is een cruciaal document dat door geldschieters of makelaars wordt verstrekt aan consumenten bij hypotheektransacties, zoals voorgeschreven door de Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA). Dit document van drie pagina's geeft een schatting van de kosten die leners waarschijnlijk zullen maken tijdens het schikkingsproces en biedt essentiële informatie over de leningsvoorwaarden. Het primaire doel van de GFE is om leners in staat te stellen hypotheekleningen te vergelijken en te kopen door de afwikkelingskosten en leningsvoorwaarden van verschillende geldschieters te beoordelen. De GFE omvat verschillende kosten, zoals initiële kosten, schattingen voor vereiste services (bijv. Taxaties, kredietrapportkosten, overstromingscertificering), eigendomsverzekering, dagrente, escrow-deposito's en verzekeringspremies (Consumer Financial Protection Bureau, nd). Door een transparant overzicht van de potentiële uitgaven te bieden, bevordert de GFE de concurrentie tussen kredietverstrekkers en helpt het leners weloverwogen beslissingen te nemen bij hun hypotheektransacties.

Verboden praktijken en straffen

De Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) heeft tot doel consumenten te beschermen door bepaalde praktijken te verbieden die de kosten van onroerendgoedtransacties kunnen opdrijven en prijsconcurrentie kunnen verdoezelen. Een van de belangrijkste verboden praktijken onder RESPA is de betaling van smeergeld of verwijzingsvergoedingen tussen aanbieders van afwikkelingsdiensten, zoals kredietverstrekkers, makelaars in onroerend goed, bouwbedrijven en verzekeringsmaatschappijen. Dit verbod is bedoeld om samenspanning tussen deze partijen te voorkomen, wat kan leiden tot hoge kosten voor consumenten en eerlijke concurrentie op de markt kan belemmeren.

Naast het verbieden van smeergeld en verwijzingskosten, verbiedt RESPA ook de praktijk van dual tracking, waarbij een geldschieter tegelijkertijd een executieprocedure voert terwijl de lener op zoek is naar opties voor verliesbeperking. Bovendien legt de wet beperkingen op aan het gebruik van geblokkeerde rekeningen, om ervoor te zorgen dat geldschieters de gevestigde boekhoudpraktijken volgen en leners niet te veel in rekening brengen voor deze diensten.

Schendingen van RESPA kunnen leiden tot zware straffen, waaronder boetes, gevangenisstraffen en civielrechtelijke aansprakelijkheid. Personen of entiteiten die schuldig worden bevonden aan smeergeld of het accepteren van doorverwijsvergoedingen, kunnen bijvoorbeeld boetes tot $ 10,000, een gevangenisstraf van maximaal een jaar of beide krijgen. Bovendien kunnen leners die schade hebben geleden door een RESPA-overtreding recht hebben op terugvordering tot driemaal het bedrag van de kosten die zijn betaald voor de afwikkelingsdienst in kwestie (12 USC 2607(d)(2)).

Reglement voor geblokkeerde rekeningen

Volgens de Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) zijn geblokkeerde rekeningen onderworpen aan specifieke regelgeving om transparantie te waarborgen en consumenten te beschermen. Kredietverstrekkers zijn verplicht om leners een eerste rekeningoverzicht van de geblokkeerde rekening te verstrekken, met daarin de geschatte belastingen, verzekeringspremies en andere kosten die naar verwachting tijdens de eerste 12 maanden van de lening van de rekening zullen worden betaald. Bovendien moeten kredietverstrekkers een jaarlijkse analyse van de geblokkeerde rekening uitvoeren om te controleren of het ingezamelde geld voldoende is om de verwachte uitbetalingen te dekken. In gevallen waarin een overschot of tekort wordt vastgesteld, moeten passende aanpassingen worden aangebracht aan de maandelijkse borgbetalingen van de lener. Bovendien legt RESPA beperkingen op aan de hoeveelheid buffer die een geldschieter op een geblokkeerde rekening kan aanhouden, doorgaans niet meer dan een zesde van de totale jaarlijkse uitbetalingen. Deze voorschriften zijn bedoeld om mogelijk misbruik te voorkomen en ervoor te zorgen dat kredietnemers goed geïnformeerd zijn over het beheer van hun geblokkeerde rekeningen (Consumer Financial Protection Bureau, 2013; 12 USC 2609).

Consumer Financial Protection Bureau

Het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) speelt een cruciale rol bij het toezicht op de Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) door te zorgen voor naleving en handhaving van regelgeving. De CFPB, opgericht in 2011 onder de Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, nam de handhavings- en regelgevingsbevoegdheid over RESPA, dat voorheen werd beheerd door het Department of Housing and Urban Development (HUD). De CFPB is verantwoordelijk voor de uitvoering van de bepalingen van de Dodd-Frank Act, waaronder de publicatie van een enkele, geïntegreerde openbaarmaking voor hypotheektransacties die de openbaarmakingsvereisten voor hypotheken onder de Truth in Lending Act (TILA) en secties 4 en 5 van RESPA combineert. Bijgevolg omvat Regulation Z nu de geïntegreerde formulieren, timing en gerelateerde openbaarmakingsvereisten voor de meeste consumentenhypotheken met een gesloten einde. Het toezicht van de CFPB op RESPA heeft tot doel consumenten te beschermen door transparantie te bevorderen, misbruik te voorkomen en concurrentie in de vastgoedsector te bevorderen (Consumer Financial Protection Bureau, 2013).

Wijzigingen en updates

De Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) heeft sinds de start in 1974 verschillende wijzigingen en updates ondergaan. Een belangrijke wijziging vond plaats in 1976 (PL 94-205, 89 Stat. 1157), die de wetgeving verder verfijnde. In 2011 nam het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) de handhavings- en regelgevende bevoegdheid over RESPA over, als onderdeel van de Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act. Bijgevolg publiceerde de CFPB op 31 december 2013 definitieve regels ter uitvoering van bepalingen van de Dodd-Frank Act, die de CFPB opdroeg om één enkele, geïntegreerde openbaarmaking voor hypotheektransacties te publiceren. Deze geïntegreerde openbaarmaking combineerde de openbaarmakingsvereisten voor hypotheken onder de Truth in Lending Act (TILA) en secties 4 en 5 van RESPA. Als gevolg hiervan bevat Regulation Z nu de geïntegreerde formulieren, timing en gerelateerde openbaarmakingsvereisten voor de meeste consumentenhypotheken met een gesloten einde. Deze wijzigingen en updates hebben tot doel de transparantie, consumentenbescherming en naleving door de sector te verbeteren, wat uiteindelijk ten goede komt aan zowel leners als de vastgoedsector als geheel (Consumer Financial Protection Bureau, 2013).

Impact op de vastgoedsector

De Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) heeft sinds de inwerkingtreding ervan in 1974 een aanzienlijke invloed gehad op de vastgoedsector. Een van de belangrijkste effecten is de toegenomen transparantie in het aankoopproces van een huis, aangezien RESPA de verstrekking van relevante en tijdige openbaarmakingen met betrekking tot de aard en kosten van afwikkelingsdiensten voor onroerend goed. Hierdoor kunnen consumenten beter geïnformeerde beslissingen nemen en wordt prijsconcurrentie tussen serviceproviders mogelijk gemaakt, wat uiteindelijk de kosten verlaagt (Consumer Financial Protection Bureau, 2013).

Bovendien heeft RESPA een einde gemaakt aan misbruikpraktijken zoals smeergeld en doorverwijsvergoedingen, die voorheen de transactiekosten opdreven en prijsconcurrentie vertroebelden. Door deze praktijken te verbieden, heeft de wet gezorgd voor een meer concurrerende en eerlijke markt voor zowel consumenten als dienstverleners (12 USC 2601-2617). Bovendien heeft de implementatie van de regels voor geblokkeerde rekeningen en het toezicht door het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) de consumentenbescherming en de verantwoordelijkheid van de sector verder versterkt (Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, 2010). Over het algemeen heeft RESPA een cruciale rol gespeeld bij het bevorderen van transparantie, concurrentie en consumentenbescherming binnen de vastgoedsector.

Kritiek en controverses

De Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) heeft sinds haar oprichting te maken gehad met verschillende kritieken en controverses. Een belangrijke kritiek is dat de complexiteit van de wet en de uitgebreide regelgeving onbedoeld de kosten van onroerendgoedtransacties kunnen verhogen, waardoor het oorspronkelijke doel om de kosten voor consumenten te verlagen teniet wordt gedaan. Bovendien beweren sommigen dat de openbaarmakingsvereisten van RESPA, hoewel goed bedoeld, leners kunnen overweldigen met overmatige informatie, waardoor het voor hen moeilijk wordt om weloverwogen beslissingen te nemen. Bovendien is de wet bekritiseerd vanwege het gebrek aan duidelijkheid met betrekking tot bepaalde bepalingen, wat leidt tot verwarring en mogelijke niet-naleving door professionals uit de industrie. Ten slotte beweren critici dat de handhaving van RESPA door het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) inconsistent is geweest, waarbij sommige gevallen onevenredige straffen kregen, terwijl andere niet werden aangepakt. Dit heeft geleid tot oproepen voor een meer transparante en consistente handhavingsaanpak om eerlijkheid en effectiviteit in de vastgoedsector te waarborgen (Cordray, 2015; Kider & Levy, 2013).