Dit type verkoop kan alleen worden bereikt als alle pandhouders ermee instemmen minder te accepteren dan het verschuldigde bedrag op de schuld. Het concept van een korte verkoop is gebaseerd op twee intrinsieke en onscheidbare componenten: (1) een overeenkomst van een pandhouder om minder te verrekenen dan het verschuldigde bedrag op de schuld, en (2) een zakelijke verkoop tegen of onder de getaxeerde waarde van het onroerend goed . Het is belangrijk op te merken dat een korte verkoop verschilt van een korte schikking, die plaatsvindt wanneer een pandhouder een hogere verkoopprijs eist dan de getaxeerde waarde, maar minder dan het verschuldigde bedrag op de schuld. Short selling is sinds de vastgoedrecessie van 2007 in de Verenigde Staten een vaker voorkomend alternatief voor marktafscherming geworden, en soortgelijke procedures bestaan ​​in andere landen, zoals de Assisted Voluntary Sale in het VK (Spotblue.com).

Verschil tussen korte verkoop en korte afwikkeling

In onroerend goed zijn een korte verkoop en een korte afwikkeling twee verschillende concepten waarbij een onroerend goed wordt verkocht voor minder dan de uitstaande hypotheekschuld. Een korte verkoop vindt plaats wanneer de houder van het pandrecht, meestal een hypotheekbedrijf, ermee instemt minder te accepteren dan het verschuldigde bedrag op de schuld en de verkoop van het onroerend goed tegen of onder de getaxeerde waarde toestaat. Dit is mogelijk wanneer de pandhouder van mening is dat de hypotheek waarschijnlijk nooit zal worden terugbetaald en de waarde van het onroerend goed geen eigen vermogen zal terugkrijgen om volledige betaling van de hypotheek mogelijk te maken. Aan de andere kant verwijst een korte schikking naar een situatie waarin de pandhouder een verkoopprijs eist die hoger is dan de getaxeerde waarde, maar nog steeds lager dan het verschuldigde bedrag op de schuld. In dit geval is een verkoop met een voorzichtige zakelijke koper niet langer een redelijke of haalbare verwachting, aangezien noch de koper, noch de bank of financieringsmaatschappij een hypotheek zullen verstrekken voor een hogere waarde dan de getaxeerde waarde. Het belangrijkste verschil tussen een korte verkoop en een korte schikking ligt dus in de instemming van de houder van het pandrecht om een ​​verkoopprijs op of onder de getaxeerde waarde in een korte verkoop te accepteren, terwijl hij een hogere prijs eist in een korte schikking (Cowan, 2012; Investopedia , 2021).

Redenen voor een korte verkoop

Er zijn verschillende redenen voor een korte verkoop in onroerend goed, voornamelijk als gevolg van financiële moeilijkheden waarmee de huiseigenaar wordt geconfronteerd. Een veel voorkomende reden is het onvermogen om hypotheekbetalingen bij te houden, wat het gevolg kan zijn van baanverlies, verminderd inkomen of hogere uitgaven. Bovendien kan een daling van de waarde van het onroerend goed als gevolg van marktomstandigheden of schade aan het onroerend goed ertoe leiden dat het uitstaande hypotheeksaldo de huidige getaxeerde waarde overschrijdt, waardoor het voor de huiseigenaar moeilijk wordt om het onroerend goed te verkopen en de lening volledig terug te betalen. In dergelijke gevallen kunnen pandhouders, waaronder primaire hypotheekverstrekkers, tweede hypotheekverstrekkers en andere schuldeisers, instemmen met een korte verkoop, aangezien dit vaak een gunstiger alternatief is voor executie. Dit komt omdat een korte verkoop doorgaans resulteert in een kleiner verlies voor de pandhouders en minder negatieve gevolgen voor het krediet van de huiseigenaar in vergelijking met een afscherming (Investopedia, nd; NOLO, nd).

Lien-houders en hun rol in korte verkopen

Lien-houders spelen een cruciale rol in het short-saleproces, aangezien zij de bevoegdheid hebben om een ​​short-sale-voorstel goed te keuren of af te wijzen. Bij een korte verkoop blijven de netto-opbrengsten van de verkoop van het onroerend goed achter bij de schulden die zijn gedekt door pandrechten op het onroerend goed. Lien-houders, waaronder primaire hypotheekverstrekkers, tweede hypotheekverstrekkers, HELOC-aanbieders (home equity line of credit), pandrechten van huiseigenarenverenigingen, mechanische pandrechten en belastingrechten, moeten overeenkomen om minder dan het verschuldigde bedrag op de schuld voor een korte periode te accepteren. verkoop doorgaan. Deze overeenkomst is essentieel omdat hierdoor het onroerend goed kan worden verkocht tegen of onder de getaxeerde waarde, wat een belangrijk onderdeel is van een succesvolle korte verkoop. Lien-houders kiezen vaak voor korte verkopen in plaats van faillissementen, omdat ze meestal resulteren in een kleiner financieel verlies en een meer verantwoorde oplossing voor de eigenaar van het onroerend goed. Het is echter belangrijk op te merken dat pandhouders niet verplicht zijn om een ​​voorstel voor een korte verkoop te accepteren en in plaats daarvan een hogere verkoopprijs kunnen eisen, wat leidt tot een korte schikking in plaats van een korte verkoop (Harvard Business Review, 2017).

De impact van getaxeerde waarde op korte verkopen

De getaxeerde waarde van een onroerend goed speelt een cruciale rol bij korte verkopen, omdat deze het maximale bedrag bepaalt dat een koper bereid is te betalen en het bedrag dat een geldschieter bereid is te financieren. Bij een korte verkoop moet de houder van het pandrecht (bijvoorbeeld een hypotheekbedrijf) ermee instemmen minder te accepteren dan het verschuldigde bedrag op de schuld, en de verkoop moet op of onder de getaxeerde waarde van het onroerend goed liggen. Een voorzichtige koper zal niet meer betalen dan de getaxeerde waarde, en een bank of financieringsmaatschappij zal geen hypotheek verstrekken voor meer dan de getaxeerde waarde, waardoor de korte verkoopopbrengst wordt beperkt tot een maximaal brutorendement van de getaxeerde waarde van het onroerend goed. Als de pandhouder een prijs eist die hoger is dan de geschatte waarde, wordt dit niet langer beschouwd als een korte verkoop, maar eerder als een korte schikking, die minder kans van slagen heeft. Daarom dient de getaxeerde waarde als een kritische maatstaf bij het bepalen van de haalbaarheid en het succes van een korte verkooptransactie (Investopedia, zd; Wiki.Agency, zd).

Alternatieven voor korte verkopen: afscherming en begeleide vrijwillige verkoop

Alternatieven voor short sales zijn onder meer afscherming en begeleide vrijwillige verkoop. Afscherming is een juridisch proces waarbij een geldschieter probeert het saldo van een lening terug te vorderen van een lener die is gestopt met betalen door gedwongen verkoop van het onroerend goed dat als onderpand voor de lening wordt gebruikt. Dit proces kan langdurig, kostbaar en schadelijk zijn voor het krediet van de lener. Aan de andere kant is geassisteerde vrijwillige verkoop een meer coöperatieve benadering tussen de lener en geldschieter, waarbij de geldschieter ermee instemt de verkoop van het onroerend goed tegen een lagere prijs te accepteren, vaak onder het uitstaande saldo van de lening, om marktafscherming te voorkomen. Deze optie is gunstiger voor beide partijen, omdat de kredietnemer hierdoor de negatieve kredietimpact van executie kan vermijden en de kredietgever een deel van het geleende bedrag kan terugkrijgen zonder de kosten te maken die gepaard gaan met executieprocedures (UK Government, 2017).

Home Betaalbaar afscherming alternatief programma

Het Home Affordable Foreclosure Alternative Program (HAFA) was een initiatief van de Amerikaanse overheid dat in 2009 werd geïntroduceerd als onderdeel van het Making Home Affordable Program (MHA) om de vastgoedrecessie aan te pakken en huiseigenaren te helpen bij het beheren van hun hypotheekschulden. HAFA bood huiseigenaren de mogelijkheid om hun huis te verlaten door middel van een korte verkoop, waardoor ze werden verlost van eventuele resterende hypotheekschulden. Bovendien bood het programma tot $ 10,000 aan hulp bij het verhuizen van huiseigenaren of hun huurders. Criteria om in aanmerking te komen voor HAFA waren onder meer financiële tegenspoed, achterstallige betalingen of het risico om achterop te raken met hypotheekbetalingen, het verkrijgen van de hypotheek op of vóór 1 januari 2009 en een schuld tot $ 729,750 op een hoofdverblijfplaats of een huurwoning van één tot vier eenheden. Met name het HAFA-programma liep af op 31 december 2016 (Making Home Affordable, 2016).

Geschiktheidscriteria voor HAFA Short Sales

Het Home Affordable Foreclosure Alternative Program (HAFA) is ontworpen om huiseigenaren de mogelijkheid te bieden hun huis te verlaten door middel van een korte verkoop, terwijl ze worden verlost van de resterende hypotheekschuld. Om in aanmerking te komen voor HAFA, moesten huiseigenaren aan specifieke criteria voldoen: ze moeten moeite hebben gehad om hypotheekbetalingen te doen vanwege financiële tegenspoed, achterstallig zijn of het risico lopen achterop te raken met hun hypotheek, en hun hypotheek op of vóór 1 januari hebben verkregen, 2009. Bovendien mag het onroerend goed in kwestie niet zijn veroordeeld en moet de huiseigenaar tot $ 729,750 verschuldigd zijn geweest op hun hoofdverblijf of een huurwoning van één tot vier eenheden (met hogere leningslimieten voor eigendommen van twee tot vier eenheden) . Na succesvolle afronding van een HAFA short sale, kregen huiseigenaren een kwijtschelding van tekorten, waardoor ze werden vrijgesteld van eventuele resterende hypotheekschulden en mogelijk tot $ 10,000 aan hulp bij verhuizing ontvingen (Making Home Affordable Program, 2009).

Het korte verkoopproces: stappen en hoofdrolspelers

Het korte verkoopproces omvat verschillende stappen en belangrijke spelers om een ​​succesvolle transactie te garanderen. In eerste instantie neemt de huiseigenaar contact op met de primaire pandhouder om een ​​aanvraag voor een korte verkoop in te dienen, waarbij de nodige documentatie wordt verstrekt, zoals een ontberingsbrief, financiële overzichten en belastingaangiften. De houder van het pandrecht beoordeelt vervolgens de aanvraag en beslist of hij de korte verkoop goedkeurt. Indien goedgekeurd, werkt de huiseigenaar samen met een makelaar om het onroerend goed op de lijst te zetten en een potentiële koper te vinden. De koper dient een bod in, dat de huiseigenaar ter goedkeuring voorlegt aan de pandhouder. Lien-houders, inclusief primaire en secundaire hypotheekhouders, aanbieders van home equity-kredietlijnen (HELOC) en andere schuldeisers, spelen een cruciale rol in het proces, aangezien zij moeten overeenkomen om minder te accepteren dan het verschuldigde bedrag op de schuld voor de korte verkoop aan doorgaan. Zodra alle pandhouders het bod goedkeuren, gaat de transactie verder met het sluiten, waar alle partijen de benodigde documenten ondertekenen om de verkoop af te ronden. Gedurende het hele proces zijn communicatie en samenwerking tussen de huiseigenaar, makelaar, pandhouders en koper essentieel voor een succesvol resultaat (Wiki.Agency, nd).

Deficiëntieoordelen bij short sales

Deficiëntieoordelen ontstaan ​​in het kader van short sales wanneer de opbrengst van de verkoop van een onroerend goed onvoldoende is om de uitstaande hypotheekschuld te dekken. In dergelijke gevallen kan de geldschieter een veroordeling wegens gebreke van de kredietnemer vragen om het resterende saldo te recupereren. Deze juridische actie stelt de geldschieter in staat om de lener te achtervolgen voor het verschil tussen de verkoopprijs en de totale hypotheekschuld, wat mogelijk kan leiden tot loonbeslag, heffingen op bankrekeningen of pandrechten. Niet alle staten staan ​​​​echter beoordelingen van tekortkomingen toe, en sommige hebben specifieke wetten die de toepassing ervan bij short sales regelen. Bovendien kunnen bepaalde geldschieters ermee instemmen afstand te doen van hun recht om een ​​oordeel over een tekort na te streven als onderdeel van het onderhandelingsproces voor korte verkoop, waardoor de lener wordt vrijgesteld van eventuele resterende hypotheekschulden (Harvard Law Review, 2010; Investopedia, 2021).

Krediet- en belastingimplicaties van korte verkopen

De krediet- en belastingimplicaties van korte verkopen kunnen aanzienlijk zijn voor zowel huiseigenaren als kredietverstrekkers. In termen van krediet kan een korte verkoop een negatieve invloed hebben op de kredietscore van een huiseigenaar, aangezien deze wordt gerapporteerd als een "vereffende schuld" op hun kredietrapport. Dit kan leiden tot een lagere kredietscore en mogelijk een belemmering vormen voor het verkrijgen van leningen of kredieten in de toekomst. De impact op krediet is over het algemeen echter minder ernstig dan die van een afscherming, aangezien de huiseigenaar zijn financiële situatie proactief heeft aangepakt door te kiezen voor een korte verkoop.

Wat de fiscale implicaties betreft, wordt het verschil tussen het uitstaande hypotheeksaldo en de verkoopprijs bij een korte verkoop door de Internal Revenue Service (IRS) als "vergeven schuld" beschouwd. Deze kwijtgescholden schuld kan worden behandeld als belastbaar inkomen, wat kan resulteren in een hogere belastingplicht voor de huiseigenaar. Volgens de Mortgage Forgiveness Debt Relief Act van 2007 kunnen huiseigenaren echter in aanmerking komen voor belastingvermindering als het onroerend goed hun hoofdverblijf was en de hypotheekschuld werd gebruikt om het onroerend goed te kopen, bouwen of verbeteren (IRS, 2021). Het is essentieel voor huiseigenaren om een ​​belastingadviseur te raadplegen om inzicht te krijgen in hun specifieke fiscale implicaties en mogelijke vrijstellingsopties in een short sale-scenario.

Voor- en nadelen van korte verkopen voor huiseigenaren en geldschieters

Korte verkoop biedt verschillende voordelen voor huiseigenaren, waaronder het voorkomen van marktafscherming, het verminderen van de negatieve impact op kredietscores en het mogelijk ontvangen van hulp bij verhuizing via programma's zoals het Home Affordable Foreclosure Alternative Program (HAFA) (Making Home Affordable Program, 2009). Bovendien kan short sales een gevoel van controle en proactieve besluitvorming bieden in een uitdagende financiële situatie.

Kredietverstrekkers profiteren ook van short sales omdat ze een deel van het uitstaande geleende bedrag kunnen terugkrijgen zonder de kosten en tijd die gepaard gaan met executieprocedures. Bovendien kunnen korte verkopen resulteren in een snellere oplossing, aangezien geëxecuteerde eigendommen mogelijk langere tijd onverkocht blijven, wat leidt tot extra onderhoudskosten en mogelijke waardevermindering van onroerend goed.

Short sales brengen echter ook nadelen met zich mee voor beide partijen. Huiseigenaren kunnen nog steeds worden geconfronteerd met beoordelingen van tekortkomingen, waarbij zij verantwoordelijk worden gehouden voor het resterende saldo van de lening na de verkoop. Bovendien kan het korte verkoopproces complex en tijdrovend zijn, waardoor onderhandelingen met meerdere pandhouders en uitgebreide documentatie nodig zijn.

Voor kredietverstrekkers kan short selling een lager rendement opleveren in vergelijking met de volledige aflossing van de lening. Bovendien kan het onderhandelingsproces langdurig en arbeidsintensief zijn, waardoor de kredietverstrekker mogelijk onder druk komt te staan ​​om andere activa en leningen effectief te beheren.