Definitie en componenten van een korte verkoop

Een korte verkoop in onroerend goed verwijst naar een transactie waarbij de netto-opbrengst van de verkoop van een onroerend goed niet voldoet aan de schulden die zijn gedekt door pandrechten. Dit type verkoop kan alleen worden bereikt als alle pandhouders ermee instemmen minder te accepteren dan het verschuldigde bedrag op de schuld. Een korte verkoop bestaat uit twee intrinsieke en onscheidbare componenten: (1) een akkoord van een pandhouder om minder te verrekenen dan het verschuldigde bedrag op de schuld, en (2) een zakelijke verkoop op of onder de getaxeerde waarde van het onroerend goed. De aanvaardbare verkoopprijs is intrinsiek gedefinieerd als zijnde op of lager dan de getaxeerde waarde, waardoor het proces haalbaar is. Een korte verkoop kan plaatsvinden wanneer de houder van het pandrecht verwacht dat een hypotheek waarschijnlijk nooit zal worden terugbetaald, en de waarde van het huis zal geen eigen vermogen terugkrijgen om volledige betaling van de hypotheek mogelijk te maken vanwege factoren zoals de staat van het onroerend goed of algemene economische omstandigheden (Wiki.Agency , zd).

Verschil tussen korte verkoop en korte afwikkeling

In onroerend goed zijn een korte verkoop en een korte afwikkeling twee verschillende concepten waarbij een onroerend goed wordt verkocht voor minder dan de uitstaande hypotheekschuld. Een korte verkoop vindt plaats wanneer een pandhouder, zoals een hypotheekbedrijf, ermee instemt minder te accepteren dan het verschuldigde bedrag op de schuld en de verkoop van het onroerend goed tegen of onder de getaxeerde waarde toestaat. Dit wordt meestal gedaan wanneer de pandhouder verwacht dat de hypotheek niet zal worden terugbetaald en de waarde van het onroerend goed niet voldoende zal herstellen om de uitstaande schuld te dekken. Aan de andere kant verwijst een korte schikking naar een situatie waarin de pandhouder een verkoopprijs eist die hoger is dan de getaxeerde waarde, maar nog steeds minder dan het verschuldigde bedrag op de schuld. In dit geval is een korte verkoop niet haalbaar omdat de houder van het pandrecht niet bereid is de getaxeerde waarde te accepteren, waardoor een paradox ontstaat die er vaak toe leidt dat er geen oplossing wordt bereikt. Het belangrijkste verschil tussen de twee ligt in de bereidheid van de pandhouder om de getaxeerde waarde van het onroerend goed als de verkoopprijs te accepteren, waarbij een korte verkoop haalbaarder en voordeliger is voor alle betrokken partijen (Wiki.Agency, nd).

Redenen voor een korte verkoop in onroerend goed

Er zijn verschillende redenen voor een korte verkoop van onroerend goed, voornamelijk als gevolg van financiële moeilijkheden waarmee de eigenaar van het onroerend goed te maken heeft. Een veel voorkomende reden is het onvermogen om de hypotheekbetalingen bij te houden, wat het gevolg kan zijn van baanverlies, ziekte of andere onvoorziene omstandigheden. In dergelijke gevallen kan een korte verkoop de huiseigenaar helpen marktafscherming en de daarmee gepaard gaande negatieve kredietimplicaties te voorkomen. Een andere reden voor een korte verkoop is wanneer de waarde van het onroerend goed aanzienlijk is gedaald, waardoor het voor de eigenaar moeilijk wordt om het onroerend goed te verkopen tegen een prijs die het uitstaande hypotheeksaldo zou dekken. Deze situatie ontstaat vaak als gevolg van economische neergang of lokale marktomstandigheden. Bovendien kan een korte verkoop worden nagestreefd wanneer het onroerend goed is beschadigd of verwaarloosd, waardoor de waarde ervan afneemt en het een uitdaging wordt om een ​​hypotheek te krijgen voor potentiële kopers. In deze gevallen kunnen pandhouders akkoord gaan met een korte verkoop om een ​​deel van hun verliezen terug te verdienen, aangezien het alternatief zou zijn om het onroerend goed te laten verkopen, wat zou kunnen resulteren in nog grotere financiële verliezen (Investopedia, nd; NOLO, nd).

Lien-houders en hun rol in korte verkopen

Lien-houders spelen een cruciale rol in het short-saleproces, aangezien zij de bevoegdheid hebben om een ​​short-sale-voorstel goed te keuren of af te wijzen. Bij een korte verkoop wordt het onroerend goed verkocht voor minder dan de uitstaande hypotheekschuld en wordt de opbrengst gebruikt om de pandhouders af te betalen. Lien-houders kunnen onder meer zijn: primaire hypotheekverstrekkers, secundaire hypotheekverstrekkers, HELOC-aanbieders (home equity line of credit), verenigingen van huiseigenaren en belastingautoriteiten.

Tijdens een korte verkoop moeten alle pandhouders ermee instemmen een lagere betaling te accepteren op de schuld die zij hebben, aangezien de verkoopopbrengst niet voldoende zal zijn om het volledige verschuldigde bedrag te dekken. Deze overeenkomst is essentieel om de korte verkoop door te laten gaan, aangezien de toestemming van de pandhouders ervoor zorgt dat het onroerend goed zonder juridische complicaties kan worden verkocht. Lien-houders geven vaak de voorkeur aan korte verkopen boven executieverkopen, omdat ze de neiging hebben om te resulteren in een hoger herstelpercentage en lagere kosten in verband met de verkoop van het onroerend goed. Houders van pandrecht zijn echter niet verplicht om een ​​voorstel voor een korte verkoop te accepteren en kunnen ervoor kiezen om andere opties na te streven, zoals afscherming of wijziging van de lening, als zij denken dat dit voordeliger voor hen zou zijn (Wiki.Agency, nd).

Alternatieven voor korte verkopen: afscherming en wijziging van leningen

Alternatieven voor korte verkopen op de onroerendgoedmarkt zijn onder meer afscherming en wijziging van leningen. Afscherming is een juridisch proces waarbij een geldschieter probeert het saldo van een lening terug te vorderen van een lener die is gestopt met betalen door gedwongen verkoop van het onroerend goed dat als onderpand voor de lening wordt gebruikt. Deze optie kan een grotere negatieve invloed hebben op de kredietscore van de kredietnemer en kan leiden tot het verlies van het onroerend goed. Aan de andere kant is leningswijziging een wijziging die door een geldschieter in de voorwaarden van een bestaande lening wordt aangebracht als reactie op het langdurige onvermogen van een lener om de lening terug te betalen. Dit kan inhouden dat de looptijd van de lening wordt verlengd, de rente wordt verlaagd of zelfs een deel van de hoofdsom wordt kwijtgescholden. Leningaanpassing is bedoeld om leners te helpen marktafscherming te voorkomen en hun eigendom te behouden terwijl ze beter beheersbare maandelijkse betalingen doen. Beide alternatieven hebben hun voor- en nadelen, en de keuze hangt af van de financiële situatie van de kredietnemer en de langetermijndoelen (Making Home Affordable Program, 2009; Home Affordable Modification Program, 2009).

Home Betaalbaar afscherming alternatief programma

Het Home Affordable Foreclosure Alternative Program (HAFA) was een initiatief van de Amerikaanse overheid dat in 2009 werd geïntroduceerd als onderdeel van het Making Home Affordable Program (MHA) om de vastgoedrecessie aan te pakken en huiseigenaren te helpen bij het beheren van hun hypotheekschulden. HAFA bood huiseigenaren de mogelijkheid om hun huizen te verlaten door middel van een korte verkoop, waardoor ze werden verlost van de resterende hypotheekschuld en tot $ 10,000 aan hulp bij verhuizing voor huiseigenaren of hun huurders. Het programma maakte ook korte verkopen van hoofdwoningen of huurwoningen mogelijk, met een kwijtschelding van tekorten om ervoor te zorgen dat deelnemers werden bevrijd van eventuele resterende hypotheekschulden. Om in aanmerking te komen voor HAFA, moesten huiseigenaren aan specifieke criteria voldoen, zoals financiële problemen, delinquent zijn of het risico lopen achterop te raken met hypotheekbetalingen, en een hypotheek hebben verkregen op of vóór 1 januari 2009. Het HAFA-programma liep af in december 31, 2016 (Huis betaalbaar maken, 2016).

Geschiktheidscriteria voor HAFA Short Sales

Het Home Affordable Foreclosure Alternative Program (HAFA) is ontworpen om huiseigenaren de mogelijkheid te bieden hun huis te verlaten door middel van een korte verkoop, terwijl ze worden verlost van de resterende hypotheekschuld. Om in aanmerking te komen voor HAFA moesten huiseigenaren aan specifieke criteria voldoen. Ten eerste moesten ze financiële problemen hebben, waardoor ze moeilijk hun hypotheek konden betalen. Ten tweede moesten ze achterstallig zijn of het risico lopen achterop te raken met hun hypotheek. Ten derde moet de hypotheek zijn verkregen op of voor 1 januari 2009. Bovendien kon de betreffende woning niet worden veroordeeld. Ten slotte mag de schuld van de huiseigenaar op hun hoofdverblijfplaats of een huurwoning van één tot vier eenheden niet hoger zijn dan $ 729,750 (met hogere leningslimieten voor woningen van twee tot vier eenheden) [1]. Door aan deze criteria te voldoen, konden huiseigenaren profiteren van een HAFA-korte verkoop, inclusief een vrijstelling van tekortkoming en mogelijke hulp bij verhuizing.

Het korte verkoopproces: stappen en hoofdrolspelers

Het korte verkoopproces omvat verschillende stappen en belangrijke spelers om een ​​succesvolle transactie te garanderen. In eerste instantie neemt de eigenaar van het onroerend goed contact op met de primaire pandhouder om een ​​aanvraag voor een korte verkoop in te dienen, waarbij hij de nodige documentatie verstrekt, zoals een ontberingsbrief, financiële overzichten en belastingaangiften. De pandhouder beoordeelt vervolgens de aanvraag en bepaalt of de eigenaar van het onroerend goed in aanmerking komt voor een korte verkoop. Indien goedgekeurd, werkt de eigenaar van het onroerend goed samen met een makelaar om het onroerend goed op de lijst te zetten en een potentiële koper te vinden. De koper dient een bod in, dat de eigenaar ter goedkeuring voorlegt aan de pandhouder.

Belangrijke spelers in het korte verkoopproces zijn onder meer de eigenaar van het onroerend goed, de primaire pandhouder (meestal een hypotheekverstrekker), secundaire pandhouders (indien van toepassing), makelaars in onroerend goed, potentiële kopers en een vastgoedadvocaat of titelbedrijf om de transactie te vergemakkelijken . Elke partij speelt een cruciale rol om ervoor te zorgen dat het verkoopproces soepel verloopt en resulteert in een succesvol resultaat voor alle betrokkenen. Samenwerking en communicatie tussen deze belangrijke spelers zijn essentieel om door de complexiteit van een korte verkoop te navigeren en een wederzijds voordelige oplossing te bereiken (Fisher, 2013; Investopedia, 2020).

Deficiëntieoordelen bij short sales

Deficiëntieoordelen ontstaan ​​in het kader van short sales wanneer de opbrengst van de verkoop van een onroerend goed onvoldoende is om de uitstaande hypotheekschuld te dekken. In dergelijke gevallen kan de geldschieter een veroordeling wegens gebreke van de kredietnemer vragen om het resterende saldo te recupereren. Deze juridische actie stelt de geldschieter in staat om de lener te achtervolgen voor het verschil tussen de verkoopprijs en de totale hypotheekschuld, wat mogelijk kan leiden tot loonbeslag, heffingen op bankrekeningen of pandrechten. Sommige staten hebben echter antideficiëntiewetten die leners beschermen tegen tekortoordelen na een korte verkoop. Bovendien kunnen bepaalde geldschieters ermee instemmen afstand te doen van hun recht om een ​​oordeel over een gebrek na te streven als onderdeel van het onderhandelingsproces voor korte verkoop. Het is van cruciaal belang voor leners om de mogelijke implicaties van beoordelingen van tekortkomingen te begrijpen en juridisch advies in te winnen om hun belangen te beschermen tijdens een short sale-transactie (Federal Trade Commission, nd; National Consumer Law Centre, 2012).

Krediet- en belastingimplicaties van korte verkopen

De krediet- en belastingimplicaties van korte verkopen kunnen aanzienlijk zijn voor eigenaren van onroerend goed. In termen van krediet kan een korte verkoop een negatieve invloed hebben op de kredietscore van de huiseigenaar, aangezien het wordt gerapporteerd als een "vereffende schuld" op hun kredietrapport. De impact is over het algemeen echter minder ernstig dan een afscherming, aangezien de huiseigenaar een proactieve benadering heeft gekozen om zijn financiële situatie aan te pakken. De mate van de vermindering van de kredietscore hangt af van verschillende factoren, waaronder de kredietgeschiedenis van het individu en het bedrag van het tekort (het verschil tussen de verkoopprijs en het uitstaande hypotheeksaldo).

Wat de fiscale implicaties betreft, kan het tekort als gevolg van een korte verkoop door de belastingautoriteiten worden beschouwd als "kwijtschelding van inkomsten uit schulden", die onder bepaalde omstandigheden belastbaar kunnen zijn. In de Verenigde Staten zorgde de Mortgage Forgiveness Debt Relief Act van 2007 voor belastingvermindering voor huiseigenaren van wie de hypotheekschuld was kwijtgescholden door middel van een korte verkoop, maar deze bepaling liep eind 2020 af. Bijgevolg moeten huiseigenaren een belastingdeskundige raadplegen om de mogelijke fiscale gevolgen van een korte verkoop in hun specifieke situatie (Sullivan, 2021).

Korte verkoop in internationale context: UK Assisted Voluntary Sale

Een Assisted Voluntary Sale (AVS) is een proces in het Verenigd Koninkrijk dat overeenkomsten vertoont met short sales in de Verenigde Staten. In een AVS kunnen huiseigenaren die moeite hebben om hun hypotheekbetalingen te voldoen en het risico lopen op inbeslagname, ervoor kiezen om hun woning vrijwillig te verkopen, vaak tegen een prijs die lager is dan het uitstaande hypotheeksaldo. Hierdoor kan de huiseigenaar de negatieve gevolgen van een terugname vermijden, zoals ernstige schade aan hun kredietwaardigheid en mogelijke juridische stappen. Kredietverstrekkers kunnen akkoord gaan met een AVS omdat het een kosteneffectievere en efficiëntere oplossing kan zijn in vergelijking met het nastreven van een terugneming, wat een langdurig en duur proces kan zijn. Het is belangrijk op te merken dat de toestemming van de geldschieter vereist is voor een AVS, en dat ze het er niet altijd mee eens zijn om een ​​verkoopprijs te accepteren die lager is dan het uitstaande hypotheeksaldo. In dergelijke gevallen moet de huiseigenaar mogelijk andere opties onderzoeken, zoals onderhandelen over een leningaanpassing of schuldadvies inwinnen bij een professionele financieel adviseur (Citizens Advice, 2021; Money Advice Service, 2021).

Impact van short sales op vastgoedeigenaren en de vastgoedmarkt

Short sales kunnen zowel positieve als negatieve gevolgen hebben voor eigenaren van onroerend goed en de algehele vastgoedmarkt. Voor eigenaren van onroerend goed die in financiële problemen komen, biedt een korte verkoop een alternatief voor executie, waardoor ze hun eigendom kunnen verkopen voor minder dan de uitstaande hypotheekschuld. Dit kan hen helpen de ernstige kredietschade die gepaard gaat met marktafscherming te voorkomen en mogelijk hulp bij verhuizing krijgen via programma's zoals het Home Affordable Foreclosure Alternative Program (HAFA) (MHA, 2009).

Korte verkopen kunnen echter ook bijdragen aan een daling van de waarde van onroerend goed in een buurt, omdat ze vaak resulteren in lagere verkoopprijzen in vergelijking met traditionele verkopen. Dit kan een domino-effect creëren, waardoor naburige panden waarde verliezen en mogelijk leiden tot meer short sales of executieverkopen. Bovendien kan de prevalentie van short sales een negatieve invloed hebben op de algehele vastgoedmarkt door het aanbod van noodlijdende eigendommen te vergroten, wat de huizenprijzen kan drukken en het marktherstel kan vertragen (Immergluck, 2010).

Concluderend, hoewel korte verkopen verlichting kunnen bieden aan individuele eigenaren van onroerend goed die in financiële moeilijkheden verkeren, kunnen ze ook bijdragen aan bredere marktuitdagingen en dalende vastgoedwaarden.