Deze verkopen bieden kopers de mogelijkheid om onroerend goed en andere activa te verwerven tegen mogelijk verlaagde prijzen, terwijl de overheid ook schulden van eigenaren van onroerend goed kan innen. De wettelijke basis voor de verkoop van sheriffs varieert afhankelijk van het rechtsgebied, maar ze opereren over het algemeen onder het gezag van lokale of staatswetten en gerechtelijke bevelen. Het is belangrijk voor potentiële kopers om de specifieke procedures en vereisten in verband met de verkoop van sheriffs te begrijpen, evenals hun rechten en verantwoordelijkheden, om weloverwogen beslissingen te nemen en effectief door het proces te navigeren. De verkopen van de sheriff kunnen aanzienlijke gevolgen hebben voor eigenaren van onroerend goed en debiteuren, aangezien ze kunnen leiden tot het verlies van hun activa en van invloed kunnen zijn op hun financiële situatie. Als zodanig spelen deze verkopen een cruciale rol bij de tenuitvoerlegging van juridische uitspraken en de oplossing van financiële geschillen binnen de gemeenschap (Hiller, 2016; Scafidi, 2018).

Soorten onroerend goed verkocht bij Sheriff's Sales

De verkoop van Sheriff omvat een breed scala aan soorten onroerend goed, waaronder woningen, commerciële en industriële eigendommen. Deze verkopen hebben vaak betrekking op eigendommen die in beslag zijn genomen vanwege hypotheekafschermingen, belastingrechten of gerechtelijke uitspraken. In het geval van hypotheekexecuties worden eigendommen verkocht om de uitstaande schuld van de eigenaar van het onroerend goed aan de geldschieter terug te vorderen. Verkoop van belastingrecht vindt plaats wanneer een eigenaar van onroerend goed zijn onroerendgoedbelasting niet betaalt, waardoor de overheid een pandrecht op het onroerend goed plaatst en het vervolgens veilt om de verschuldigde belastingen terug te vorderen. Bovendien kunnen rechterlijke uitspraken leiden tot de inbeslagname en verkoop van eigendommen van een schuldenaar om aan het vonnisbedrag te voldoen. Bovendien kan de verkoop van de sheriff ook veilingen voor de verdeling van onroerend goed en erfrechtveilingen omvatten, waarbij eigendommen worden verkocht om activa onder gezamenlijke huurders te verdelen of als onderdeel van een boedelschikking. Over het algemeen zijn de soorten onroerend goed die bij sheriff's sales worden verkocht divers en kunnen potentiële kopers verschillende investeringsmogelijkheden bieden (Wikipedia, z.; Investopedia, 2020).

Overheidsveilingen vs. Sheriff's Sales

Overheidsveilingen en verkopen door de sheriff zijn verschillende methoden om activa te liquideren, elk met hun eigen unieke kenmerken en rechtsgrondslag. Overheidsveilingen omvatten de verkoop van onroerend goed dat eigendom is van de overheid of onroerend goed dat wordt verkocht onder het gezag van een rechtbank of een overheidsinstantie met vergelijkbare autoriteit (Wikipedia, nvdr). Deze veilingen kunnen overtollige overheidsapparatuur, achtergelaten eigendommen, in beslag genomen activa en immateriële activa zoals uitzendfrequenties omvatten. De verkoop van sheriffs daarentegen is voornamelijk gericht op de verkoop van onroerend goed en persoonlijke eigendommen om te voldoen aan vonnissen van een rechtbank, hypotheekexecuties, belastingrechten of belastingverkopen (Wikipedia, nd).

De wettelijke basis voor overheidsveilingen komt voort uit verschillende overheidsorganisaties en -agentschappen, terwijl de verkoop door de sheriff wordt uitgevoerd onder het gezag van de sheriff van de provincie of stad waar het eigendom in beslag is genomen (Wikipedia, zd). De bied- en betaalmethoden bij overheidsveilingen en sheriff's sales kunnen ook verschillen, evenals de rechten en verantwoordelijkheden van kopers. Bovendien varieert de impact op eigenaren van onroerend goed en debiteuren tussen de twee soorten verkopen, waarbij verkopen door de sheriff vaak resulteren in meer noodlijdende prijzen vanwege het gedwongen karakter van de verkoop (Wikipedia, z).

Samengevat verschillen overheidsveilingen en sheriff's sales wat betreft het soort verkochte eigendommen, de wettelijke basis en autoriteit voor de verkoop, het betrokken proces en de procedures, en de impact op eigenaren van onroerend goed en debiteuren.

Wettelijke basis en bevoegdheid voor verkoop door de sheriff

De wettelijke basis en autoriteit voor het uitvoeren van sheriffverkopen zijn afgeleid van verschillende federale, staats- en lokale wet- en regelgeving. Deze wetten geven de sheriff of andere aangewezen functionarissen de bevoegdheid om eigendommen in beslag te nemen en te verkopen om te voldoen aan vonnissen, hypotheekafschermingen, belastingrechten en andere schulden aan de overheid of particuliere partijen. In de Verenigde Staten, bijvoorbeeld, wordt de autoriteit voor de verkoop door sheriffs typisch bepaald door staatsstatuten en lokale verordeningen, waarin de specifieke procedures en vereisten voor het uitvoeren van dergelijke verkopen worden beschreven (Harvard Law Review, 2010). Bovendien kunnen gerechtelijke bevelen en vonnissen ook de wettelijke basis vormen voor de verkoop door een sheriff, aangezien ze de sheriff vaak opdracht geven om beslag te leggen op het eigendom van de schuldenaar en deze te verkopen om aan het vonnis te voldoen (Sack, 2011). Over het algemeen is de wettelijke bevoegdheid voor de verkoop van sheriff geworteld in het belang van de regering bij het handhaven van haar wetten, het innen van schulden en het waarborgen van een efficiënte en eerlijke oplossing van geschillen met betrekking tot eigendomsrechten.

Proces en procedures van de verkoop van de sheriff

De processen en procedures die bij Sheriff's Sales betrokken zijn, beginnen doorgaans met het uitvaardigen van een gerechtelijk bevel, waarin de plaatselijke sheriff wordt opgedragen een onroerend goed te verkopen om te voldoen aan een gerechtelijk vonnis of hypotheekafscherming. Voorafgaand aan de verkoop is het kantoor van de sheriff verantwoordelijk voor het bekendmaken van de aanstaande veiling, waaronder mogelijk het publiceren van details in lokale kranten of online platforms (Hiller, 2016). Op de dag van de veiling moeten geïnteresseerde bieders zich registreren en een bewijs overleggen van hun vermogen om de vereiste aanbetaling te betalen, meestal in de vorm van een cheque of gecertificeerde fondsen (Scafidi, 2017).

Tijdens de veiling wordt het onroerend goed verkocht aan de hoogste bieder, die vervolgens het resterende saldo moet betalen binnen een bepaald tijdsbestek, doorgaans variërend van 10 tot 30 dagen (Hiller, 2016). Zodra de volledige betaling is ontvangen, geeft het kantoor van de sheriff een akte af aan de nieuwe eigenaar, waarmee de eigendomstitel wordt overgedragen. Het is belangrijk op te merken dat de koper het onroerend goed aanneemt "zoals het is", en mogelijk verantwoordelijk is voor uitstaande pandrechten, belastingen of andere lasten op het onroerend goed (Scafidi, 2017). Bovendien kan de oorspronkelijke eigenaar van het onroerend goed een aflossingsperiode hebben, waarin hij het onroerend goed kan terugvorderen door de volledige verkoopprijs plus eventuele opgebouwde rente en kosten te betalen (Hiller, 2016).

Bied- en betalingsmethoden bij Sheriff's Sales

Bied- en betalingsmethoden bij Sheriff's Sales variëren afhankelijk van het rechtsgebied en de specifieke procedures die zijn vastgesteld door het lokale sheriffkantoor. Over het algemeen vinden deze verkopen plaats via een open biedproces, waarbij geïnteresseerde partijen hun biedingen mondeling of schriftelijk uitbrengen tijdens de veiling. De hoogste bieder krijgt doorgaans het onroerend goed toegewezen, onder voorbehoud van de bevestiging van de verkoop door de rechtbank of relevante autoriteit.

Betalingsmethoden verschillen ook per rechtsgebied, maar gebruikelijke methoden zijn onder meer contant geld, kascheques of postwissels. In sommige gevallen kan op het moment van de veiling een aanbetaling worden gevraagd, waarbij het saldo binnen een bepaalde periode moet worden betaald, meestal van enkele dagen tot enkele weken. Het is essentieel voor potentiële kopers om vertrouwd te raken met de specifieke bied- en betalingsvereisten van de Sheriff's Sale die ze willen bijwonen, aangezien het niet naleven van deze regels kan leiden tot verbeurdverklaring van de aanbetaling of diskwalificatie van het biedproces. Bovendien moeten kopers zich ervan bewust zijn dat onroerend goed dat bij Sheriff's Sales is gekocht, doorgaans wordt verkocht "zoals het is", en dat zij alle risico's en verantwoordelijkheden op zich nemen die aan het onroerend goed zijn verbonden na voltooiing van de verkoop.

Rechten en verantwoordelijkheden van kopers

Kopers bij Sheriff's Sales hebben bepaalde rechten en verantwoordelijkheden waaraan ze zich moeten houden om een ​​soepele en wettelijk conforme transactie te garanderen. Een van de primaire rechten van kopers is de mogelijkheid om het onroerend goed voorafgaand aan de veiling te inspecteren, aangezien onroerend goed doorgaans wordt verkocht "zoals het is", zonder enige garanties of garanties. Hierdoor kunnen potentiële kopers de staat en waarde van het onroerend goed beoordelen en een weloverwogen beslissing nemen over hun biedstrategie.

Naast inspectierechten zijn kopers verantwoordelijk voor het uitvoeren van hun eigen due diligence-onderzoek, waaronder mogelijk het onderzoeken van de eigendomstitel, uitstaande pandrechten en andere relevante juridische of financiële informatie. Dit is van cruciaal belang, aangezien winnende bieders over het algemeen verantwoordelijk zijn voor het vereffenen van openstaande schulden of lasten op het onroerend goed.

Bovendien moeten kopers zich houden aan de specifieke bied- en betalingsprocedures die zijn uiteengezet door het Sheriff's Office, waaronder het indienen van een aanbetaling, het overleggen van een bewijs van geld en het betalen van de volledige aankoopprijs binnen een bepaald tijdsbestek. Het niet naleven van deze vereisten kan leiden tot verbeurdverklaring van de aanbetaling en het eigendom wordt aangeboden aan de volgende hoogste bieder. Het is essentieel voor kopers om zich bewust te zijn van hun rechten en verantwoordelijkheden om met succes door het Sheriff's Sale-proces te navigeren en een woning tegen een eerlijke prijs te beveiligen.

Gevolgen voor vastgoedeigenaren en debiteuren

Verkoop door de sheriff kan grote gevolgen hebben voor eigenaren en debiteuren van onroerend goed. Voor eigenaren van onroerend goed is de belangrijkste impact het verlies van hun eigendom, aangezien het wordt verkocht om uitstaande schulden of pandrechten te voldoen. Dit kan leiden tot financiële problemen en ontheemding, omdat ze gedwongen worden alternatieve huisvesting te zoeken of mogelijk dakloos worden. Bovendien levert de verkoop van onroerend goed bij een sheriffverkoop vaak een lagere prijs op dan een traditionele verkoop, waardoor de uitstaande schuld mogelijk niet volledig wordt gedekt, waardoor de eigenaar van het onroerend goed nog steeds verantwoordelijk blijft voor het resterende saldo (Chang, 2010).

Debiteuren kunnen daarentegen profiteren van de verkopen van de sheriff als middel om een ​​deel van het aan hen verschuldigde geld terug te vorderen. De noodlijdende aard van deze verkopen kan echter ook leiden tot lagere herstelpercentages, aangezien eigendommen voor minder dan hun marktwaarde kunnen worden verkocht (Chang, 2010). Bovendien kan het juridische proces dat betrokken is bij de verkoop van de sheriff langdurig en kostbaar zijn, waardoor het algehele herstel voor de schuldenaar mogelijk wordt beperkt. In sommige gevallen kan de schuldenaar ook te maken krijgen met reputatieschade, aangezien het openbare karakter van de verkopen van de sheriff hun financiële problemen aan een breder publiek kan blootleggen.

Sheriff's verkoop- en hypotheekexecuties

Sheriff's verkopen en hypotheekexecuties zijn nauw met elkaar verbonden, aangezien beide betrekking hebben op de gedwongen verkoop van onroerend goed om uitstaande schulden te innen. In het kader van hypotheekexecuties kan de geldschieter, wanneer een lener zijn hypotheekbetalingen niet nakomt, een executieprocedure starten om het uitstaande geleende bedrag terug te vorderen. Dit proces culmineert vaak in de verkoop door een sheriff, waarbij het onroerend goed wordt geveild aan de hoogste bieder, waarbij de opbrengst wordt gebruikt om de schuld van de geldschieter terug te betalen. De wettelijke bevoegdheid voor de verkoop door de sheriff bij hypotheekexecuties wordt doorgaans afgeleid van staatswetten en gerechtelijke bevelen, die de sheriff de bevoegdheid verlenen om het onroerend goed in kwestie in beslag te nemen en te verkopen (Sichelman, 2010). Het is belangrijk op te merken dat hoewel de verkopen van sheriffs gewoonlijk worden geassocieerd met executieverkopen van hypotheken, ze ook kunnen worden gebruikt om andere soorten vonnissen af ​​te dwingen, zoals belastingrechten en partiële verkopen (RealtyTrac, 2021). De relatie tussen de verkoop van de sheriff en de executieverkopen is er dus een van onderling verbonden juridische processen die gericht zijn op het oplossen van openstaande schulden door de verkoop van onroerend goed.

Tax Sales en Tax Lien-veilingen

Belastingverkopen en veilingen van fiscaal retentierecht zijn twee verschillende methoden die door lokale overheden worden gebruikt om achterstallige onroerendgoedbelasting terug te vorderen. Bij een belastingverkoop verkoopt de overheid het onroerend goed zelf en draagt ​​het eigendom over aan de hoogste bieder. Dit proces stelt de overheid in staat om de onbetaalde belastingen terug te vorderen en geeft de nieuwe eigenaar het onroerend goed vrij en vrij van eventuele eerdere pandrechten of lasten. Belastingverkopen kunnen plaatsvinden via openbare veilingen, verzegelde biedingen of online platforms, afhankelijk van de regelgeving van het rechtsgebied.

Aan de andere kant houden veilingen van fiscaal pandrecht de verkoop in van een pandrechtcertificaat, in plaats van het onroerend goed zelf. De winnende bieder betaalt de uitstaande belastingen en ontvangt in ruil daarvoor een pandrecht op het onroerend goed, wat hem het recht geeft om de achterstallige belastingen, rente en boetes van de eigenaar van het onroerend goed te innen. Als de eigenaar het pandrecht niet binnen een bepaalde periode aflost, kan de pandhouder een executieprocedure starten om het onroerend goed te verwerven. Het belangrijkste verschil tussen belastingverkopen en veilingen van fiscaal retentierecht ligt dus in de aard van het verkochte activum: het onroerend goed zelf in fiscale verkoop en het pandrechtcertificaat in veilingen van fiscaal pandrecht.

Vastgoedpartitie- en erfrechtveilingen

Vastgoedpartitie- en erfrechtveilingen zijn twee verschillende soorten vastgoedveilingen die ontstaan ​​onder specifieke juridische omstandigheden. Partitieveilingen vinden plaats wanneer medehuurders of mede-eigenaars van een woning het niet eens kunnen worden over de verdeling of het beheer ervan, wat leidt tot een gerechtelijke verkoop om het geschil op te lossen. In dergelijke gevallen wordt het onroerend goed verkocht op een openbare veiling en wordt de opbrengst verdeeld onder de mede-eigenaren op basis van hun respectieve eigendomsbelangen (Fisher, 2016).

Probate-veilingen daarentegen omvatten de verkoop van onroerend goed dat behoort tot de nalatenschap van een overleden persoon. Wanneer een persoon sterft, kan zijn nalatenschap worden onderworpen aan erfrecht, een juridisch proces waarbij het vermogen van de overledene wordt beheerd en verdeeld onder erfgenamen en begunstigden. Als het landgoed onroerend goed omvat, kunnen deze worden verkocht op een erfrechtveiling onder toezicht van een erfrechtbank om uitstaande schulden, belastingen of andere financiële verplichtingen te vereffenen (Reichert, 2017). Zowel partitieveilingen als erfrechtveilingen worden uitgevoerd in een transparante en concurrerende biedomgeving, zodat de eigendommen tegen een eerlijke marktwaarde worden verkocht.

Casestudy's en opmerkelijke sheriffverkopen

De verkopen van de sheriff hebben een belangrijke rol gespeeld in verschillende spraakmakende zaken, wat hun belang in de vastgoed- en juridische sector aantoont. Een opmerkelijk voorbeeld is de verkoop door de sheriff in 2011 van het historische One Meridian Plaza in Philadelphia, dat leeg stond sinds een verwoestende brand in 1991. Het pand werd verkocht voor $ 4.2 miljoen, aanzienlijk onder de geschatte waarde, wat het potentieel voor kopers om eigendommen te verwerven benadrukt. tegen verlaagde prijzen via dergelijke verkopen (Philly.com, 2011). Een ander voorbeeld is de verkoop door de sheriff in 2016 van het Revel Casino Hotel in Atlantic City, dat werd gekocht door de Florida-ontwikkelaar Glenn Straub voor $ 82 miljoen, een fractie van de oorspronkelijke bouwkosten van $ 2.4 miljard (NJ.com, 2016). Deze zaken illustreren het potentieel voor de verkoop van sheriffs om de overdracht van noodlijdende eigendommen te vergemakkelijken, investeerders kansen te bieden en bij te dragen aan de oplossing van complexe juridische en financiële geschillen.