Definitie en historische achtergrond

Dit zegel betekende een plechtige belofte om deel te nemen aan of af te zien van een bepaalde handeling, en het gewoonterecht zou een verbond afdwingen, zelfs als er geen overweging was vanwege de ongebruikelijke plechtigheid (1). In de Verenigde Staten wordt in het contractenrecht een impliciet verbond van goede trouw verondersteld. Verbonden kunnen worden ingedeeld in bevestigende of positieve verbonden, die vereisen dat de verbondsgever een handeling uitvoert, en negatieve verbonden, die vereisen dat de verbondsgever afziet van een handeling (2). Op het gebied van het eigendomsrecht zijn echte convenanten voorwaarden verbonden aan het eigendom of gebruik van land, en kunnen rechten of beperkingen opleggen aan het gebruik van het land, ongeacht de eigenaar (3). In de loop van de tijd is de handhaving van convenanten geëvolueerd, waarbij controverses zijn ontstaan ​​over selectieve handhaving en mensenrechtenoverwegingen bij de hervorming van erfpacht (4).

Soorten beperkende convenanten

Beperkende convenanten kunnen worden ingedeeld in verschillende typen op basis van hun doel en toepassing in het goederenrecht. Echte convenanten, ook wel convenanten, voorwaarden en beperkingen (CCR's) genoemd, zijn gekoppeld aan de eigendom of het gebruik van land en kunnen rechten of beperkingen opleggen aan landgebruik. Deze kunnen verder worden onderverdeeld in bevestigende convenanten, die een specifieke actie vereisen, en negatieve convenanten, die bepaalde acties verbieden. Verbonden kunnen ook "meelopen met het land" als verbonden aan het verbond, wat betekent dat ze van toepassing zijn op toekomstige landeigenaren, of persoonlijke verbonden zijn, in het algemeen bekend als verbond, die alleen van toepassing zijn op een bepaald individu. Naast echte convenanten worden ook concurrentiebedingen in het contractenrecht beschouwd als beperkende convenanten. Het is essentieel voor eigenaren van onroerend goed en potentiële kopers om op de hoogte te zijn van eventuele beperkende convenanten die aan een onroerend goed zijn verbonden, aangezien deze een aanzienlijke invloed kunnen hebben op het gebruik en genot van het land (Wikipedia, nvdr).

Echte convenanten in eigendomsrecht

Echte convenanten in het eigendomsrecht verwijzen naar juridisch bindende overeenkomsten of beloften die bepaalde voorwaarden of beperkingen opleggen aan het gebruik van land. Deze convenanten kunnen bevestigend zijn, waarbij de landeigenaar wordt verplicht een specifieke handeling uit te voeren, of negatief, waardoor de landeigenaar wordt verboden bepaalde activiteiten op het terrein uit te voeren. Een belangrijk kenmerk van echte convenanten is dat ze vaak "meelopen met het land", wat betekent dat de verplichtingen en beperkingen van toepassing zijn op alle toekomstige eigenaren van het onroerend goed, ongeacht veranderingen in eigendom. Dit in tegenstelling tot persoonlijke convenanten, die alleen van toepassing zijn op de oorspronkelijke partijen die bij de overeenkomst betrokken waren. Echte convenanten zijn doorgaans opgenomen in eigendomsbewijzen en moeten aan potentiële kopers worden bekendgemaakt. Ze kunnen ook worden opgenomen in openbare registers of worden getoond in Torrens-titelsystemen in landen van het Gemenebest (Restatement (Third) of Property; Torrens-titel). Handhaving van echte convenanten kan na verloop van tijd laks worden, vooral wanneer de oorspronkelijke belofte niet langer bij het land betrokken is (Symposium, 1986).

Convenanten, voorwaarden en beperkingen

Convenanten, voorwaarden en beperkingen (CCR's) zijn essentiële onderdelen van het eigendomsrecht, die zich voornamelijk bezighouden met het reguleren van het gebruik en de ontwikkeling van land. CCR's omvatten een verscheidenheid aan overeenkomsten, waaronder echte convenanten, die voorwaarden zijn die verbonden zijn aan de eigendom of het gebruik van land, en aktebeperkingen, die beperkingen opleggen aan hoe het land mag worden gebruikt. Deze overeenkomsten kunnen ofwel negatief zijn, bepaalde acties beperken, ofwel bevestigend, waardoor specifieke acties moeten worden ondernomen. CCR's kunnen "meelopen met het land", wat betekent dat toekomstige landeigenaren zich aan de voorwaarden moeten houden, of alleen van toepassing zijn op een bepaald individu (bekend als een verbond in grove of puur persoonlijke aard) (Pealver & Krier, 2010). Openbaarmaking en registratie van CCR's zijn cruciaal, aangezien ze potentiële kopers op de hoogte stellen van eventuele beperkingen en kunnen worden getoond in de akte of worden vastgelegd in het geval van landen van het Gemenebest (Harpum, Megarry, & Wade, 2006). De handhaving van CCR's kan na verloop van tijd laks worden, wat leidt tot controverses en selectieve handhavingsproblemen (Frans, 2011).

Positieve en negatieve convenanten

Positieve en negatieve convenanten zijn essentiële onderdelen van het goederenrecht, met name in de context van echte convenanten. Positieve convenanten, ook wel positieve convenanten genoemd in Engeland en Wales, vereisen dat de convenant een specifieke actie uitvoert, zoals het onderhouden van een gedeelde oprit of het betalen van vergoedingen voor de vereniging van huiseigenaren. Aan de andere kant leggen negatieve convenanten beperkingen op aan het gebruik van grond en verbieden bepaalde activiteiten of ontwikkelingen, zoals het bouwen van een gebouw boven een bepaalde hoogte of het gebruiken van het onroerend goed voor commerciële doeleinden (Restatement (Third) of Property, 2000).

Deze convenanten kunnen ofwel "meelopen met het land" als een bijbehorende verbond, waardoor toekomstige eigenaren aan de voorwaarden worden gebonden, of ze kunnen uitsluitend van toepassing zijn op een bepaalde persoon als een brutoverbond (English Law, 1986). Hoewel bevestigende convenanten doorgaans niet gelden voor het land onder de Engelse wet, onderzoeken de Verenigde Staten dergelijke convenanten nauwkeuriger en hebben ze, op uitzonderingen na, toegestaan ​​dat ze wel gelden voor het land (Symposium, 1986). Handhaving van deze convenanten kan na verloop van tijd laks worden, vooral wanneer de oorspronkelijke belofte niet langer bij het land betrokken is (Homeowner Associations, 2011).

Rennen met het land: Verbond Appurtenant

Een bijbehorend verbond is een soort echt verbond in het goederenrecht dat bepaalde verplichtingen of beperkingen oplegt aan het gebruik van grond. Het onderscheidt zich van een persoonlijk verbond, ook wel een brutoverbond genoemd, dat alleen van toepassing is op een specifiek individu en toekomstige eigenaren van het onroerend goed niet bindt. Het concept van "rennen met het land" verwijst naar het idee dat een verbondsondergeschikte verbonden is aan het land zelf, in plaats van aan een bepaalde persoon. Hierdoor blijft bij overdracht van de grond aan een nieuwe eigenaar het convenant van toepassing, waardoor de verplichtingen of beperkingen voor volgende eigenaren blijven gelden. Dit blijvende karakter van het convenant is essentieel voor het handhaven van het beoogde doel van het convenant, zoals het behoud van het karakter van een wijk of de bescherming van het milieu, ongeacht veranderingen in eigendom in de loop van de tijd (Restatement (Third) of Property, 1986; English Law Commission , 2011).

Persoonlijke Verbonden: Verbond in Bruto

Persoonlijke convenanten zijn een soort beperkend convenant in het eigendomsrecht dat specifiek van toepassing is op een bepaald individu, in plaats van gebonden te zijn aan het land zelf. Deze convenanten leggen verplichtingen of beperkingen op aan het individu, ongeacht hun eigendom of gebruik van de grond. Convenanten die met het land lopen, zoals echte convenanten of bijbehorende convenanten, binden daarentegen opeenvolgende eigenaren van het land en zijn tegen hen afdwingbaar.

Het concept van een brutoverbond is nauw verwant aan persoonlijke verbonden, aangezien het ook een verbond is dat van toepassing is op een specifieke persoon in plaats van op het land. Een brutoverbond wordt echter doorgaans geassocieerd met een belang in land, zoals een erfdienstbaarheid, die de houder bepaalde rechten verleent om andermans eigendom te gebruiken. Terwijl persoonlijke convenanten en convenanten beide gericht zijn op het individu, ligt het belangrijkste verschil in de aard van de opgelegde verplichting of beperking: persoonlijke convenanten hebben voornamelijk betrekking op de acties van het individu, terwijl convenanten in grove termen betrekking hebben op de rechten van het individu om land te gebruiken of er toegang toe te krijgen. eigendom van een andere partij (Dukeminier, J., & Krier, JE (2017). Vastgoed. Wolters Kluwer Law & Business.).

Openbaarmaking en registratie van beperkende convenanten

Het belang van het openbaar maken en vastleggen van beperkende convenanten bij vastgoedtransacties ligt in het waarborgen van transparantie en het beschermen van de belangen van alle betrokken partijen. Openbaarmaking van beperkende convenanten stelt potentiële kopers in staat om weloverwogen beslissingen te nemen over het onroerend goed, aangezien zij zich bewust worden van eventuele beperkingen of verplichtingen die aan het land zijn verbonden. Dit helpt potentiële geschillen en misverstanden in de toekomst te voorkomen, aangezien kopers volledig op de hoogte zijn van de voorwaarden waaraan ze zich moeten houden bij het verwerven van het onroerend goed (Peel en Treitel, 2011).

Het vastleggen van beperkende convenanten dient daarentegen als een formele documentatie van deze voorwaarden, waardoor ze gemakkelijk toegankelijk en afdwingbaar zijn. In veel jurisdicties, zoals de landen van het Gemenebest, worden convenanten vastgelegd in het Torrens titelsysteem, zodat ze bindend zijn voor toekomstige eigenaren van het land (Bradbrook et al., 2007). Dit proces van het vastleggen van convenanten draagt ​​ook bij aan de stabiliteit en voorspelbaarheid van het eigendomsrecht, aangezien het een duidelijk en georganiseerd systeem vormt voor het volgen en handhaven van landgebruiksbeperkingen. Over het algemeen spelen de openbaarmaking en vastlegging van beperkende convenanten een cruciale rol bij het handhaven van transparantie, het beschermen van eigendomsrechten en het handhaven van de integriteit van het eigendomsrecht.

Handhaving en laksheid

Handhavings- en laksheidskwesties in beperkende convenanten in het goederenrecht ontstaan ​​door verschillende factoren. Als de oorspronkelijke belofte van het convenant na verloop van tijd niet langer betrokken is bij het land, kan de handhaving laks worden, wat kan leiden tot mogelijke geschillen tussen eigenaren van onroerend goed en andere belanghebbenden (Symposium, 1986). Bovendien is selectieve handhaving van convenanten door verenigingen van huiseigenaren een onderwerp van controverse geweest, omdat dit kan leiden tot oneerlijke behandeling van bepaalde eigenaren van onroerend goed (Wikipedia, zd).

Een andere uitdaging bij het afdwingen van beperkende convenanten is de complexiteit van de echte convenantwet, waarnaar door een rechtbank wordt verwezen als een "onuitsprekelijk moeras" (Wikipedia, nvdr). Deze complexiteit kan het voor eigenaren van onroerend goed moeilijk maken om hun rechten en plichten te begrijpen, wat kan leiden tot onbedoelde inbreuken en geschillen. Bovendien kunnen mensenrechtenoverwegingen, met name in gevallen van hervorming van het erfpachtrecht en de verbeurdverklaring van privéwoningen, de handhaving van beperkende convenanten bemoeilijken (Wikipedia, zd). Al met al benadrukken deze kwesties de behoefte aan een meer gestroomlijnde en transparante benadering van de handhaving van beperkende convenanten in het eigendomsrecht.

Rol van Verenigingen van Eigenaars

Verenigingen van Eigenaren (VvE's) spelen een cruciale rol bij de handhaving van beperkende convenanten, aangezien zij ervoor verantwoordelijk zijn dat eigenaren van onroerend goed binnen hun rechtsgebied zich houden aan de overeengekomen regels en voorschriften. Deze verenigingen zijn meestal opgericht om de esthetische en functionele integriteit van een gemeenschap te behouden, en ze hebben de bevoegdheid om convenanten, voorwaarden en beperkingen (CCR's) af te dwingen die het gebruik en onderhoud van eigendommen binnen hun grenzen regelen. VvE's kunnen boetes opleggen, juridische stappen ondernemen of andere maatregelen nemen om naleving van beperkende convenanten af ​​te dwingen. Er zijn echter controverses ontstaan ​​over selectieve handhaving, waarbij sommige eigenaren van onroerend goed aan strenger toezicht worden onderworpen dan andere, wat kan leiden tot mogelijke discriminatie en oneerlijke behandeling. Als gevolg hiervan is het essentieel voor VvE's om hun handhavingsbevoegdheden oordeelkundig en transparant uit te oefenen, en ervoor te zorgen dat alle eigenaren van onroerend goed eerlijk en consistent worden behandeld in overeenstemming met de gevestigde CCR's (Symposium, 1986; Wikipedia, nd).

Controverses en selectieve handhaving

Selectieve handhaving van beperkende convenanten in het eigendomsrecht is een onderwerp van controverse en discussie geweest. Een van de belangrijkste problemen doet zich voor wanneer verenigingen van huiseigenaren (VvE's) convenanten inconsistent afdwingen, wat leidt tot beschuldigingen van discriminatie of vriendjespolitiek. Dit kan leiden tot juridische geschillen en een breuk in het vertrouwen binnen de gemeenschap (Restatement (Third) of Property, 2000). Bovendien, naarmate de tijd verstrijkt en de oorspronkelijke belofte van het convenant niet langer betrokken is bij het land, kan de handhaving laks worden, wat leidt tot verwarring en potentiële conflicten tussen eigenaren van onroerend goed (Symposium, 1986). Bovendien kan de complexiteit van het echte convenantrecht, door een rechtbank beschreven als een "onuitsprekelijk moeras" (Dukeminier & Krier, 1993), deze problemen verergeren door het voor eigenaren van onroerend goed moeilijk te maken om de convenanten te begrijpen en na te leven. Ten slotte voegt de kruising van restrictieve convenanten met mensenrechtenoverwegingen, met name in gevallen van hervorming van het erfpachtrecht en de verbeurdverklaring van privéwoningen, een extra laag van complexiteit en controverse toe aan de handhaving van deze overeenkomsten (Leasehold Reform, 2018).

Erfpachthervorming en mensenrechtenoverwegingen

De relatie tussen de hervorming van erfpacht en mensenrechtenoverwegingen in de context van het afdwingen van beperkende convenanten in eigendomsrecht is een complexe en evoluerende kwestie. De hervorming van het erfpachtrecht heeft tot doel het machtsevenwicht tussen verhuurders en pachters aan te pakken, met name in gevallen waarin restrictieve convenanten kunnen leiden tot verbeurdverklaring van huurcontracten voor niet-ernstige inbreuken. Verbeuring van een privéwoning kan in strijd zijn met sociale en economische mensenrechten, aangezien het kan leiden tot het verlies van iemands woning en financiële investering. Als reactie op deze zorgen zijn in verschillende jurisdicties hervormingsmaatregelen voor erfpacht ingevoerd om de rechten van pachters te beschermen, met name op het gebied van erfpacht en servicekosten (Leasehold Reform Act, 1967; Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act, 1993). . Deze hervormingen proberen een evenwicht te vinden tussen de legitieme belangen van verhuurders bij het afdwingen van beperkende convenanten en de mensenrechten van pachters om zonder onnodige inmenging van hun eigendom te genieten. Er blijven echter controverses en uitdagingen bestaan, aangezien selectieve handhaving van convenanten door verenigingen van huiseigenaren en lakse handhaving in de loop van de tijd nog steeds kunnen leiden tot mogelijke mensenrechtenschendingen.