Dit beleid is gericht op het behouden van betaalbare woonmogelijkheden voor bewoners en het voorkomen van buitensporige huurverhogingen die kunnen leiden tot ontheemding of financiële problemen. Het huurcontrolebeleid verschilt per land en regio, waarbij elk rechtsgebied zijn eigen regels en voorschriften implementeert. In het Verenigd Koninkrijk verschillen de regels voor huurcontrole tussen de vier landen: Engeland, Wales, Schotland en Noord-Ierland. De effectiviteit en impact van huurcontrolebeleid zijn onderwerp van discussie geweest onder beleidsmakers, economen en voorstanders van huisvesting, met zowel argumenten voor als tegen de implementatie ervan. Het begrijpen van de fijne kneepjes van huurcontrole in het VK is van essentieel belang voor zowel verhuurders, huurders als beleidsmakers, aangezien het de dynamiek van de woningmarkt bepaalt en de betaalbaarheid en toegankelijkheid van huurwoningen beïnvloedt (Hulse et al., 2018; Kemp, 2015) .

Regels voor huurcontrole in het Verenigd Koninkrijk

De regels voor huurcontrole in het Verenigd Koninkrijk variëren in de vier landen: Engeland, Wales, Schotland en Noord-Ierland. In Engeland en Wales stopten strenge huurcontroles voor de meeste nieuwe huurovereenkomsten met de introductie van Assured Shorthold Tenancies (AST's) door de Housing Act 1988. Huurverhogingen zijn toegestaan ​​zodra de vaste termijn is afgelopen of een huurherzieningsclausule is geactiveerd. Vanwege het vermogen van verhuurders om huurders uit te zetten met een kennisgeving op grond van artikel 21, missen huurders echte huurcontroles. In Schotland zijn in december 2017 Private Residential Tenancies (PRT's) geïntroduceerd, die huurders een onbepaalde huurperiode bieden en bescherming bieden tegen buitensporige huurverhogingen. Daarnaast kunnen Schotse ministers lokale huurplafonds invoeren voor huurdrukzones. In Noord-Ierland kunnen huurders met huurcontracten die beginnen vóór 1 april 2007 een beschermde huurovereenkomst hebben, met huurprijzen die zijn vastgesteld door de Rent Officer voor Noord-Ierland. Nieuwere huurcontracten volgen vergelijkbare regels als in Engeland en Wales, waardoor verhuurders markthuur kunnen vragen (Shelter, 2021; OpenRent, zd).

Huurcontrole in Engeland en Wales

In Engeland en Wales is het huurcontrolebeleid aanzienlijk veranderd sinds de introductie van Assured Shorthold Tenancies (AST's) door de Housing Act 1988. Onder AST's kan de huur alleen worden verhoogd nadat de vaste termijn is afgelopen of wanneer een huurherzieningsclausule is geactiveerd. Verhuurders kunnen een kennisgeving op grond van artikel 13 indienen om een ​​huurverhoging voor te stellen, die huurders kunnen aanvechten door deze voor te leggen aan het tribunaal van eerste aanleg. Het ontbreken van sterke huurcontroles is echter duidelijk, aangezien verhuurders een kennisgeving op grond van artikel 21 kunnen uitgeven om huurders uit te zetten zodra de vaste termijn afloopt. Dit benadrukt de nauwe relatie tussen huurzekerheid en huurcontrole in deze regio's. Bijgevolg kunnen huurders in Engeland en Wales te maken krijgen met hogere huurprijzen en mogelijke uitzetting als ze weigeren te voldoen aan de voorgestelde huurverhoging (Shelter, 2021; Gov.uk, 2021).

Huurcontrole in Schotland

In Schotland is het huurcontrolebeleid geïmplementeerd door de introductie van Private Residential Tenancies (PRT's) in december 2017, die de eerdere verzekerde en korte verzekerde huurtypes hebben vervangen. PRT's bieden huurders een onbepaalde ambtstermijn, wat betekent dat ze niet kunnen worden uitgezet tenzij de verhuurder geldige redenen voor uitzetting kan aantonen. Dit benadrukt de nauwe relatie tussen huurzekerheid en huurcontrole in de regio.

Huurders in Schotland worden beschermd tegen buitensporige huurverhogingen en de overheid heeft de bevoegdheid om lokale huurplafonds in te voeren in aangewezen huurdrukgebieden, waar de markthuren snel stijgen. Om de huur te verhogen, moeten verhuurders een opzegtermijn van ten minste drie maanden geven en de huurverhoging van een verhuurder aan huurders melden. Huurders kunnen de voorgestelde verhoging aanvechten door een aanvraag in te dienen bij Rent Service Scotland, waar een Rent Officer zal bepalen of de verhoging te hoog is. In huurdrukgebieden zijn huurverhogingen beperkt tot de Consumer Price Index (CPI) + 1% (Scottish Government, 2021).

Huurcontrole in Noord-Ierland

In Noord-Ierland verschilt het huurcontrolebeleid afhankelijk van het type huur. Voor huurovereenkomsten die vóór 1 april 2007 zijn ingegaan, kunnen huurders een beschermde huurovereenkomst hebben, met huurprijzen die zijn vastgesteld door de Rent Officer voor Noord-Ierland. Echter, slechts een klein aantal van deze huurcontracten blijven vandaag bestaan. Sinds 2007 zijn nieuwe huurcontracten huurcontracten voor bepaalde tijd, standaard huurcontracten van zes maanden of periodieke huurcontracten, waarbij verhuurders markthuur mogen vragen. Huurders kunnen zonder schuld worden uitgezet, zolang de verhuurder een geldige opzegging doet om de huurovereenkomst te beëindigen zonder dat er een reden voor uitzetting hoeft te worden vastgesteld. De vereiste opzegtermijn varieert met de duur van de huurovereenkomst: minder dan vijf jaar vereist een opzegtermijn van ten minste vier weken; voor minder dan tien jaar maar voor meer dan vijf jaar geldt een opzegtermijn van minimaal acht weken; en voor een huurperiode van meer dan tien jaar is een opzegtermijn van 12 weken vereist (Department for Communities, 2021).

Eigendomszekerheid en huurcontrole

De relatie tussen huurzekerheid en huurcontrole is een cruciaal aspect van de woningmarkt in het Verenigd Koninkrijk. Eigendomszekerheid verwijst naar de stabiliteit en bescherming die huurders hebben in hun huurwoningen, terwijl huurcontrole regels inhoudt die het bedrag beperken dat verhuurders voor huur kunnen vragen. Deze twee factoren zijn nauw met elkaar verweven, aangezien ze beide bijdragen aan de algehele betaalbaarheid en toegankelijkheid van woningen voor huurders.

In het VK varieert het niveau van eigendomszekerheid tussen de vier landen, waarbij Schotland het hoogste niveau van bescherming biedt via Private Residential Tenancies (PRT's), die huurders een huurcontract voor onbepaalde tijd verlenen. Daarentegen hebben Engeland en Wales een zwakkere eigendomszekerheid vanwege de prevalentie van Assured Shorthold Tenancies (AST's) en de mogelijkheid voor verhuurders om huurders uit te zetten met behulp van sectie 21-kennisgevingen. Noord-Ierland zit daar ergens tussenin, met een mix van beschermde huurovereenkomsten en overeenkomsten voor bepaalde tijd.

Het verband tussen huurzekerheid en huurcontrole blijkt duidelijk uit de manier waarop sterkere huurzekerheid vaak leidt tot effectievere huurcontrolemaatregelen. Zo worden in Schotland huurders beschermd tegen te hoge huurverhogingen en kan de overheid in huurdrukgebieden lokale huurplafonds invoeren. Omgekeerd, in Engeland en Wales, maakt het gebrek aan huurzekerheid het voor huisbazen gemakkelijker om de huren te verhogen of huurders uit te zetten die weigeren hogere huren te betalen. Dit toont aan dat de balans tussen huurzekerheid en huurcontrole een belangrijke rol speelt bij het vormgeven van de woningmarkt en de ervaringen van huurders in het VK.

Drukzones in Schotland huren

Huurdrukzones (RPZ's) in Schotland zijn aangewezen gebieden waar de overheid huurplafonds kan opleggen om huurders te beschermen tegen buitensporige huurverhogingen. Geïntroduceerd onder de Private Housing (Tenancies) (Scotland) Act 2016, hebben RPZ's tot doel het probleem aan te pakken van snel stijgende huurprijzen in specifieke plaatsen, die huurders financieel onder druk kunnen zetten en de last voor lokale raden kunnen vergroten om huisvesting te bieden of te subsidiëren. Om een ​​gebied aan te wijzen als RPZ, moeten Schotse ministers aantonen dat de huren aanzienlijk stijgen, wat problemen veroorzaakt voor huurders en druk uitoefent op de huisvestingsvoorzieningen van de gemeente. Binnen een RPZ zijn huurverhogingen beperkt tot de Consumenten Prijs Index (CPI) + 1% per jaar, wat zorgt voor een meer stabiele en voorspelbare huurmarkt voor zowel huurders als verhuurders. Deze benadering staat in contrast met de huurmarkt in Engeland, waar hogere huren vaak leiden tot een grotere vraag naar huurtoeslag (Scottish Government, 2021).

Beschermde huurcontracten in Noord-Ierland

Beschermde huurovereenkomsten in Noord-Ierland verwijzen naar een specifiek type huurovereenkomst die is ingegaan vóór 1 april 2007. Deze huurovereenkomsten bieden huurders meer zekerheid en huurcontrole in vergelijking met recentere huurovereenkomsten. De huurprijzen voor beschermde huurcontracten worden bepaald door de Rent Officer voor Noord-Ierland, om ervoor te zorgen dat huurders niet worden onderworpen aan buitensporige huurverhogingen. Hoewel het aantal beschermde huurcontracten in de loop van de tijd aanzienlijk is afgenomen, bieden ze nog steeds een waardevolle bescherming voor langetermijnhuurders in de regio. Daarentegen zijn huurcontracten die na 2007 zijn gesloten, onderhevig aan markthuren en bieden ze minder zekerheid, waarbij verhuurders huurders zonder schuld kunnen uitzetten door middel van een geldige opzegging om de huurovereenkomst te beëindigen. De vereiste opzegtermijn varieert afhankelijk van de duur van de huurovereenkomst, variërend van vier weken voor huurcontracten van minder dan vijf jaar tot twaalf weken voor huurcontracten van meer dan tien jaar (Department for Communities, 2020).

Voorgestelde wijzigingen in huurcontrole

Voorgestelde wijzigingen in het huurcontrolebeleid in het Verenigd Koninkrijk zijn bedoeld om tegemoet te komen aan de groeiende bezorgdheid over de betaalbaarheid van woningen en de veiligheid van huurders. In Londen heeft burgemeester Sadiq Khan opgeroepen tot de mogelijkheid om huurcontroles op te leggen aan de huurmarkt van de stad, daarbij verwijzend naar huurprijzen die drie keer sneller stijgen dan lonen als een belangrijke reden (New Economics Foundation, 2019). Bovendien heeft het Institute for Public Policy Research (IPPR) aanbevolen huurverhogingen te beperken tot eenmaal per jaar en ze af te toppen in overeenstemming met de consumentenprijsindex (CPI). Deze voorstellen, samen met huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd en hervorming van het rechtssysteem, zijn bedoeld om huurders sterkere waarborgen en bescherming te bieden, terwijl verhuurders nog steeds kunnen opereren (Murphy, L., 2018). Aangezien de huisvestingscrisis zich blijft ontwikkelen, is het van cruciaal belang dat beleidsmakers rekening houden met deze voorgestelde wijzigingen en hun potentiële impact op de Britse huurmarkt en de zekerheid van huurders.

Belangenbehartiging en oppositie voor huurcontrole

Voorstanders van huurcontrolebeleid voeren aan dat dergelijke voorschriften huurders beschermen tegen buitensporige huurverhogingen, waardoor de betaalbaarheid van huisvesting wordt gewaarborgd en verdringing van langdurig ingezetenen wordt voorkomen. Huurcontrole kan ook bijdragen aan sociale stabiliteit door diverse gemeenschappen in stand te houden en inkomensongelijkheid te verminderen. Bovendien kunnen huurbeheersingsmaatregelen de druk op lokale overheden verlichten om huisvesting te bieden of te subsidiëren in gebieden met snel stijgende huurprijzen (Friedman, 2019).

Aan de andere kant beweren critici van huurcontrole dat dit beleid kan leiden tot een vermindering van het totale aanbod van huurwoningen, aangezien verhuurders mogelijk worden ontmoedigd om in huurwoningen te investeren vanwege het beperkte rendement. Dit kan resulteren in een tekort aan beschikbare woningen, waardoor de huurprijzen in de ongecontroleerde markt stijgen (Glaeser, 2003). Bovendien kan huurcontrole leiden tot een verslechtering van de woonkwaliteit, omdat verhuurders mogelijk minder geneigd zijn om hun eigendommen te onderhouden en te verbeteren. Critici beweren ook dat huurcontrolebeleid inefficiënties op de woningmarkt kan veroorzaken, aangezien huurders minder geneigd zijn te verhuizen vanwege de voordelen van gecontroleerde huurprijzen, wat leidt tot een mismatch tussen vraag en aanbod van woningen (Arnott, 1995).

Impact van huurcontrole op de woningmarkt

De impact van het huurcontrolebeleid op de woningmarkt is onderwerp van voortdurende discussie onder economen en beleidsmakers. Voorstanders van huurcontrole beweren dat het stabiliteit en betaalbaarheid biedt voor huurders, vooral in gebieden met een grote vraag en een beperkt woningaanbod. Dit kan op zijn beurt leiden tot een eerlijkere verdeling van huisvestingsmogelijkheden en verdringing van huishoudens met lage inkomens voorkomen. Critici beweren echter dat huurcontrole onbedoelde gevolgen kan hebben, zoals het ontmoedigen van nieuwe woningbouw en het verminderen van de algehele kwaliteit van huurwoningen. Dit komt doordat verhuurders mogelijk minder geneigd zijn om te investeren in onderhoud of verbetering van het vastgoed als zij deze kosten niet kunnen terugverdienen door middel van hogere huren. Bovendien kan huurcontrole bijdragen aan woningtekorten door eigenaren van onroerend goed te stimuleren om huureenheden om te zetten in koopwoningen of niet-residentiële doeleinden, waardoor de onbalans tussen vraag en aanbod verder wordt verergerd. Samengevat, de impact van huurcontrolebeleid op de huizenmarkt is complex en veelzijdig, met zowel potentiële voor- als nadelen, afhankelijk van het specifieke beleidsontwerp en de lokale context (Glaeser & Luttmer, 2003; Sims, 2007; Autor et al., 2014). ).

Toekomst van huurcontrole in het VK

De toekomst van het huurcontrolebeleid in het Verenigd Koninkrijk blijft onzeker, aangezien verschillende belanghebbenden blijven discussiëren over de voor- en nadelen van het implementeren van sterkere huurcontrolemaatregelen. Voorstanders van huurcontrole, zoals burgemeester van Londen Sadiq Khan en denktank IPPR, stellen dat een strenger huurcontrolebeleid nodig is om de groeiende ongelijkheid tussen huurverhogingen en loongroei aan te pakken, en om huurders meer zekerheid te bieden (New Economics Foundation , 2019; Murphy et al., 2018). Aan de andere kant beweren tegenstanders van huurcontrole dat dergelijk beleid investeringen op de woningmarkt kan ontmoedigen en het totale aanbod van huurwoningen kan verminderen, wat uiteindelijk de huisvestingscrisis verergert (RICS, 2019).

Aangezien de Britse regering verschillende voorstellen voor hervorming van de huurcontrole overweegt, is het van cruciaal belang om een ​​evenwicht te vinden tussen het beschermen van huurders tegen buitensporige huurverhogingen en ervoor zorgen dat verhuurders levensvatbaar kunnen blijven opereren. De uitkomst van deze beraadslagingen zal de toekomst van het huurcontrolebeleid in het VK vormgeven, met mogelijke implicaties voor de woningmarkt, de veiligheid van huurders en de algehele betaalbaarheid van huurwoningen.